Czechy Przewaga najemców w negocjacjach

Popyt netto (z wyłączeniem renegocjacji) obniżył się o 40 proc. poniżej długoterminowej średniej, do poziomu 169,6 tys. mkw., a wolumen nowo oddanej powierzchni również utrzymał się poniżej średniej – 131,6 tys. mkw. Pozytywną informacją dla najemców jest wzrost współczynnika pustostanów, który osiągnął 4 proc. Jednak dostępność powierzchni, uwzględniająca także budowę spekulacyjną, jest ponad dwukrotnie wyższa.

Nowa podaż pozostaje w tyle

Wolumen nowo oddanej powierzchni przemysłowej w II kwartale 2025 roku wyniósł 131,6 tys. mkw. Choć to o 31,8 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej, jest to wynik o 30 proc. niższy od pięcioletniej średniej. Od początku roku rynek powiększył się o 344,7 tys. mkw. i obecnie liczy 12,7 mln mkw., co oznacza 5-proc. wzrost rok do roku.

Choć liczba ukończonych magazynów w ostatnim kwartale była niska, obecnie w budowie pozostaje rekordowe 1,7 mln mkw. powierzchni w 171 parkach logistycznych w całych Czechach. To wyraźny dowód na utrzymujące się tempo rozwoju rynku. Ponad połowa tej powierzchni powinna zostać ukończona jeszcze w tym roku. Jednak z uwagi na niski popyt możliwe jest przesunięcie części terminów realizacji na 2026 rok – wyjaśnia Josef Stanko, dyrektor działu badań rynkowych w Colliersie.

Znaczna część budów (26 proc.) koncentruje się w Pradze i regionie środkowoczeskim, następnie w regionie morawsko-śląskim (19 proc.) oraz w regionie karlowarskim (18 proc.). Wysoki udział tego ostatniego wynika z budowy jedynego dużego zautomatyzowanego projektu magazynowego w Chebie o powierzchni ponad 200 tys. mkw.

Wskaźnik pustostanów a dostępna powierzchnia

Wskaźnik pustostanów w II kwartale 2025 roku wzrósł do 4 proc. i przekroczył 511 tys. mkw., co oznacza wzrost o 1,3 pkt proc. rok do roku. Po uwzględnieniu wolnej powierzchni w projektach będących w budowie dostępnych jest jednak niemal dwa razy więcej magazynów. Ponad 55 proc. wszystkich powierzchni w budowie, czyli 958,3 tys. mkw., jest obecnie wolne i często dostosowywane do specyfikacji końcowego klienta.

Popyt na najniższym poziomie

Popyt brutto w II kwartale 2025 roku osiągnął 304,9 tys. mkw., a popyt netto obniżył się o 40 proc. względem średniej i wyniósł 169,6 tys. mkw. Struktura najemców pod względem popytu brutto w I połowie 2025 roku była zdominowana przez znaczącą renegocjację w sektorze logistycznym. W rezultacie logistyka odpowiadała za 62 proc. całkowitego wolumenu, producenci za 23 proc., dystrybutorzy za 6 proc., a pozostałe transakcje stanowiły 9 proc.

Czynsze w stagnacji

Najwyższy możliwy do uzyskania czynsz na czeskim rynku przemysłowym pozostaje stabilny na poziomie 7,00-7,50 euro miesięcznie za mkw., co jest najwyższym poziomem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Prime rents utrzymują się na tym samym poziomie już od czterech kwartałów. Jednak przewaga negocjacyjna coraz wyraźniej przechodzi na stronę najemców. Regiony, w których w ostatnich latach obserwowano intensywny rozwój, takie jak Pilzno czy region morawsko-śląski, doświadczają obecnie powolnej korekty spadkowej czynszów.

Rynek mierzy się z wyzwaniami strukturalnymi

Choć gospodarka Czech wciąż rośnie, rynek przemysłowy przechodzi okres ponownej kalibracji. Popyt spadł, lecz miało to ograniczony wpływ na czynsze. Sytuację komplikują długotrwałe procesy uzyskiwania pozwoleń budowlanych, mniej elastyczna i droższa siła robocza oraz inne problemy administracyjne – mówi Josef Stanko.

Zdaniem eksprtów te wyzwania sprawiają, że część inwestorów i najemców, zwłaszcza z regionu APAC, którzy są obecnie bardzo aktywni w tej części Europy, przenosi swoje działania w ramach nearshoringu i rozwija działalność w Polsce, na Węgrzech i w Serbii, gdzie prowadzenie biznesu jest tańsze i łatwiejsze. Kraje te są również bardziej agresywne w zakresie zachęt rządowych.