Polska Dominacja formatów convenience

Rynek ewoluuje w stronę mniejszych formatów, podczas gdy tradycyjne hipermarkety tracą udziały na rzecz sklepów typu convenience oraz dyskontów. Udział hipermarketów w europejskim rynku spożywczym spadł z 12 proc. w 2019 roku do 10 proc. w 2024 roku, a prognozy wskazują na dalszy spadek do 9 proc. do 2029 roku. Średnia powierzchnia sklepu spożywczego w Europie zmniejszyła się o 2,6 proc. w latach 2020-2024. Sieci handlowe planują zmniejszenie powierzchni wybranych sklepów nawet o 25 proc. Odzyskany metraż przeznaczą na obsługę szybkich dostaw do klientów (tzw. logistykę ostatniej mili) lub na wynajem dla innych firm.

Zmiana nawyków konsumenckich wymusza na operatorach redefinicję portfeli nieruchomości. Dzisiejszy klient stawia na szybkość i bliskość, co sprawia, że strategiczny nacisk przesuwa się na gęste sieci miejskie i mniejsze formaty, które lepiej wpisują się w codzienne misje zakupowe. Przykładem takiej transformacji są plany Carrefour, który do 2030 roku zamierza uruchomić 1750 nowych placówek w formatach convenience we Francji i Hiszpanii – komentuje Elżbieta Majdan, associate director Property & Asset Management Retail, Savills Polska.

Płynność rynku wspierana przez sale-and-leaseback

Wzrost wolumenu inwestycji do poziomu 6,1 mld euro był napędzany głównie przez duże transakcje portfelowe, których wartość wzrosła o 35 proc. Kluczową rolę odegrały operacje typu sale-and-leaseback (S&LB), stanowiące aż 21 proc. całkowitego wolumenu inwestycji rynkowych. Jest to najwyższy udział tego typu transakcji od 13 lat. Raport odnotowuje również znaczący napływ kapitału z Ameryki Północnej – aktywność inwestorów z USA była o 59 proc. wyższa od średniej pięcioletniej.

W obliczu presji na marże i konieczności modernizacji systemów energetycznych detaliści coraz częściej sięgają po transakcje sale-and-leaseback, aby uwolnić kapitał zamrożony w nieruchomościach. Dla inwestorów nieruchomości spożywcze z długimi, indeksowanymi umowami najmu stanowią atrakcyjny produkt inwestycyjny. Choć w czwartym kwartale 2025 roku średnie stopy kapitalizacji w Europie dla najlepszych supermarketów utrzymały się na poziomie 5,8 proc., spodziewamy się ich kompresji w nadchodzących miesiącach – tłumaczy Wioleta Wojtczak, head of Research, Savills Polska.

Konsument w nowej rzeczywistości

Mimo wyhamowania inflacji cen żywności do 2,5 proc. pod koniec 2025 roku europejskie gospodarstwa domowe zachowują dużą ostrożność wydatkową. Wskaźnik oszczędności w strefie euro wyniósł 15,1 proc., co jest wynikiem znacznie powyżej średniej z lat 2014-2019 (12,6 proc.). Sytuacja ta sprzyja rozwojowi marek własnych oraz dyskontów, których przychody w ostatniej dekadzie rosły średnio o 5,2 proc. rocznie – niemal dwukrotnie szybciej niż w przypadku operatorów masowych (3,2 proc.).

Cyfryzacja i zrównoważony rozwój

Przyszłość handlu spożywczego będzie oparta na modelu omnichannel, w którym sklepy stacjonarne pełnią rolę centrów realizacji zamówień online. Udział sprzedaży online w sektorze spożywczym ma ustabilizować się na poziomie 4,8 proc. do 2028 roku (poza rynkiem brytyjskim). Jednocześnie rosną wymagania kapitałowe związane z regulacjami ESG, m.in. w zakresie wymiany systemów chłodniczych czy montażu instalacji fotowoltaicznych, co staje się stałym elementem planowania wydatków inwestycyjnych sieci handlowych.

A jak wygląda Polska na tle Europy?

Polska potwierdza wiele trendów zarysowanych w raporcie europejskim, choć zachowuje swoją specyfikę. Żywność, napoje i wyroby tytoniowe to najsilniejsza kategoria handlu detalicznego w naszym kraju, odpowiadająca za 25,7 proc. sprzedaży detalicznej w 2025 roku. Jednocześnie produkty te najrzadziej trafiają do koszyków online – udział e-grocery w ubiegłym roku oscylował średnio wokół 0,9 proc. miesięcznie. To wynik znacznie niższy od prognozowanej średniej dla Europy.

Lokalny rynek, podobnie jak europejski, stawia na multiformatowość. Sieci takie jak Auchan i Carrefour operują w Polsce na wielu poziomach: od hipermarketów, przez supermarkety (1-2 tys. mkw.) i sklepy osiedlowe (MojeAuchan, Globi, Express), aż po formaty ultra-convenience na stacjach paliw. Dane GUS potwierdzają odwrót od dużych powierzchni sklepowych: na koniec 2024 roku w Polsce działało 545 hipermarketów (spadek o 1 placówkę względem 2020 roku) oraz 10 647 supermarketów, których liczba w tym samym okresie wzrosła o 2477 obiektów.

Również na polskim rynku inwestycyjnym zainteresowanie sektorem spożywczym pozostaje wysokie. Przykładem aktywnego inwestora jest Centerscape, który w 2026 roku ogłosił zakup placówek sieci Lidl w Mszczonowie oraz Biedronki w Lidzbarku. Inwestorzy coraz częściej poszukują także parków handlowych z silnym operatorem spożywczym. Potwierdzają to ostatnie duże transakcje, jak przejęcie ośmiu centrów handlowych Auchan przez Shopper Park Plus czy planowany zakup portfela nieruchomości Intermarché i Bricomarché przez amerykański Ares Management Corporation.