Polska Oferta zależy od wielkości miasta

Format parków handlowych od kilku lat jest głównym motorem napędowym rynku retail. Obiekty charakteryzujące się łatwym dojazdem, dużym parkingiem i oddzielnymi wejściami do poszczególnych lokali zajmowanych przez kilka dość typowych marek, stały się pierwszym wyborem dla wielu polskich konsumentów.

Do 2020 roku w naszym kraju działało mniej niż 147 parków handlowych. W ciągu kolejnych pięciu lat liczba ta osiągnęła 290 i nadal rośnie. Format stał się nieodłącznym elementem polskiego krajobrazu handlowego i widoczne są już pewne wzorce dotyczące projektów i składu najemców. Aby opisać ten segment, eksperci JLL przeanalizowali wszystkie parki handlowe i centra convenience zrealizowane między rokiem 2022 a I połową 2025.

Przeanalizowaliśmy ponad 180 parków i prawie 2 tys. lokali. Zostały one otwarte w 143 różnych miastach, w tym w dużych aglomeracjach i małych miejscowościach liczących nawet poniżej 5 tys. mieszkańców. Chociaż coś takiego jak „typowy park handlowy”, format ten stał się dość przewidywalny i wykazuje pewne analogie w zakresie struktury najemców. Ogólnie rzecz biorąc, oferta, której nie może zabraknąć, obejmuje przedstawicieli segmentów handlu dyskontowego (value retail), odzieżowego i supermarketów – wspólnie stanowią oni średnio 70 proc. całkowitej powierzchni najmu – mówi Maciej Kotowski, director, Research and Consultancy, JLL.

Dyskonty niespożywcze jako podstawa tenant-mix

Sieci handlowe value retail (dyskonty niespożywcze), wydają się być zdecydowanie niezbędnym elementem struktury najemców. Co najmniej jeden przedstawiciel tej kategorii jest obecny w dziewięciu na 10 parków handlowych i centrów convenience dostarczonych na rynek od 2022 roku do I połowy 2025. Drugą najczęściej obserwowaną kategorią są firmy z sektora zdrowia i urody, zarówno duże sieci, jak i lokalne apteki, które razem mają znaczący udział w ogólnej ofercie. Z kolei siedem na 10 parków handlowych i centrów convenience posiada co najmniej jeden lokal wynajmowany przez najemcę z branży odzieżowej. Dotyczy to również sieci sklepów z elektroniką, które pozostają bardzo popularnym uczestnikiem tego formatu.

Nieoczekiwanym zjawiskiem może być fakt, że pomimo znaczącego udziału w całkowitej wynajmowanej powierzchni, sieci spożywcze były najemcami tylko w sześciu na 10 projektów. Wynika to z rozwiązań, w ramach których sklepy te (najczęściej dyskonty) prowadzą działalność w bliskim sąsiedztwie parku handlowego, lecz w budynkach będących ich oddzielną własnością (występując jako tzw. shadow tenant).

Niewielka powierzchnia centrów convenience, które powstają w mniejszych ośrodkach miejskich, zapewnia miejsce tylko dla kilku-kilkunastu najemców, co znajduje odzwierciedlenie w strategiach ekspansji sieci handlowych. Zestaw najemców typowego centrum convenience składa się na ogół z dwóch dyskontów niespożywczych (value retail), maksymalnie dwóch sklepów z odzieżą, sklepu z elektroniką, drogerii lub apteki oraz średniej lub małej sieci spożywczej. Ze względu na bardzo ograniczoną konkurencję, małe lokalne rynki stały się również ważnymi miejscami dla dystrybutorów sprzętu sportowego.

Tenant-mix w dużych miastach jest znacznie bogatszy

Ograniczona skala formatu parków handlowych w najmniejszych miastach sprawia, że cechuje się on niewielką różnorodnością oferty. W badanym okresie w tych miejscach pojawiło się tylko około 60 unikalnych marek. W dużych aglomeracjach jest ona znacznie większa i obejmuje ponad 200 różnych brandów – w dużym stopniu lokalnych sklepów spożywczych, dostawców usług i licznych konceptów gastronomicznych. Charakterystyczną cechą dla retail parków w dużych miastach jest nadal stosunkowo ograniczone zainteresowanie ze strony najemców odzieżowych, którzy – jeśli mają taką możliwość – wybierają tradycyjne galerie handlowe.

Pomimo szybkiej ekspansji wielu marek i rosnącej różnorodności formatów, grupa aktywnych najemców w parkach handlowych i centrach convenience pozostaje niewielka. W okresie od 2022 roku do I połowy 2025 roku tylko 82 aktywne sieci otworzyły co najmniej trzy nowe sklepy. Co więcej, liczba ta spada do zaledwie 37 marek, jeśli weźmie się pod uwagę te, które otworzyły ponad 10 placówek.

Ograniczona grupa najemców okazuje się charakterystyczną cechą tego formatu. W niemal każdej kategorii handlowej jest mniej niż dziesięciu, a nawet pięciu aktywnych graczy. Tylko segment odzieżowy był reprezentowany przez ponad 20 marek, co jednak stanowiło zaledwie ułamek w porównaniu z centrami handlowymi, gdzie ponad 1,3 tys. graczy aktywnie reprezentuje kategorie mody, akcesoriów lub obuwia.

Stosunkowo zamknięta pula aktywnych najemców w sektorze parków handlowych może stanowić potencjalne ryzyko dla deweloperów poszukujących nowych możliwości. Chociaż kolejny projekt w jednym mieście może być racjonalny z ekonomicznego i demograficznego punktu widzenia, proces wynajmu może stać się wyzwaniem, ponieważ drugi lub trzeci punkt w tej samej lokalizacji może dla wielu marek być czymś pozbawionym sensu – komentuje Dagmara Filipiak, senior director, head of Retail Agency Leasing, JLL.