Czechy Elastyczne biura zmieniają rynek

Elastyczne biura przestają być dodatkiem do rynku, a coraz częściej stają się jego siłą napędową. Z danych Colliers wynika, że w regionie EMEA zasoby elastycznych biur wzrosły ponad czterokrotnie w latach 2010-2024. Liczba centrów biurowych zwiększyła się z ok. 1 450 do ponad 4 358. W najbliższych latach najszybszy wzrost rynku prognozowany jest w Londynie, Pradze, Amsterdamie i Berlinie.

Biuro jako usługa, nie tylko przestrzeń

Choć elastyczne biura stanowią nadal niewielką część rynku, już dziś znacząco wpływają na jego funkcjonowanie i zmieniają sposób myślenia firm o środowisku pracy. Kluczowe pytanie nie dotyczy już wyłącznie tego, gdzie pracują pracownicy, ale przede wszystkim – jak efektywnie wykorzystywana jest przestrzeń i jaki poziom komfortu oferuje użytkownikom.

Elastyczne projekty wprowadzają do segmentu biurowego podejście oparte na usługach. Tradycyjni właściciele budynków stopniowo je przejmują, rozszerzając ofertę i dostosowując powierzchnie do realnych potrzeb użytkowników. Flex przestaje być alternatywą dla biur tradycyjnych, a staje się standardem wyznaczającym kierunek dla całego rynku – komentuje Jana Vlková, dyrektor działu Workplace Advisory i Office Agency w Colliers.

Biuro przestaje być jedynie przestrzenią, a staje się usługą. Coraz większe znaczenie ma więc wartość przypadająca na użytkownika, a nie na metr kwadratowy. W praktyce oznacza to, że nawet firmy korzystające z tradycyjnych biur zaczynają analizować koszty w przeliczeniu na stanowisko pracy lub faktycznie wykorzystywane miejsce. W środowisku pracy hybrydowej, gdzie część biurek pozostaje niewykorzystana przez część tygodnia, takie podejście często prowadzi do zupełnie innych wniosków niż klasyczna analiza kosztu najmu za mkw.

Powrót do centrów miast

Wraz z rozwojem elastycznych biur zmieniają się także preferencje lokalizacyjne. Operatorzy coraz częściej wybierają centra miast, które oferują lepszą dostępność, bogatszą infrastrukturę usługową oraz atrakcyjne środowisko pracy. Udział nowych projektów flex w centrach miast wzrósł z 34 proc. w 2023 roku do 47 proc. w 2025 roku. Tym samym segment ten wspiera powrót życia biznesowego do śródmieść i ich dalszy rozwój. Elastyczne biura przestają być domeną wyłącznie wyspecjalizowanych operatorów. Coraz częściej stają się elementem strategii właścicieli budynków, którzy integrują je bezpośrednio w swoich projektach i uzupełniają ofertą inspirowaną branżą hotelową – od siłowni i kawiarni po przestrzenie eventowe.

Od 2020 roku właściciele budynków uruchomili bezpośrednio ponad 311 projektów elastycznych biur w regionie EMEA. To wyraźny sygnał, że elastyczność staje się standardem nowoczesnych budynków biurowych – dodaje Jana Vlková.

Różnice się zacierają

Analiza modelowa Colliers pokazuje, że różnice kosztowe między elastycznymi biurami a tradycyjnym najmem stopniowo się zmniejszają.

W przypadku firmy korzystającej z 250 stanowisk pracy dla 400 pracowników w modelu hybrydowym roczny koszt tradycyjnego biura w Pradze wynosi ok. 1,09 mln euro, podczas gdy w modelu elastycznym – ok. 1,35 mln euro. Kluczowe znaczenie ma jednak poziom nakładów początkowych. W przypadku tradycyjnego biura mogą one sięgać ok. 3 mln euro, podczas gdy dla biur elastycznych wynoszą jedynie kilkadziesiąt tys. euro, obejmując adaptację i branding. W perspektywie 10 lat całkowite koszty obu rozwiązań się wyrównują.

Z finansowego punktu widzenia dużą zaletą biur elastycznych jest brak konieczności ponoszenia wysokich nakładów początkowych. Dodatkowo są one najczęściej wynajmowane w formule usługowej, co daje korzyści księgowe i podatkowe – podkreśla Jana Vlková.

Choć rynek flex rozwija się obecnie bardzo dynamicznie, ekspertka przewiduje, że wraz z ożywieniem aktywności deweloperskiej znaczenie tradycyjnego najmu ponownie wzrośnie. Jednocześnie będzie on coraz bardziej przejmował standardy usługowe i poziom komfortu charakterystyczny dla elastycznych powierzchni.