Polska W magazynach niewiele się zmieni

Mniejsza aktywność deweloperów

W omawianym okresie oddano do użytku blisko 700 tys. mkw. nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej, co oznacza spadek o 20 proc. względem analogicznego okresu roku poprzedniego. Najwięcej nowych obiektów powstało w regionach: Dolny Śląsk (269 tys. mkw.), Górny Śląsk (118 tys. mkw.) oraz w strefie Poznań (61 tys. mkw.).

Całkowity wolumen powierzchni w budowie osiągnął poziom 1,37 mln mkw. – to o 41 proc. mniej niż przed rokiem i 22 proc. mniej niż w IV kwartale ubiegłego roku. Do największych realizowanych obecnie projektów należą: Panattoni Park Zgierz II (68 tys. mkw.), Park Magazynowy Tuszyn (59 tys. mkw.) oraz 7R Park Lublin (57 tys. mkw.). Największa aktywność deweloperska skoncentrowana była w strefach: Warszawa II (326 tys. mkw.), Górny Śląsk (270 tys. mkw.) oraz Polska Centralna (253 tys. mkw.). Obserwowany w Polsce spadek liczby nowych inwestycji przemysłowo-logistycznych wpisuje się w globalny trend ograniczania tempa rozwoju sektora magazynowego.

Budowy spekulacyjne, będące swoistym papierkiem lakmusowym sektora powierzchni przemysłowo-logistycznych, są ograniczone, a deweloperzy rozpoczynają inwestycje zabezpieczone odpowiednio wysokim poziomem przednajmu. W kolejnych kwartałach raczej nie spodziewamy się większych zmian: udział odnowień umów nadal będzie dominował w strukturze popytu brutto, a aktywność deweloperów pozostanie na niskim poziomie, co w dłuższej perspektywie może wpłynąć na obniżenie wskaźnika pustostanów – komentuje Ludwika Korzeniowska, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Przewaga odnowień umów najmu, w czołówce firmy 3PL

W I kwartale 2025 wolumen transakcji najmu wyniósł ponad 1,1 mln mkw., a największy popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne odnotowano w regionach: Warszawa II (246 tys. mkw.), Górny Śląsk (228 tys. mkw.) i Polska Centralna (152 tys. mkw.). Wśród największych transakcji znalazły się: nowa umowa najmu 67 tys. mkw. w 7R Parku Gdańsk III, odnowienia umów najmu 55 tys. mkw. w Prologis Parku Chorzów przez Moto-Profil oraz 50 tys. mkw. w P3 Łódź II przez Obi.

Według analityków BNP Paribas Real Estate Poland, średni poziom wynajęcia projektów w budowie przekroczył 58 proc. W okresie od początku stycznia do końca marca największy udział w popycie brutto miały firmy z sektora 3PL, które odpowiadały za 33 proc. wszystkich transakcji najmu. Na drugim miejscu znalazły się firmy handlowe z 15-procentowym udziałem w całkowitym wolumenie.

Choć dominowały przedłużenia umów (56 proc.), a nowe najmy stanowiły 36 proc. wolumenu, popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne w Polsce pozostaje na stabilnym poziomie. Jego utrzymaniu sprzyjają solidne fundamenty gospodarcze, strategiczne położenie Polski w europejskich łańcuchach dostaw, rosnące znaczenie nearshoringu, konkurencyjne koszty operacyjne, dostępność wykwalifikowanej kadry, rozwinięta infrastruktura oraz dostęp do rynku UE.

Na rynku pojawili się nowi gracze – Cirro E-Commerce, dostawca rozwiązań logistycznych dla e-commerce, oficjalnie zadebiutował w Polsce, natomiast litewski fundusz inwestycyjny Nordspace planuje budowę stu parków biznesowych w segmencie SBU.

Czynsze stabilne, wzrost pustostanów

Po wcześniejszych wzrostach, czynsze za powierzchnie przemysłowo-logistyczne uległy stabilizacji. Na koniec I kwartału 2025 roku stawki za standardowe obiekty wahały się od 3,20 do 8,50 euro/mkw. miesięcznie – najwyższe notowano w lokalizacjach miejskich, takich jak Warszawa i Kraków. Najemcy obiektów typu SBU płacili wyższe stawki, natomiast rynki z większym poziomem pustostanów oferowały większe pakiety zachęt.

Wskaźnik pustostanów na koniec marca 2025 roku wyniósł 8,5 proc., co oznacza wzrost o 1,0 p.p. w ujęciu kwartalnym. Najwyższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano w strefie Zachód (20,1 proc.), a najniższy – w strefie Opole (2,4 proc.). Łącznie na rynku dostępnych było 2,9 mln mkw. powierzchni niewynajętej.

Self storage zyskuje na znaczeniu

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland zwracają również uwagę na rosnące znaczenie rynku magazynów samoobsługowych (self storage), którego dynamiczny rozwój szczególnie widoczny jest w dużych aglomeracjach. Obecnie w Polsce działa blisko 200 obiektów tego typu.

Wzrost segmentu self storage napędzany jest przede wszystkim rosnącym zapotrzebowaniem na elastyczne i efektywne rozwiązania magazynowe – zarówno wśród klientów indywidualnych, jak i firm unikających długoterminowych umów najmu. Szczególnie chętnie z takiego rozwiązania korzystają firmy z sektora e-commerce, który znajduje się na wczesnym etapie rozwoju w Polsce, ale jego tempo ekspansji jest obiecujące.

Magazyny a bezpieczeństwo energetyczne

Postępująca automatyzacja produkcji i procesów magazynowania towarów zwiększa zapotrzebowanie na niezawodne źródła zasilania. Nawet krótkie przerwy w dostawie energii elektrycznej mogą generować istotne straty dla firm czy najemców, co czyni bezpieczeństwo energetyczne kluczowym aspektem działalności operacyjnej.

Do najczęściej stosowanych środków zaradczych, które mają zminimalizować ryzyko i potencjalne straty spowodowane przez przerwy w dostawie prądu, należą systemy zasilania awaryjnego, zapewniające ciągłość działalności operacyjnej przedsiębiorstwa przez pewien czas. W ostatnim czasie na popularności zyskują również instalacje fotowoltaiczne i wiatrowe. Kluczową rolę w tym kontekście odgrywają jednak magazyny energii, które standardowo służą do gromadzenia nadwyżki wyprodukowanej ze słońca lub wiatru energii – podsumowuje Robert Pawłowski, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.