Polska Najemcy napędzają wzrost

Analiza danych zawartych w raporcie wskazuje ożywienie na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w końcówce 2025 roku. Wzrost popytu oraz stabilne fundamenty rynku wskazują, że segment ten pozostaje jednym z najbardziej odpornych na wahania.

Mimo utrzymujących się wyzwań geopolitycznych i makroekonomicznych sektor ten pokazał dużą odporność i stabilność, a tempo wzrostu pozostało solidne. Dzięki temu Polska nadal umacnia swoją pozycję jako jeden z kluczowych rynków w regionie – zarówno dla inwestorów, jak i najemców – ocenia Ludwika Korzeniowska, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Nowa podaż w fazie dostosowania

Miniony rok przyniósł wyraźne dostosowanie aktywności deweloperskiej do warunków rynkowych. W minionych kwartałach obserwowano stopniowe ograniczenie nowej podaży, a w czwartym kwartale na rynek trafiło 137 tys. mkw. Taka dynamika wpisuje się w proces stabilizacji rynku.

Największe projekty przemysłowo-logistyczne oddane do użytkowania w końcówce roku koncentrowały się przede wszystkim w strefie Warszawa II, gdzie zrealizowano dwie największe inwestycje: Panattoni Park Warsaw North III (32 tys. mkw.) oraz Warsaw Logistic Park (28 tys. mkw.). Wśród znaczących realizacji znalazły się również CTPark Toruń (22 tys. mkw.), Hillwood Częstochowa-Miasto (18 tys. mkw.) oraz Park Lublin II (11 tys. mkw.).

W całym 2025 roku do użytku oddano łącznie około 1,7 mln mkw. nowej powierzchni, co oznacza spadek o 35 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Więcej nowej powierzchni

Deweloperzy nie wycofali się całkowicie z realizacji nowych inwestycji. Na koniec grudnia w budowie znajdowało się 1,8 mln mkw. powierzchni przemysłowo‑logistycznej, z czego blisko 40 proc. przypadało na projekty spekulacyjne. W samym czwartym kwartale rozpoczęto realizację 444 tys. mkw., co wskazuje na rozwój rynku w stabilnym tempie przy zachowaniu ciągłości aktywności inwestycyjnej deweloperów.

Pod względem skali realizowanych inwestycji, Warszawa odpowiada łącznie za 36 proc. powierzchni przemysłowo-logistycznej w budowie. Dominują rynki regionalne. Wśród największych realizowanych obecnie projektów znajduje się Panattoni Park Grodzisk VI w Warszawie II o powierzchni 86 tys. mkw. realizowany przez Panattoni oraz projekt 7R Park Gdańsk III w Trójmieście, który dostarczy 80 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Najemcy szukają przestrzeni

W IV kwartale 2025 roku wolumen transakcji brutto na rynku przemysłowo-logistycznym osiągnął aż 2,2 mln mkw., co oznacza wzrost o ok. 8 proc. rok do roku i istotnie przełożyło się na wynik całoroczny. Największy udział w strukturze zawartych transakcji miały trzy regiony: Polska Centralna (25 proc.), Dolny Śląsk (18 proc.) oraz Warszawa II (16 proc.).

Wysoka aktywność najemców widoczna jest również w ujęciu rocznym. W 2025 roku sfinalizowano transakcje obejmujące łącznie 6,64 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o 14 proc. w porównaniu z 2024 rokiem. Rezultat osiągnięty w okresie od stycznia do grudnia jest drugim najwyższym w historii polskiego rynku – ustępuje jedynie rekordowi z 2021 roku.

Liderem transakcji najmu w IV kwartale 2025 roku został poufny najemca, który wynajął aż 120 tys. mkw. w Segro Logistics Park Stryków w Polsce Centralnej (renegocjacja z ekspansją). Kolejną dużą umowę zawarł Terg w Panattoni Park Łódź (75 tys. mkw., renegocjacja).

Struktura zawieranych transakcji wskazuje zauważalny udział renegocjacji. W czwartym kwartale 2025 roku przedłużenia umów to 53 proc. zawieranych kontraktów, nowe umowy najmu stanowiły zaś 41 proc. Taki obraz rynku wskazuje na ostrożność najemców, ale też dojrzałość rynku, na którym dużą część aktywności generują obecni uczestnicy optymalizujący swoje portfele.

W okresie od początku października do końca września największy udział w popycie brutto miały marki z sektora 3PL, które odpowiadały za 36 proc. wszystkich transakcji najmu. Na kolejnych miejscach znalazły się firmy z kategorii Elektronika & AGD (16 proc.) oraz z sektora FMCG (15 proc.).

Rynek absorbuje pustostany

Pod względem dostępności powierzchni w czwartym kwartale 2025 roku na rynku oferowano 2,7 mln mkw. powierzchni przemysłowo-logistycznej do wynajęcia, co oznacza wzrost o blisko 5 proc. rok do roku. Na koniec roku wskaźnik pustostanów wyniósł 7,4 proc., czyli zaledwie o 0,1 p.p. mniej niż przed rokiem. Potwierdza to utrzymującą się równowagę między popytem a podażą oraz zdolność rynku do absorpcji dostępnej powierzchni.

Analitycy BNP Paribas Real Estate zwrócili również uwagę na poziom komercjalizacji projektów w budowie. W okresie od października do grudnia nowo powstające obiekty były wynajęte w 61 proc., co oznacza wzrost o 8,6 p.p. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Ograniczona skala nowych inwestycji deweloperskich przyczyniła się do utrzymania stawek czynszowych na stabilnym poziomie, jednakże w dłuższym okresie mogą pojawić się podwyżki.

Presja na wzrost stawek czynszowych nadal jest odczuwalna, zwłaszcza w kluczowych lokalizacjach oraz w nowo oddawanych obiektach, co znajduje odzwierciedlenie w stopniowym wzroście górnych poziomów czynszów wywoławczych – podkreśla Karolina Galas, asociate director, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.