Polska Parki nie mają konkurencji

Na całą nową podaż w trzecim kwartale składały się wyłącznie obiekty w formacie parków handlowych. Największymi otwartymi inwestycjami były: park handlowy S1 Włocławek (17 tys. mkw.) oraz Przystanek Karkonosze w Miłkowie koło Karpacza (16,5 tys. mkw.). Otwarto również m.in. M Park Ciechanów (10,6 tys. mkw.) oraz Ławica Shopping Park w Poznaniu (6,7 tys. mkw.). Łącznie od początku roku oddano do użytku około 220,8 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego aż 183,1 tys. mkw. stanowiły parki handlowe.

Parki handlowe pozostają jednym z głównych formatów realizowanych przez deweloperów aktywnych w sektorze powierzchni handlowych. Na koniec III kwartału 2025 roku w budowie znajdowało się blisko 600 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego aż 91 proc. stanowiły inwestycje w tym właśnie formacie. Zgodnie z prognozami, w nadchodzących kwartałach ich udział w nowo oddawanej powierzchni utrzyma się na wysokim poziomie, oscylującym wokół 90 proc. – mówi Marta Cegielnik, dyrektorka działu Powierzchni Handlowych, Colliers.

Wśród największych obiektów w budowie warto wymienić przebudowę dawnego hipermarketu Tesco na park handlowy S1 w Rybniku (21,5 tys. mkw.), Bramę Bieszczad w Sanoku (21 tys. mkw.) oraz Oto Park Siemianowice (17,5 tys. mkw.).

Podobnie jak w poprzednich latach, prognozujemy znaczną liczbę otwarć obiektów w IV kwartale. Nawet 250 tys. mkw. może zostać oddane do użytku jeszcze w tym roku lub na jego przełomie – wyjaśnia Wojciech Wojtowicz, starszy analityk w dziale Market Insights, Colliers.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec III kwartału 2025 osiągnęły poziom 13,6 mln mkw., a liczba funkcjonujących obiektów wzrosła do 694. W przeliczeniu na liczbę mieszkańców daje to nasycenie na poziomie 363 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej na 1 tys. osób. Zapowiadane są kolejne zmiany funkcji nieruchomości, w których dotychczas działały centra handlowe. Dotyczy to m.in. Domu Mody Klif i Galerii Bemowo (Warszawa), Manhattanu (Gdańsk), parku Galaktyka (Wrocław) oraz Galerii Dębiec (Poznań).

Pustostany na niskim poziomie

W III kwartale 2025 roku wskaźnik pustostanów w nowoczesnych obiektach handlowych (rozumianych jako tradycyjne centra handlowe, parki handlowe i centra wyprzedażowe o powierzchni powyżej 5 tys. mkw.) w największych aglomeracjach Polski wyniósł 2,8 proc., co oznacza spadek o 0,6 pp. r/r.

Nieznaczne wzrosty odnotowano w Krakowie (+0,5 pp., do 2,6 proc.) oraz Łodzi (+1,6 pp., do 2,8 proc.). W pozostałych miastach wskaźnik pustostanów spadł – największe spadki miały miejsce we Wrocławiu (-1,3 pp., do 4,1 proc.) oraz w Warszawie (-1,2 pp., do 1,9 proc.). Niższe poziomy odnotowano także w Poznaniu (3,6 proc., spadek o 1,0 pp.) oraz Trójmieście (2,8 proc., spadek o 0,7 pp.). Najwięcej dostępnej powierzchni handlowej pozostaje w konurbacji górnośląsko-zagłębiowskiej – mimo spadku wskaźnika pustostanów o 0,5 pp., nadal dostępnych jest tam około 39 tys. mkw., co przekłada się na poziom 3,2 proc. Największą stabilnością wykazał się rynek szczeciński – wskaźnik pustostanów wyniósł 1,8 proc., przy niewielkim spadku o 0,3 pp.

Niski poziom i niewielkie wahania pustostanów wskazują na stabilność rynku. Tam, gdzie pojawia się wzrost, rynek szybko reaguje – m.in. poprzez zmianę funkcji obiektów handlowych (np. na cele mieszkaniowe), modernizacje lub dostosowanie oferty do lokalnych potrzeb. Ostrożne podejście deweloperów do nowych inwestycji w dużych miastach pozwala utrzymać równowagę między podażą a popytem, ograniczając ryzyko nadpodaży – dodaje Wojciech Wojtowicz.

W miastach liczących od 180 do 400 tys. mieszkańców najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Lublinie (3,7 proc.). W pozostałych miastach utrzymywał się on na stosunkowo niskim poziomie – od 1,3 proc. do 2,3 proc.. Największy wzrost zanotowano w Kielcach (+1,6 pp., do 2,0 proc.).

Handlowe debiuty i powroty

Trzeci kwartał 2025 roku przyniósł ożywienie na rynku handlowym – zadebiutowało osiem nowych marek. Warszawa pozostaje głównym ośrodkiem ekspansji, przyciągając większość debiutantów, takich jak: Ocean, Carhartt WIP (moda), Miniso, DRM-LND (akcesoria), ZAG Bijoux (biżuteria) oraz Almarah Perfumes. W Katowicach otwarto pierwszy sklep czeskiej sieci Alensa. Dwie debiutujące marki pochodzą z Ukrainy – Ocean oraz One by One, która wybrała na debiut centrum handlowe Posnania.

Dynamicznie rozwijają się marki dyskontowe, sklepy z elektroniką, marki modowe oraz sieci siłowni. W Warszawie otwarto pierwszy lokal Xtreme Fitness Gyms. Sieć piekarni „Gorąco Polecam. Smaki z Piekarni” zadebiutowała w Radomiu w Galerii Słonecznej, prezentując koncept Szałata i Szok. W Brzegu Opolskim, w obiekcie typu park handlowy, swoje pierwsze salony otworzyły marki Giacomo Conti oraz Sunset Suits.

Obserwujemy również proces optymalizacji dużych formatów najemców spożywczych – poprzez zmniejszanie powierzchni sprzedaży. Przykładem jest otwarcie sklepu HalfPrice w przestrzeni po hipermarkecie. Pod koniec września zamknięto cztery hale Makro: w Rybniku, Słupsku, Toruniu i Zabrzu. Działalność zakończył również jedyny sklep Kappahl w Toruniu. W Warszawie zmiany objęły obiekt Wars Sawa Junior – zamknięto Carrefour Express, a z początkiem IV kwartału również flagowy sklep H&M. W najbliższych miesiącach planowane są otwarcia m.in. pierwszego dwupoziomowego sklepu Decathlon w Gdyni (Klif) oraz pierwszego Smart Kids Planet w Krakowie.

Marketplace coraz bardziej popularny

W sektorze e-commerce odnotowano debiuty usług Żabka Jush we Wrocławiu oraz Frisco w Łodzi. Coraz więcej marek znanych z obiektów handlowych pojawia się również na platformach marketplace – we wrześniu w serwisie Allegro wystartował oficjalny sklep YES, Popeyes pojawił się w aplikacji Wolt, a marka „Gorąco Polecam. Smaki z Piekarni” rozpoczęła współpracę z Żabka Jush.