Czechy W magazynach stabilnie

Na koniec IV kwartału 2025 roku zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowej w Czechach wyniosły 13,28 mln mkw. W samym IV kwartale na rynek trafiło 229 tys. mkw. nowej powierzchni w 11 parkach logistycznych, co oznacza wzrost kw./kw. o 75 proc. Największym ukończonym projektem był Industrial Park Nymburk o powierzchni 40 tys. mkw., w całości wynajęty firmie Linde Wiemann, natomiast drugą co do wielkości realizacją był obiekt CTP w Brnie o powierzchni 36 tys. mkw., wybudowany dla Hitachi Energy.

W całym 2025 roku na rynek dostarczono łącznie niemal 813,5 tys. mkw. nowej powierzchni, co oznacza wzrost rok do roku o 53 proc. wobec 532,9 tys. mkw. w 2024 roku. Największym budynkiem oddanym w ubiegłym roku był obiekt o powierzchni 57,2 tys. mkw. w Panattoni Park Ostrov-North, ukończony w I kwartale 2025 roku i w całości wynajęty wcześniej przez ZF Automotive.

Na koniec IV kwartału 2025 roku w budowie pozostawało 1,25 mln mkw. powierzchni magazynowej i produkcyjnej, co oznacza spadek kw./kw. o 0,2 proc. i wzrost rok do roku o 22 proc. Około 430 tys. mkw. tej powierzchni ma zostać oddane do użytku w I kwartale 2026 roku. Udział projektów spekulacyjnych w budowie spadł kw./kw. do 27 proc., a w IV kwartale rozpoczęto budowę ok. 217,5 tys. mkw., z czego jedynie 11 proc. w formule spekulacyjnej. Dodatkowo na rynku pozostaje ok. 341,5 tys. mkw. powierzchni w stanie shell & core, oczekującej na podpisanie umów najmu przed ukończeniem.

Rok 2025 był trzecim najlepszym w historii pod względem popytu. Wbrew oczekiwaniom, głównym motorem aktywności pozostawały firmy produkcyjne, w dużej mierze związane z branżą motoryzacyjną. Jednocześnie widzieliśmy odbicie popytu ze strony handlu i e-commerce, które naszym zdaniem będzie kontynuowane również w 2026 roku. Wraz ze wzrostem pustostanów w niektórych regionach może to jednak prowadzić do presji na czynsze oraz ograniczenia aktywności deweloperskiej, co w dłuższym okresie może oznaczać częściowy powrót do modelu dominacji projektów BTS sprzed 2021 roku – komentuje Jan Hrivnacky, Head of Industrial Leasing w CBRE.

Całkowity wolumen najmu brutto, obejmujący również renegocjacje, wyniósł w IV kwartale 2025 roku 642 tys. mkw., co oznacza wzrost kw./kw. o 4 proc. i rok do roku o 47 proc. W całym 2025 roku popyt brutto zbliżył się do 2,1 mln mkw., a udział renegocjacji wzrósł do 40 proc. Popyt netto w IV kwartale wyniósł 371,5 tys. mkw., spadając kw./kw. o 22 proc., ale rosnąc rok do roku o 69 proc. W skali całego roku popyt netto przekroczył 1,2 mln mkw., co było trzecim najlepszym wynikiem w historii czeskiego rynku. Firmy produkcyjne odpowiadały za ponad 49 proc. tego wolumenu, sektor dystrybucyjny, w tym handel i e-commerce, za 25 proc., operatorzy 3PL za 16 proc., a pozostałe sektory za 5 proc.

Największą nową transakcją IV kwartału był najem 51,9 tys. mkw. w Panattoni Park Most Joseph przez firmę dystrybucyjną. Drugą co do wielkości umową był pre-lease 35 tys. mkw. podpisany przez Reckitt w Garbe Park Klášterec nad Ohří II, natomiast największa renegocjacja dotyczyła 46,3 tys. mkw. w P3 Prague D1, gdzie powierzchnię odnowił operator 3PL. W skali całego roku największą nową umową był pre-lease 54,6 tys. mkw. zawarty przez VAFO Praha w VGP Park České Budějovice w III kwartale 2025 roku.

Na koniec IV kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów w Czechach wyniósł 4,77 proc., rosnąc rok do roku o 101 pb. Dostępna od ręki powierzchnia sięgnęła 633,6 tys. mkw. Najniższy poziom niewynajętej powierzchni utrzymywał się w Pradze i Kraju Środkowoczeskim, gdzie wskaźnik wyniósł 2,6 proc., natomiast najwyższy poziom pustostanów odnotowano w regionie morawsko-śląskim – blisko 14 proc., co odpowiada 193,6 tys. mkw.

Stawki czynszów typu prime pozostały stabilne i w IV kwartale 2025 roku wynosiły 7,00-7,50 euro/mkw./mies. w Pradze, podczas gdy najlepsze lokalizacje poza stolicą osiągały poziomy 5,60-6,60 euro/mkw./mies. Czynsze za antresole biurowe kształtowały się w przedziale 9,50-12,50 euro/mkw./mies., a opłaty eksploatacyjne zazwyczaj mieściły się w zakresie 0,75-1,00 euro/mkw./mies.