Polska Warszawskie biurowce pełne życia

Liczba obiektów z lokalami handlowo-usługowymi wzrosła do 384, co oznacza 8-proc. przyrost względem 2023 roku, kiedy to ukazała się ostatnia edycja raportu.

W nowych inwestycjach, oddanych do użytku w latach 2023–2025 (I kwartał), największą grupę stanowią lokale gastronomiczne – ponad jedna trzecia wszystkich lokali – oraz usługi, które zajmują co piąty nowy lokal.

Zainteresowanie najemców powierzchnią biurową w Warszawie pozostaje wysokie – miasto niezmiennie przyciąga nowe firmy. W ciągu ostatnich dwóch lat wzrosła nie tylko liczba warszawskich biurowców z lokalami handlowo-usługowymi, lecz także zwiększyła się szacowana całkowita powierzchnia analizowanych lokali handlowo-usługowych. W zbadanej próbie budynków wzrosła ona z 253 tys. mkw. w 2023 roku do 281 tys. mkw. w 2025 roku.

Wzrost ten wynika nie tylko z liczby nowych inwestycji, ale i z rosnącego udziału najemców zajmujących większe powierzchnie w nowoczesnych budynkach biurowych – średnia wielkość lokalu zmieniła się z 212 mkw. na 223 mkw. Mimo rosnącej liczby lokali, poziom wakatów pozostaje stabilny, co świadczy o dobrze zrównoważonej relacji między popytem a podażą w sektorze handlowo-usługowym warszawskich biurowców. Jednocześnie obserwujemy, że oferta handlowo-usługowa ulega przekształceniom, odpowiadając na potrzeby zmieniającego się stylu życia pracowników oraz rosnące oczekiwania najemców – tłumaczy Martyna Wójcik, senior associate w Dziale Powierzchni Handlowych, Colliers.

Większość lokali handlowo-usługowych ulokowana jest w parterach budynków. Lokale położone na poziomach poniżej i powyżej wykorzystywane są między innymi przez najemców z kategorii usług zdrowia i urody czy edukacji.

Preferencje najemców lokali handlowo-usługowych w warszawskich biurowcach są wyraźnie ukierunkowane na przestrzenie zlokalizowane na parterze – aż 87 proc. takich lokali znajduje się właśnie na tej kondygnacji, co zapewnia im największą dostępność i widoczność. Natomiast 73 proc. to powierzchnie z wejściem bezpośrednio z ulicy, co jeszcze bardziej zwiększa ich atrakcyjność, szczególnie dla usług skierowanych do klientów zewnętrznych – podkreśla Martyna Wójcik.

Gastronomia – więcej niż posiłki

Zauważalna jest również zmiana struktury gastronomicznej. W 2025 roku liczba lokali gastronomicznych wyniosła 289 – o 18 więcej niż dwa lata wcześniej. Wzrósł udział kawiarni (o 1 p.p.), restauracji z obsługą kelnerską (o 2 p.p.) i bistro (o 1 p.p.), przy równoczesnym spadku znaczenia kantyn (o 2 p.p.).

Dane te pokazują, że pracownicy coraz częściej poszukują nie tylko jedzenia, ale także dobrej jakości i różnorodnej przestrzeni do spotkań ze współpracownikami, zarówno w celach towarzyskich, jak i zawodowych – komentuje Przemysław Błaszkiewicz, associate director w Dziale Powierzchni Biurowych, Colliers.

W rytmie życia biurowców

Działalność gastronomiczna w biurowcach rządzi się specyficznymi prawami, wynikającymi z lokalizacji, rytmu pracy najemców i braku typowego ruchu ulicznego. Sukces w tak wymagającym otoczeniu wymaga odmiennego podejścia – stawiania na wysoką jakość, unikalną atmosferę i budowanie relacji z klientami. Kluczową rolę odgrywa tu elastyczność – dopasowanie godzin pracy i oferty do realiów home office’u czy sezonowości. W biurowcach gastronomia może stać się nie tylko miejscem codziennych spotkań, ale też centrum wieczornych wydarzeń i przestrzenią integracji biznesowej.

Na coraz bardziej konkurencyjnym rynku rośnie znaczenie unikalnych doświadczeń, a jednym z wyróżników przyciągających uwagę klientów stają się lokale zlokalizowane na dachach lub najwyższych kondygnacjach budynków. Coraz częściej stanowią atrakcyjną przestrzeń dla funkcji gastronomicznej i rozrywkowej, oferując widoki na panoramę miasta. W Warszawie działa już kilka konceptów typu rooftop – zarówno w biurowcach, np. Skyfall Warsaw w Warsaw Unit czy Look Up w Skylinerze (oba jako przestrzenie eventowe), jak i w hotelach: restauracja Panorama Sky Bar w hotelu Presidential czy The Roof w Crowne Plaza – dodaje Wojciech Wojtowicz, senior business analyst, Colliers.

Handel w biurowcach

Struktura handlu w biurowcach pozostaje stabilna, przy niewielkim spadku liczby punktów handlowych. Wśród lokali stricte handlowych, największy udział nadal mają sklepy spożywcze (21 proc.), mimo że ich udział zmniejszył się o 1 p.p. Na znaczeniu zyskują natomiast sklepy z żywnością specjalistyczną (16 proc., wzrost o 1 p.p.), wśród których dominują piekarnie i sklepy z alkoholem.

Obecność piekarni – stanowiących ponad połowę lokali w tej kategorii – świadczy o rosnącym popycie na świeże produkty i szybkie przekąski w ciągu dnia pracy. Struktura ta dobrze uzupełnia gastronomiczną ofertę biurowców – wyjaśnia Martyna Wójcik.

W wybranych lokalizacjach pojawiają się również punkty obsługujące usługi q-commerce, wskazując na adaptację do nowych modeli zakupowych.

Usługi na wyciągnięcie ręki

Największą grupą lokali usługowych w biurowcach niezmiennie pozostają te z branży zdrowia i urody. W 2025 roku funkcjonowało 168 takich punktów – to 43,3 proc. wszystkich lokali usługowych i 13 proc. wszystkich działających w biurowcach. Obejmuje to m.in. gabinety lekarskie, centra medycyny estetycznej, salony kosmetyczne i fryzjerskie. Dane te potwierdzają rosnącą potrzebę dostępu do usług poprawiających komfort życia w miejscu pracy. Eksperci przewidują dalszy wzrost tego trendu i rozwój usług zdrowia i urody w przestrzeniach komercyjnych, w tym budynkach o funkcji biurowej.

Stabilny pozostaje także udział placówek edukacyjnych. Wśród nich niezmiennie dominują żłobki i przedszkola (69 proc. w 2025 r.), umożliwiające pracownikom łączenie życia zawodowego z rodzinnym. Coraz większą obecność notują także szkoły językowe (wzrost z 10 proc. do 16 proc.) oraz prywatne uczelnie (6 proc. najemców o funkcji edukacyjnej).

Przestrzeń do pracy i relaksu

W ciągu dwóch lat liczba lokali o funkcji rozrywkowej wzrosła aż o 25 proc., co potwierdza utrzymujący się trend zauważony już w poprzedniej edycji raportu. W strukturze rozrywki i rekreacji w warszawskich biurowcach w 2025 roku wyraźnie dominuje segment fitness, który odpowiada za blisko 70 proc. wszystkich lokali tego typu – nieco więcej niż w 2023 roku. Wśród lokali rozrywkowych znajdują się między innymi sale gier, muzea i kluby nocne.

Dostępność lokali

Pomimo wzrostu podaży, poziom pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie. W 2025 roku odnotowano zaledwie około 10 dostępnych lokali więcej niż w 2023 roku. Łącznie było to około 180 lokali, co przekłada się na wskaźnik pustostanów na poziomie 14,26 proc. (-0,1 p.p. względem analogicznego okresu 2023 roku). Wskazuje to na względnie zrównoważony popyt i podaż w tym segmencie rynku.

Najwięcej lokali pod względem ich liczby, dostępnych było w biurowcach w strefie Mokotów-Służewiec oraz w Centralnym Obszarze Biznesu. Z kolei z największym poziomem pustostanów pod względem udziału, zmagały się biurowce Śródmieścia Południowego, a także Centrum Północnego i Mokotowa. Najmniej dostępnych lokali było w strefach Ursynów, Wilanów, Jerozolimskie Dolne oraz Centrum Wschodnie – w każdej z nich dostępnych było mniej niż 5 proc. łącznego zasobu lokali handlowo-usługowych. Co ciekawe, wolne lokale występują zarówno w starszych obiektach – tych mających ponad 20 lat (31 proc.) – jak i w nowo oddanych budynkach (19 proc.), które nie zdążyły jeszcze osiągnąć pełnej komercjalizacji.