Europa Środkowo-Wschodnia Regeneracja w hotelach

Wartość transakcji wzrosła o ponad 360 proc. r/r, co było przede wszystkim zasługą transakcji sfinalizowanych w Czechach, a także w Polsce i na Węgrzech. Z kolei Warszawa uplasowała się na pozycji lidera zarówno pod względem nowej podaży, jak i wskaźników operacyjnych działających na tym rynku hoteli.

Najwyższa od lat wartość transakcji

Jak wynika z raportu, wolumen inwestycyjny na sześciu największych rynkach regionu (CEE-6) osiągnął 682 mln euro i zanotował tym samym wzrost aż o 364 proc. r/r.

Pierwsza połowa tego roku przyniosła nienotowany od 2019 roku poziom aktywność inwestorów. Liderem pod względem wolumenu były Czechy z 502 mln euro i wzrostem o 936 proc. r/r. Na drugim miejscu znalazła się Polska z wolumenem 81 mln euro – wzrost o 216 proc. r/r, a na trzecim Rumunia z 49 mln euro – komentuje Marcin Kocerba, partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

Większość transakcji dotyczyła hoteli z segmentów Upper Upscale i Luxury, które odpowiadały za 64 proc. całkowitego wolumenu inwestycji. Wartość transakcji w tych klasach wzrosła o ponad 500 proc. w porównaniu z I połową 2024 roku. Podczas gdy największymi transakcjami hotelowymi w regionie były hotele Hilton i Four Seasons w Pradze, w Polsce odnotowano dwie znaczące transakcje portfelowe, obejmujące dwa obiekty typu serviced apartments Noli Studios w Gdańsku oraz portfel czterech hoteli sieci B&B Hotels zlokalizowanych w Warszawie, Krakowie, Lublinie i Łodzi.

Rynek inwestycji hotelowych w regionie CEE wykazuje coraz większą dojrzałość. Stopy zwrotu dla najlepszych aktywów pozostają stabilne na poziomie 6,5-8,5 proc., jednak w II połowie roku spodziewana jest ich kompresja – w odpowiedzi na rosnącą płynność i wzrost aktywności inwestycyjnej. Kluczową zmianą w strukturze rynku jest wyraźna dominacja kapitału krajowego, który odpowiadał za aż 63 proc. całkowitego wolumenu transakcji (wzrost o 317 proc. r/r), oraz silny udział inwestorów z Europy – 23 proc. wolumenu i imponujący wzrost o 360 proc. r/r. Co istotne, 78 proc. całkowitej aktywności inwestycyjnej wygenerowali inwestorzy prywatni, co oznacza niemal pięciokrotny wzrost rok do roku. Brak transakcji ze strony inwestorów z regionu APAC sygnalizuje zmianę geograficznego układu sił na rynku – mówi Nicolas Horky, partner, head of Hotel Transactions CEE & SEE, Cushman & Wakefield.

Warszawa liderem nowej podaży

W I połowie 2025 roku odnotowano również wzrost podaży, z silnym naciskiem na segmenty o wyższym standardzie. W stolicach krajów CEE-6 otworzyło się w tym czasie około 20 obiektów hotelowych, oferujących łącznie około 1,6 tys. pokoi. W Warszawie były to cztery obiekty (łącznie 647 pokoi), m.in. Moxy Warsaw City (256 pokoi), Puro Warsaw Old Town (192 pokoje) oraz rozbudowa Leonardo Royal Warsaw (+184 pokoje).

W I półroczu nowa podaż wzrosła o 1,7 proc. r/r i koncentrowała się głównie na segmentach Luxury i Upscale. Liderem pod względem nowych inwestycji była dotąd Warszawa, gdzie zasoby hotelowe wzrosły o 3,8 proc. r/r. Na kolejnych miejscach znalazła się Praga – 1,8 proc. wzrostu oraz Bukareszt – 1,7 proc.. W kolejnych miesiącach spodziewany jest dalszy wzrost podaży, głównie w Budapeszcie – dodaje Alina Cazachevici, partner, head of Hospitality Operations CEE & SEE, Cushman & Wakefield.

RevPAR ciągle rośnie

Od stycznia do czerwca rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej odnotował wzrost RevPAR o 9,3 proc. r/r, co było przede wszystkim efektem wzrostu ADR o 6,9 proc.. Obłożenie również poszło w górę – o 3,4 pp., osiągając poziom 65 proc., choć nadal pozostaje 6,5 pp. poniżej poziomu z 2019 roku. Wskaźnik RevPAR we wszystkich stolicach regionu CEE przekroczył już poziomy sprzed pandemii. Na czele znalazła się Warszawa (138,9 proc.), wyprzedzając Sofię (128,4 proc.) i Pragę (125,5 proc.). Warszawa i Sofia były jedynymi miastami, które zanotowały wyższy wskaźnik obłożenia niż w 2019 roku.

Rynek hotelowy w regionie CEE wykazał w I połowie 2025 roku wyjątkową odporność i zdolność do szybkiej regeneracji po wcześniejszych wyzwaniach. Połączenie rekordowego wolumenu inwestycji, silnego wzrostu wyników operacyjnych oraz dynamicznego rozwoju podaży, zwłaszcza w segmencie luksusowym, świadczy o solidnych fundamentach i pozytywnych perspektywach na przyszłość – podsumowuje Marcin Kocerba.