Polska Stabilna forma rynku handlowego

Dynamiczny rozwój parków handlowych

W II kwartale 2025 roku oddano do użytku kilka kluczowych obiektów handlowych. Największym z nich był Designer Outlet Kraków o metrażu 19 tys. mkw. Wśród kolejnych realizacji znalazły się park handlowy S1 w Gliwicach (15 tys. mkw.) oraz M Park Szubin, który zaoferował 7,9 tys. mkw. nowoczesnej przestrzeni komercyjnej. Łączna nowa podaż przekroczyła 94 tys. mkw.

Na koniec czerwca łączna powierzchnia obiektów, zarówno w trakcie budowy, jak i przebudowy osiągnęła niemal 390 tys. mkw. Blisko 80 proc. tego wolumenu stanowią inwestycje w formacie parków handlowych. Do największych projektów w realizacji należą m.in. Przystanek Karkonosze w Karpaczu i S1 Włocławek – oba po 17 tys. mkw., a także S1 Tarnowskie Góry (15 tys. mkw.) i modernizowany kompleks Nowe Glinki w Bydgoszczy (16 tys. mkw.). Największym obiektem w budowie jest Oto Park Siemianowice Śląskie, który po ukończeniu w II kwartale 2026 roku będzie miał do dyspozycji klientów 18 tys. mkw. nowoczesnej przestrzeni handlowej.

Nasycenie rynku

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą obecnie 16,6 mln mkw. Liderem pozostaje Warszawa z zasobami przekraczającymi 2,27 mln mkw. Na kolejnych miejscach znajdują się aglomeracja katowicka (1,55 mln mkw.), Trójmiasto (988 tys. mkw.), Kraków (851 tys. mkw.) i Poznań (845 tys. mkw.).

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland zwracają uwagę, że analiza nasycenia powierzchnią handlową w przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców ujawnia istotne różnice pomiędzy aglomeracjami. Najwyższe wskaźniki odnotowywane są we Wrocławiu i Poznaniu, a także w Trójmieście, gdzie poziom nasycenia również utrzymuje się na wysokim poziomie. Odmienne proporcje występują natomiast w Łodzi oraz aglomeracji katowickiej, gdzie pomimo znacznych zasobów nominalnych wskaźnik nasycenia pozostaje relatywnie niski w porównaniu do wielkości populacji.

Stabilizacja pustostanów i wzrost stawek czynszowych

Na koniec I półrocza 2025 roku średni poziom pustostanów w największych aglomeracjach wynosił 3,3 proc., co potwierdza stabilizację względem analogicznego okresu roku poprzedniego. W Warszawie wskaźnik ten spadł o 1 p.p. osiągając poziom 3 proc. Nieco mniejszy spadek odnotowano w Trójmieście – o 0,8 p.p., do 3,5 proc., oraz w Łodzi – o 0,5 p.p. do rekordowo niskiego poziomu 1,3 proc. Wskaźnik niewynajętej powierzchni zwiększył się z kolei we Wrocławiu i Krakowie, gdzie udział niewynajętej powierzchni wzrósł odpowiednio do 5,4 proc. i 2,1 proc.

W najlepszych centrach handlowych w Warszawie czynsze typu Prime wzrosły i wynoszą od 130 do 160 euro za mkw. miesięcznie; natomiast w innych dużych miastach Polski mieszczą się w przedziale 40-60 euro/mkw./miesiąc. Średnie czynsze w parkach handlowych wynoszą 9-12 euro/mkw. miesięcznie - komentuje Anna Pływacz, dyrektorka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

E-commerce i rola nowych technologii

W analizowanym okresie sprzedaż internetowa odnotowała niewielki wzrost. Udział kanału e-commerce w sprzedaży detalicznej w maju 2025 roku zwiększył się o 0,3 p.p. w ujęciu rocznym, osiągając poziom 8,8 proc. Trend ten wskazuje, że kanał sprzedaży online rozwija się przede wszystkim jakościowo. W dużej mierze jest to zasługa rosnącego znaczenia sztucznej inteligencji. Rozwiązania oparte na AI wspierają personalizację ofert zakupowych, automatyzację obsługi klienta oraz zwiększają efektywność działań marketingowych i operacyjnych.

Powrót klientów do galerii

Eksperci BNP Paribas Real Estate zauważają, że po osłabieniu aktywności konsumenckiej w lutym i marcu, dane z kolejnych dwóch miesięcy sygnalizują wyraźne ożywienie. Frekwencja w centrach handlowych wzrosła w kwietniu o 1,9 proc. względem analogicznego okresu roku poprzedniego, a obroty najemców zwiększyły się o 5,6 proc. rok do roku. Dodatnia dynamika sprzedaży detalicznej utrzymywała się również w maju. Szczególnie warto podkreślić, że wzrost w ujęciu realnym w kwietniu osiągnął poziom 7,6 proc. rok do roku był to najlepszy rezultat od maja 2022 roku.

Nowe marki na polskim rynku

W I połowie 2025 roku na polskim rynku zadebiutowały m.in. GAP (w warszawskiej Westfield Arkadia), Bottlery (w warszawskiej Promenadzie), Omichise (w Galerii Bałtyckiej w Gdańsku) oraz Markovo Port (w Rumii). Obecność nowych, zagranicznych marek potwierdza rosnącą atrakcyjność Polski na mapie ekspansji międzynarodowych sieci detalicznych.

Format parków handlowych charakteryzuje się wysoką aktywnością deweloperską, ale to galerie handlowe oraz projekty typu mixed-use odgrywają kluczową rolę w przyciąganiu nowych, zagranicznych marek. W II kwartale polski rynek handlowy odnotował w sumie sześć debiutów, co potwierdza atrakcyjność naszego rynku wśród marek handlowych do tej pory niedostępnych w kraju nad Wisłą – podkreśla Fabrice Paumelle, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Perspektywy: wysoka aktywność mimo schłodzenia inwestycji

Choć całkowita powierzchnia handlowa w budowie spadła o blisko 15 proc., a wolumen oddanych obiektów był niższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej, rynek utrzymuje stabilną dynamikę. Wyraźna dominacja parków handlowych, stale rosnąca liczba debiutujących marek oraz wysoki poziom odwiedzalności i obrotów najemców, świadczą o zdrowych fundamentach sektora. Jednocześnie dane pokazują, że inwestorzy i deweloperzy dostosowują swoje strategie do strukturalnych zmian na rynku – skupiając się na formatowaniu oferty do potrzeb lokalnych społeczności i rosnącej roli miast średniej wielkości. Wszystko to wskazuje, że pomimo umiarkowanego spadku skali inwestycji, rynek handlowy w Polsce pozostaje odporny i elastyczny – z potencjałem dalszego wzrostu w drugiej połowie 2025 roku.