Polska Najemcy czekają na nowe inwestycje

Jednocześnie odnotowano ograniczoną aktywność deweloperską, która przełożyła się na niewielką liczbę ukończonych inwestycji i metrów kwadratowych w budowie. Z kolei spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej i coraz mniejsza dostępność dużych modułów biurowych, szczególnie w obiektach najwyższej jakości i najlepszych lokalizacjach, wzmacniają presję na wzrost czynszów.

Pod koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie nieznacznie przekraczały 6,23 mln mkw., ale w porównaniu z rokiem poprzednim zmniejszyły się o około 1 proc.

Odnotowywane od 2023 roku niskie wolumeny nowej podaży (średnio poniżej 85 tys. mkw. rocznie) oraz przyspieszający trend wycofywania z rynku starszych, nieefektywnych obiektów przekładają się na znaczące spowolnienie tempa wzrostu nowoczesnych zasobów biurowych, a nawet ich uszczuplenie – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

W samym 2025 roku w celu modernizacji lub zmiany funkcji wyłączono z zasobów prawie 165 tys. mkw. biur. Jednocześnie nowa podaż w ubiegłym roku wyniosła niecałe 90 tys. mkw., z czego prawie 85 proc. oddano do użytku w dwóch biurowcach w podstrefie Zachodnie Centrum: The Bridge (47 tys. mkw.) oraz AFI Office House (27,8 tys. mkw.), które zostały ukończone w II kwartale.

W całym 2025 roku aktywność deweloperska w Warszawie utrzymywała się na stosunkowo niskim poziomie i podobnie będzie w tym roku. W lokalizacjach poza centrum deweloperzy uzależniają rozpoczynanie nowych inwestycji biurowych od pozyskania najemców w ramach umów przednajmu, natomiast w centrum stolicy istotnym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów. Szacujemy, że około 70 proc. tegorocznego wolumenu nowej powierzchni powstanie w centrum Warszawy – dodaje Karol Wyka.

W IV kwartale 2025 roku w budowie pozostawało prawie 189 tys. mkw. – to o 36 proc. więcej niż w III kwartale, ale o blisko 23 proc. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Warto zauważyć, że w ubiegłym roku deweloperzy w Warszawie rozpoczęli budowę tylko jednego znaczącego biurowca – AFI Tower. Ponadto prawie 60 proc. powierzchni będącej obecnie w budowie zostanie dostarczone na rynek dopiero po roku 2026. Z kolei tegoroczna podaż, według prognoz analityków Newmarka, wyniesie około 80 tys. mkw.

Czwarty kwartał 2025 roku, podobnie jak w poprzednich latach, charakteryzował się największą aktywnością najemców w całym roku. Jednocześnie był to rekordowy kwartał pod względem wolumenu wynajętej powierzchni w historii warszawskiego rynku biurowego. W tym okresie najemcy wynajęli 309 850 mkw. biur, co oznacza wzrost o 69 proc. w porównaniu z III kwartałem oraz o niemal 27 proc. w stosunku do ostatniego kwartału 2024 roku.

Całkowity popyt w 2025 roku wyniósł prawie 794,1 tys. mkw. i był o ponad 7 proc. wyższy niż rok wcześniej (740,2 tys. mkw.). W okresie od stycznia do grudnia 2025 roku najwięcej umów najmu podpisano w Centrum (255,3 tys. mkw., z czego 70,6 proc. w podstrefie Zachodnie Centrum), na Służewcu (180 tys. mkw.) i w Centralnym Obszarze Biznesu (109,2 tys. mkw.). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym były firmy z sektora produkcyjnego (14 proc.), IT (13 proc.) oraz finansowego (11 proc.). Siedem umów podpisanych w ubiegłym roku opiewało na ponad 10 tys. mkw. – mówi Magdalena Zagórska, dyrektorka w Dziale Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Zarówno w IV kwartale, jak i w całym 2025 roku, renegocjacje dominowały na rynku najmu, odpowiadając odpowiednio za 64,5 proc. i 50,7 proc. wynajętej powierzchni. Na pozostałe 49,3 proc. ubiegłorocznego popytu złożyły się nowe umowy (36,9 proc.), ekspansje (5,7 proc.), transakcje na potrzeby własne (4 proc.) oraz przednajmy (2,7 proc.).

Czwarty kwartał 2025 roku przyniósł kolejny z rzędu spadek współczynnika pustostanów. Na koniec grudnia wyniósł on 9,1 proc. i był niższy o 0,6 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz o 1,5 p.p. względem analogicznego okresu rok wcześniej. Potencjalni najemcy mogą obecnie wybierać spośród prawie 564,7 tys. mkw. wolnych biur w istniejących budynkach. Jednocześnie obiekty ukończone po 2014 roku oferują zaledwie około 122 tys. mkw., co w ich przypadku przekłada się na współczynnik pustostanów na poziomie 4,9 proc. Na koniec grudnia ubiegłego roku biura o powierzchni ponad 5 tys. mkw. dostępne były jedynie w trzech biurowcach wybudowanych po 2014 roku.

Średnie miesięczne stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych w IV kwartale 2025 roku utrzymywały się na poziomie 22-28 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum.

W najbardziej poszukiwanych lokalizacjach, jak i w budynkach oferujących najwyższy standard, obserwujemy presję na wzrost czynszów, wynikającą z ograniczonej dostępności. W konsekwencji czynsze bazowe za powierzchnie klasy premium już teraz niekiedy przekraczają 30 euro za mkw., a w kolejnych miesiącach 2026 roku mogą wzrosnąć jeszcze bardziej – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektorka Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.