Popyt na magazyny rośnie, a podaż nie nadąża

Zmieniła się nie tylko skala popytu, ale również jego struktura. W 2025 r. firmy koncentrowały się przede wszystkim na renegocjacjach i przedłużeniach umów, zabezpieczając istniejące operacje i ostrożnie podchodząc do nowych inwestycji. W pierwszej połowie 2026 r. większą rolę zaczęły odgrywać nowe lokalizacje i zwiększanie wynajmowanej powierzchni. Popyt netto wyniósł 2,1 mln mkw., około 1,2 mln mkw. przypadło na odnowienia, a kolejne 200 tys. mkw. na transakcje typu sale & leaseback. Popyt brutto sięgnął 3,5 mln mkw., wobec 2,9 mln mkw. w analogicznym okresie 2025 r.

E-commerce napędza popyt

Jednym z głównych motorów rynku pozostaje handel internetowy. W pierwszej połowie roku firmy związane z e-commerce wygenerowały około 750 tys. mkw. popytu na powierzchnie magazynowe. Ponad 400 tys. mkw. przypadło na chińskie platformy e-commerce rozwijające w Polsce duże operacje dystrybucyjne.

Znaczna część tego zapotrzebowania została zrealizowana w istniejących obiektach, co przyspieszyło absorpcję dostępnej powierzchni i dodatkowo obniżyło poziom pustostanów.

Zmienia się geografia popytu

Pięć największych hubów magazynowych odpowiadało za 82 proc. popytu brutto i 77 proc. popytu netto. Najwięcej powierzchni wynajęto na Górnym Śląsku – ponad 620 tys. mkw. Wrocław odpowiadał za 581 tys. mkw., a Polska Centralna za 545 tys. mkw.

Istotniejsze od samego rankingu są jednak różnice w strukturze popytu. Według JLL nowe wejścia i ekspansje koncentrowały się przede wszystkim w zachodnich i południowych regionach Polski. Regiony te przyciągają międzynarodowych operatorów i platformy e-commerce, dla których Polska jest zarówno rynkiem konsumenckim, jak i bazą do obsługi Europy Zachodniej.

Z kolei w Warszawie i Polsce Centralnej większą rolę odgrywały odnowienia i konsolidacje umów związane z istniejącymi krajowymi sieciami dystrybucji. Coraz wyraźniej widać więc podział między rynkami obsługującymi nowe, międzynarodowe przepływy towarów a hubami opartymi na ugruntowanych operacjach krajowych.

Podaż nie nadąża za popytem

Duża część nowego popytu została w pierwszej połowie roku zrealizowana w istniejących obiektach, co szybko zmniejszało pulę dostępnej powierzchni.

Wskaźnik pustostanów spadł z 7,1 proc. na koniec marca do 6,3 proc. na koniec czerwca. Po uwzględnieniu wolnych modułów w istniejących budynkach oraz powierzchni spekulacyjnej w budowie najemcy mieli do dyspozycji około 2,9 mln mkw. – o około 300 tys. mkw. mniej niż zaledwie trzy miesiące wcześniej.

Skalę tej „niedostępności” dobrze pokazuje relacja dostępnej podaży do tempa, w jakim rynek ją absorbuje. W skali całego kraju bufor zmniejszył się z ekwiwalentu około 8,5 miesiąca do zaledwie 7 miesięcy. Oznacza to, że przy średnim rocznym popycie netto z ostatnich pięciu lat cała obecnie dostępna powierzchnia zostałaby teoretycznie wchłonięta w ciągu około siedmiu miesięcy. Na części rynków sytuacja jest znacznie bardziej napięta – wskaźnik ten wynosi około 5 miesięcy we Wrocławiu oraz 6 miesięcy w Szczecinie, Trójmieście i Polsce Centralnej – komentuje Maciej Kotowski, director, research & consultancy, JLL.

W pierwszej połowie roku na rynek trafiło około 1,2 mln mkw. nowych magazynów, podobnie jak w analogicznych okresach dwóch poprzednich lat. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni logistycznej w Polsce wzrosły do 38,55 mln mkw.

Jednocześnie wolumen powierzchni w budowie zmniejszył się do około 1,3 mln mkw., czyli o 11 proc. rok do roku. Jeszcze mocniej ograniczona jest podaż spekulacyjna. Projekty realizowane bez zabezpieczonego najemcy obejmowały na koniec czerwca około 503 tys. mkw., o 17 proc. mniej niż rok wcześniej.

Deweloperzy dysponują rozbudowanymi bankami ziemi, ale ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów bez wcześniejszego zabezpieczenia najemcy. Po doświadczeniach ostatnich lat większy nacisk kładą na ograniczanie ryzyka i realizację inwestycji z podpisanymi umowami pre-let, w tym projektów typu build-to-suit.

Spadek dostępnej powierzchni magazynowej o około 300 tys. mkw. w ciągu zaledwie jednego kwartału pokazuje, jak szybko kurczy się oferta dla najemców. Wskaźnik pustostanów na poziomie 6,3 proc. może nadal wydawać się relatywnie wysoki, ale dostępna powierzchnia jest mocno rozproszona i w wielu lokalizacjach brakuje już większych modułów przekraczających 30 tys. mkw. Jeżeli popyt utrzyma się w kolejnych kwartałach, a czynsze zaczną rosnąć, może to ponownie zwiększyć skłonność deweloperów do realizacji projektów spekulacyjnych – komentuje Tomasz Mika, head of industrial agency, JLL.

Czynsze stabilne, ale najemcy tracą przewagę

Ograniczona podaż nie przełożyła się dotychczas na gwałtowny wzrost czynszów. W pierwszej połowie 2026 r. stawki ofertowe w podmiejskich parkach logistycznych na pięciu największych rynkach wynosiły 3,50–6,00 euro za mkw. miesięcznie. W przypadku magazynów miejskich sięgały 8 euro, a w wybranych najlepszych projektach w Warszawie przekraczały ten poziom. Według JLL w dalszej części roku czynsze powinny pozostać zasadniczo stabilne.

Nie oznacza to jednak, że pozycja najemców pozostaje bez zmian. Przy malejącej liczbie dostępnych opcji właściciele najlepszych obiektów zyskują silniejszą pozycję negocjacyjną. Presja może być widoczna przede wszystkim w czynszach efektywnych, wraz z ograniczaniem zachęt oferowanych najemcom. Dotyczy to zwłaszcza najbardziej poszukiwanych lokalizacji oraz nowoczesnych, energooszczędnych budynków.

W warunkach ograniczonej podaży najemcy mogą być coraz bardziej skłonni wcześniej zabezpieczać powierzchnię, nawet jeśli oznacza to rezygnację z części oczekiwanych ustępstw czynszowych.