Polska Mniejsze miasta zyskują na znaczeniu

Rynek nieruchomości handlowych w Polsce nieustannie się rozwija. Z całkowitej powierzchni handlowej 19 proc. stanowiły parki handlowe, a 9 proc. to centra convenience. Biorąc pod uwagę cały 2024 rok, nowa podaż w ramach tych formatów przekroczyła rekordowe 500 tys. mkw., co stanowiło aż 71 proc. nowej powierzchni. Trend ten utrzymuje się także w 2025 roku, potwierdzając wiodącą rolę parków handlowych w dostarczaniu nowych powierzchni handlowych dla najemców. Wśród inwestorów obserwuje się również rosnące zainteresowanie akwizycjami tego typu obiektów w coraz mniejszych miejscowościach.

Silne fundamenty i długoterminowy potencjał

Polska gospodarka pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków w Unii Europejskiej – w latach 2025-2027 prognozowany jest wzrost PKB o blisko 10 proc., a sprzedaż detaliczna wzrośnie o ponad 9 proc.. Towarzyszy temu poprawa siły nabywczej konsumentów – przeciętna pensja w Polsce wynosi dziś 2070 euro miesięcznie, a roczna siła nabywcza per capita wzrosła w ostatnich 12 miesiącach aż o 10 proc. do poziomu ponad 11,3 tys. euro. Te fundamenty makroekonomiczne sprawiają, że Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów handlowych.

W ciągu ostatnich pięciu lat, parki handlowe z rynkowej niszy wyewoluowały do wiodącego formatu w polskim sektorze retail. W latach 2019-2024 roczna podaż nowych powierzchni handlowych w naszym kraju wykazywała stały wzrost, wynoszący od 500 tys. do 600 tys. mkw. rocznie. W okresie tym udział parków handlowych (GLA ≥ 5 tys. mkw.) w nowych realizacjach wzrósł od 20 proc. w 2019 roku do aż 71 proc. w 2024. Spodziewamy się, że w 2025 roku wskaźnik ten utrzyma się na podobnym poziomie – komentuje Maciej Kotowski, director, Research and Consultancy Department, JLL Polska.

Ekspansja w mniejszych miastach

Coraz większa część nowych inwestycji z segmentu parków handlowych i centrów convenience realizowana jest poza największymi miastami. Już teraz 25 proc. tego typu powierzchni przypada na miejscowości poniżej 30 tys. mieszkańców. Na koniec pierwszego półrocza 2025 roku w budowie znajdowało się 532 tys. mkw. GLA, z czego aż 315 tys. mkw. powstawało w miastach liczących poniżej 75 tys. mieszkańców. To historycznie najwyższy poziom aktywności – tylko w latach 2020-2025 średniorocznie otwierano 65 parków handlowych i centrów convenience, czyli ponad trzykrotnie więcej niż w poprzedniej dekadzie.

W tegorocznej edycji raportu przedstawiono i wykorzystano wskaźnik Retail Blue-Ocean Index (RBOI), który identyfikuje m.in. obszary o wysokim popycie i niskiej podaży nowoczesnych powierzchni handlowych.

Zmiany w strukturach najemców

Tenant-mix w parkach handlowych stale ewoluuje. W latach 2022-2025 największy odsetek najemców stanowili tzw. value retailers (Pepco, Action, Dealz, Tedi), sieci drogeryjne, sklepy odzieżowe i operatorzy elektroniki. Dyskonty spożywcze, choć wciąż kluczowe, coraz częściej funkcjonują w sąsiedztwie parków jako tzw. „shadow tenants” – z własnym parkingiem i oddzielną własnością budynku. Oferty parków handlowych rozwijają się o nowe kategorie: gastronomię, fitness, usługi medyczne, a nawet salony samochodowe debiutujących marek. Rozwój tych segmentów sprawia, że parki handlowe stają się ważnym elementem koncepcji miast 15-minutowych.

Parki handlowe przechodzą obecnie transformację, która odzwierciedla zmieniające się oczekiwania współczesnych konsumentów. Jeszcze kilka lat temu były one przede wszystkim miejscami szybkich, funkcjonalnych i sprecyzowanych zakupów – klienci przyjeżdżali tam po konkretne produkty. Obecnie obserwujemy ewolucję w kierunku wielofunkcyjnych lokalnych destynacji handlowych, w których sama sprzedaż detaliczna stanowi tylko jeden z elementów ekosystemu. Obok tradycyjnego handlu coraz częściej spotykamy restauracje, kawiarnie, sale zabaw dla dzieci, kluby fitness, a nawet placówki medyczne. Ta świadoma dywersyfikacja stanowi bezpośrednią odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie konsumentów na wygodę, kompleksową obsługę i możliwość realizacji wielu celów w jednym, łatwo dostępnym miejscu – komentuje Dagmara Filipiak, senior director, head of Retail Agency Leasing, JLL Polska.

Rekordowa aktywność inwestorów

Polski rynek parków handlowych stał się jednym z najatrakcyjniejszych segmentów inwestycyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Tylko w I półroczu 2025 roku odnotowano 11 transakcji, których przedmiotem były parki handlowe – najwięcej w historii tego okresu. Ich wartość sięgnęła 193 mln euro, co było drugim najlepszym półrocznym wynikiem w historii rynku, ustępując jedynie rekordowi z 2017 roku.

W całym 2024 roku wolumen inwestycji w parki handlowe wyniósł 289 mln euro, a popularność tego formatu utrzymuje się na wysokim poziomie. Co ważne, aż 84 proc. obiektów sprzedanych od 2020 roku miało powierzchnię poniżej 10 tys. mkw., a 68 proc. transakcji dotyczyło lokalizacji poza największymi aglomeracjami.

Intensywna konkurencja inwestorów o najlepsze parki handlowe przekłada się bezpośrednio na dynamikę cen – w 2025 roku zaobserwowaliśmy wyraźny powrót do kompresji stóp kapitalizacji, gdy jeszcze dwa lata temu z powodu rosnących kosztów finansowania obserwowaliśmy odwrotny trend. Patrząc w przyszłość, spodziewamy się dalszej presji na obniżanie stóp kapitalizacji, szczególnie w przypadku aktywów najwyższej jakości. Będzie to wynikało z dalszych prognozowanych obniżek stóp procentowych w strefie Euro oraz rywalizacji między inwestorami. Format parków handlowych potwierdził swoją popularność wśród klientów, stając się jednym z najbardziej atrakcyjnych produktów inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości – przewiduje Agnieszka Kołat, head of Retail Investment, CEE Capital Markets, JLL Polska.