Polska Odnowienia umów i selektywność deweloperów

Zmieniała się jednak jego struktura – po raz pierwszy w historii nowy popyt netto (3,3 mln mkw.) był mniejszy od odnowień umów (3,5 mln mkw.).

W 2025 roku rynek magazynowy w Polsce był bardzo aktywny, ale zamiast spektakularnych rekordów widzieliśmy gruntowne porządkowanie istniejących portfeli. Firmy częściej renegocjowały istniejące umowy, bo lepiej niż kiedykolwiek rozumieją pełny koszt przeprowadzki: od CAPEX-u po ryzyko zaburzeń w łańcuchu dostaw i rekrutację nowych pracowników. Coraz wyraźniej widać, że o kierunku rynku decyduje nie tyle skala powierzchni, ile dopasowanie obiektów do potrzeb biznesu – technologicznych, kosztowych i operacyjnych. Równolegle rynek stale się rozwarstwia: obok klasycznej logistyki rozwijają się formaty pod e-commerce, e-grocery czy sieci paczkomatów – komentuje Tomasz Mika, head of Industrial Agency, JLL.

Czynnikiem motywującym najemców do odnowienia umowy najmu w aktualnie zajmowanym obiekcie są też modernizacje, szeroko realizowane przez właścicieli i zarządców parków magazynowych.

W 2025 roku struktura geograficzna polskiego rynku logistycznego nie uległa zmianie, a najemcy wykazywali zaufanie głównie do największych ośrodków w kraju. Tylko trzy regiony – Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląsk – odpowiadały za ponad połowę całkowitego popytu brutto. W każdym z nich wynajęto ponad 1 mln mkw. (w większości były to przedłużenia umów). Wyróżniły się również rynki nadmorskie – Trójmiasto i Szczecin, generując łącznie ponad 670 tys. mkw. całkowitego popytu. Warto zauważyć, że w okolicach Gdańska i Gdyni sam nowy popyt netto wyniósł aż 275 tys. mkw. Podobny wynik odnotowano też w Krakowie, gdzie nowo powstające inwestycje otworzyły kolejne możliwości najmu.

Podaż i aktywność deweloperów

2025 był kolejnym rokiem wybiórczej aktywności deweloperów. Nowa podaż spadała w każdym kolejnym kwartale 2025 roku, osiągając zaledwie 140 tys. mkw. w okresie październik–grudzień. W sumie w ubiegłym roku oddano do użytku 1,7 mln mkw., co stanowi spadek o 35 proc. w porównaniu z 2024 rokiem i aż 47 proc. mniej od średniej z ostatnich pięciu lat.

Na początku 2026 roku zasoby magazynowe Polski wynoszą 37,2 mln mkw., a kolejne 1,8 mln mkw. jest w trakcie budowy. Chociaż powierzchnia projektów w realizacji wykazuje niewielki wzrost, pozostaje ona znacznie poniżej poziomów odnotowanych w rekordowych latach boomu 2021-2022.

W strukturze planowanych inwestycji wyraźnie widać ostrożne podejście deweloperów do nowych projektów. W czwartym kwartale 2025 roku tylko około 700 tys. mkw. (około 40 proc. całkowitej aktywności) było budowane na zasadzie spekulacyjnej. Ograniczenie podaży wpływa na spadek wskaźnika pustostanów, co w rezultacie może stopniowo generować presję na wartości czynszów – mówi Maciej Kotowski, director, Research & Consultancy, JLL.

Pustostany

Ograniczona podaż w połączeniu ze stabilnym popytem netto (3,3 mln mkw. to wynik zbliżony do pięcioletniej średniej) spowodowała dalszy spadek wskaźnika pustostanów, który w grudniu 2025 roku wyniósł 7,3 proc. Łącznie w ramach powierzchni budowanej oraz istniejącej dostępne jest około 3,3 mln mkw., choć zasoby te są w dużej mierze rozdrobnione między regionami i poszczególnymi parkami. W związku z tym w niektórych regionach pojawia się ryzyko niedoboru podaży.

Czynsze

Umiarkowana aktywność deweloperów pomogła utrzymać poziom czynszów na stabilnych poziomach. Stawki w pozamiejskich parkach logistycznych na pięciu największych rynkach wahały się od 3,50 do 6,00 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy w lokalizacjach miejskich utrzymały się na stałym poziomie ok. 8,00 euro (choć w przypadku najlepszych nieruchomości w Warszawie były nawet wyższe).

Presja na wzrost czynszów pozostaje widoczna, szczególnie w lokalizacjach kluczowych i nowo oddanych nieruchomościach, co znajduje odzwierciedlenie w stopniowym podnoszeniu się górnej granicy czynszów bazowych. Z drugiej strony, nadal podwyższony poziom pustostanów spowodował w 2025 roku niewielką korektę czynszów efektywnych. W celu zabezpieczenia najmu wybrani deweloperzy wykazywali większą elastyczność w negocjacjach. Rosnąca różnica między wartościami nominalnymi a efektywnymi podkreśla również dojrzałość naszego rynku, wspieraną przez różnorodność formatów, standardów i lokalizacji.

Atrakcyjność inwestycyjna

Sektor przemysłowy pozostał podstawowym filarem rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne przez cały 2025 rok. W okresie tym zrealizowano w sumie 34 transakcje, co jest najwyższym wynikiem od 2022 roku. Rosnące średnie wartości umów i solidna lista planowanych transakcji podkreślają rosnące zaufanie inwestorów do tej klasy aktywów.

Wartość inwestycji w nieruchomości przemysłowe osiągnęła w ubiegłym roku poziom 1,5 mld euro, co stanowi znaczący wzrost o 12 proc. w porównaniu z 2024 rokiem. Liczba ta nie uwzględnia przełomowego międzynarodowego przejęcia GLP Capital Partners Limited przez Ares Management Corporation, które zmieniło struktury własnościowe wielu parków przemysłowych na całym świecie, w tym także w Polsce.

Jednym z najbardziej zauważalnych trendów w 2025 roku była rosnąca popularność transakcji typu sale & leaseback. Zarówno inwestorzy, jak i przedsiębiorstwa coraz częściej postrzegają ten model jako skuteczny sposób na uwolnienie kapitału z posiadanych aktywów. Dla inwestorów transakcje najmu zwrotnego zapewniają długoterminowe zabezpieczenie najmu i stabilny przepływ środków pieniężnych, co czyni je szczególnie atrakcyjnymi w okresach niepewności związanej z cłami i handlem międzynarodowym.

W grudniu 2025 roku stopy kapitalizacji najlepszych projektów typu multi-tenant ze średnią długością najmu około pięciu lat wynosiły około 6,50 proc. Dla najbardziej atrakcyjnych aktywów w Warszawie były nieznacznie niższe – około 6,25 proc.

Widoki na przyszłość

W aktualnie panującej sytuacji możemy spodziewać się, że przewagę rynkową zyskają ci, którzy nie czekają na idealne warunki. Jeśli utrzyma się obecna ostrożność deweloperów, w najbardziej pożądanych lokalizacjach i segmentach wolumen nowoczesnej powierzchni może wyraźnie się zmniejszyć, szczególnie w odniesieniu do dużych modułów o wysokim standardzie. Według naszych danych w całej Polsce dostępnych jest obecnie tylko 10 modułów o powierzchni większej niż 30 tys. mkw. Z drugiej strony cień geopolityki, w tym potencjalne zakończenie wojny w Ukrainie, tworzy zupełnie nowe scenariusze. Polska ma szansę stać się hubem logistycznym odbudowy i głównym beneficjentem reorganizacji łańcuchów dostaw w regionie, a pierwsze możliwe wyzwania dotyczyć będą rynku pracy i dostępności materiałów. Dlatego spodziewamy się, że 2026 rok będzie kontynuował stabilny wzrost, oparty na przemyślanych decyzjach – z naciskiem na jakość i elastyczność portfela – prognozuje Tomasz Mika.