Polska Polski rynek handlowy dojrzewa

Od wybuchu pandemii Covid-19 polski rynek powierzchni handlowych wyraźnie odbudował swoją pozycję. Sektor elastycznie dostosował się do zmieniających się preferencji zakupowych konsumentów. Scenariusze zakładające kryzys tradycyjnego handlu nie sprawdziły się, a głównym motorem rozwoju rynku stały się parki handlowe, które obecnie dominują w strukturze nowej podaży. W ciągu ostatnich sześciu lat parki handlowe odpowiadały za około 1,8 mln mkw. nowej powierzchni, podczas gdy w segmencie centrów handlowych dostarczono około 400 tys. mkw.

Rynek centrów handlowych zbliża się do nasycenia, a aktywność inwestycyjna koncentruje się na modernizacjach, rozbudowach oraz repozycjonowaniu istniejących obiektów. Kluczowy trend stanowi przesunięcie akcentu z ilości na jakość, w tym dostosowanie oferty do ewoluujących potrzeb konsumentów. Widoczne są istotne zmiany w strukturze najemców, ze wzrostem udziału gastronomii, sportu i rekreacji, drogerii oraz marek z segmentu value retail – podkreśla Anna Pływacz, dyrektorka działu powierzchni handlowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Wysoki wolumen powierzchni w budowie

Analitycy BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że na koniec marca 2026 roku w budowie znajdowało się około 850 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, obejmującej zarówno nowe inwestycje, jak i rozbudowy istniejących obiektów. W latach 2026–2027 planowane jest oddanie ponad 663 tys. mkw. nowej powierzchni, co oznacza wzrost o 90 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem.
Dominującym formatem pozostają parki handlowe, które odpowiadają za ponad 780 tys. mkw. realizowanej powierzchni, czyli 92 proc. całkowitego wolumenu inwestycji. Potwierdza to utrzymujące się zainteresowanie tym segmentem zarówno wśród deweloperów, jak i inwestorów kapitałowych. Do największych realizowanych inwestycji należą projekty BIG Piła (38 tys. mkw.), MMG Centers Krosno (26 tys. mkw.), Brama Bieszczad w Sanoku (23 tys. mkw.) oraz PH Świderek w Otwocku (23 tys. mkw.).

Więcej różnorodnych parków handlowych

W okresie od stycznia do końca marca 2026 roku oddano do użytkowania ponad 76 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co oznacza wzrost o 70 proc. rok do roku. Jednocześnie wynik ten był niższy względem bardzo aktywnej końcówki poprzedniego kwartału.
Wśród największych obiektów handlowych oddanych do użytkowania w I kwartale znalazł się San Park Piaseczno II faza w Mysiadle koło Piaseczna, oferujący 15,9 tys. mkw. powierzchni handlowej na potrzeby Agata Meble. Do kluczowych realizacji należały również M Park Bogatynia (8,2 tys. mkw.) oraz Park Handlowy Tomaszów Lubelski (8 tys. mkw.).

W segmencie parków handlowych, obok dominującej funkcji zakupowej, coraz większe znaczenie zyskują usługi oraz gastronomia. Rosnącą popularnością cieszą się również sklepy modowe i drogerie. Mimo postępującej dywersyfikacji tenant mix parków handlowych pozostaje stosunkowo wąski i oparty głównie na powtarzalnych markach. Jednocześnie najlepiej funkcjonujące obiekty, szczególnie zlokalizowane w pobliżu dużych aglomeracji, coraz częściej przyciągają marki dotychczas obecne wyłącznie w tradycyjnych centrach handlowych.

Wskaźnik nasycenia i pustostanów

Analizując całkowity dostępny wolumen nowoczesnej powierzchni handlowej, obejmującej centra handlowe, centra wyprzedażowe, parki handlowe oraz wolnostojące obiekty handlowe, za największym rynkiem warszawskim (2,3 mln mkw.) plasuje się konurbacja katowicka (1,5 mln mkw.) oraz Trójmiasto (prawie 1 mln mkw.). Z kolei najwyższe wskaźniki nasycenia obserwuje się w aglomeracjach wrocławskiej i poznańskiej, gdzie kształtują się one na poziomie odpowiednio 1044 i 1005 mkw. w przeliczeniu na 1000 mieszkańców.
W pierwszej połowie 2025 roku średni wskaźnik pustostanów wyniósł 2,8 proc., co oznacza spadek o 0,6 p.p. rok do roku. Najniższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano w Szczecinie (1,8 proc.) oraz w Warszawie (1,9 proc.), natomiast najwyższy we Wrocławiu (4,1 proc.) i Poznaniu (3,6 proc.). W większości analizowanych aglomeracji wskaźnik pustostanów uległ obniżeniu, co wskazuje na utrzymującą się równowagę rynkową oraz stabilny poziom popytu.

Poprawa sprzedaży i presja czynszowa

Dane dotyczące funkcjonowania rynku handlowego wskazują również na poprawę wyników sprzedażowych. W lutym 2026 roku obroty wzrosły o 1,7 proc. rok do roku, przy jednoczesnym spadku odwiedzalności o 0,9 proc. Jak wskazują dane GUS za luty 2026 roku, zarówno sprzedaż detaliczna, jak i internetowa odnotowały wzrost w ujęciu rocznym – odpowiednio o 5 proc. oraz 9,3 proc.
Pierwszy kwartał nowego roku to także czas debiutów nowych marek w Polsce. Na rynku handlowym pojawiły się m.in. kanadyjska marka Lululemon, azjatycka sieć XIMI V oraz internetowy koncept Søstrene Grene, który zapowiedział także otwarcie sklepu stacjonarnego w Warszawie.

Wyraźna poprawa koniunktury w handlu detalicznym oraz realny wzrost sprzedaży detalicznej przekładają się na podwyżki czynszów w niemal wszystkich formatach.

Najsilniejsza presja wzrostowa dotyczyła najlepszych centrów handlowych oraz najbardziej atrakcyjnych lokali o powierzchni 100–500 mkw. W kolejnych miesiącach możliwe są dalsze wzrosty w topowych galeriach, natomiast w parkach handlowych proces odnawiania umów z okresu pandemii może skutkować lokalnymi korektami stawek dla wybranych branż i formatów – ocenia Renata Weikert, starsza konsultantka, dział wynajmu powierzchni biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.