Polska Luksusowe marki wybierają Warszawę

Europejski rynek dóbr luksusowych wchodzi w bardziej wymagającą fazę. Według raportu Colliers „EMEA Retailer Performance & Consumer Spending Trends” słabsze nastroje konsumentów, wyższe koszty działalności i niepewność gospodarcza sprawiają, że marki ostrożniej podchodzą do nowych inwestycji. Coraz większe znaczenie mają sprzedaż, rentowność sklepów i jakość lokalizacji.

Dla Warszawy może to być szansa. Nie oznacza jednak automatycznie fali nowych otwarć. W obecnych warunkach marka musi mieć dobry powód, by wybrać konkretny rynek, a następnie konkretny adres.

Konsument ostrożniejszy, marki bardziej wybredne

Europejscy konsumenci ograniczają wydatki i częściej szukają promocji. Według danych przywołanych przez Colliers niemal dwie trzecie z nich stara się wydawać mniej. Presja jest szczególnie widoczna w kategoriach uznaniowych, takich jak moda, wyposażenie domu czy gastronomia.

Dla firm handlowych oznacza to zmianę podejścia do nowych sklepów. Placówka musi przynosić sprzedaż, pasować do wizerunku marki i mieć potencjał, by się opłacić. Dlatego firmy zamykają słabsze punkty i kierują inwestycje do większych sklepów flagowych oraz najlepszych lokalizacji.

W segmencie luksusowym ten trend jest szczególnie wyraźny.

Warszawa pozostaje na radarze

Mimo trudniejszego otoczenia Polska nadal przyciąga uwagę międzynarodowych marek luksusowych. Szczególne znaczenie ma Warszawa. Część firm, które nie są jeszcze obecne na polskim rynku, analizuje możliwość wejścia zarówno bezpośrednio, jak i we współpracy z lokalnymi partnerami.

Pomimo obserwowanego globalnie spowolnienia dynamiki wzrostu rynku dóbr luksusowych, Polska, a w szczególności Warszawa, pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych kierunków ekspansji dla segmentu luxury w naszym regionie – mówi Anna Radecka-Łysiak, dyrektor współzarządzająca działem powierzchni handlowych w Colliers.

Zainteresowanie Warszawą nie oznacza jednak, że miasto jest już oczywistym adresem dla wszystkich globalnych marek. W przypadku luksusowego handlu wybór miejsca jest znacznie bardziej wymagający niż w wielu innych segmentach rynku.

Marka szuka nie tylko lokalu

Dla luksusowej marki dobry lokal to dopiero początek. Liczy się dostęp do odpowiednio licznej grupy najzamożniejszych klientów, obecność rozpoznawalnej destynacji zakupowej, sąsiedztwo innych renomowanych marek, prestiż architektury i jakość nieruchomości. Ważny jest również ruch turystyczny.

To właśnie w tym obszarze Warszawa ma jeszcze dystans do najbardziej dojrzałych rynków luksusowych w regionie EMEA. Jak wskazuje Colliers, stolica pozostaje mniej dojrzałą destynacją luxury niż czołowe europejskie miasta.

Nie wystarczy więc znaleźć odpowiednią powierzchnię. Dla globalnej marki równie ważne jest to, co znajduje się wokół sklepu – jakie marki są w sąsiedztwie, jacy klienci odwiedzają daną lokalizację i czy miejsce jest już rozpoznawalnym punktem zakupów luksusowych.

Wymagania marek luksusowych wobec nowych lokalizacji pozostają wyjątkowo wysokie” – podkreśla Anna Radecka-Łysiak.

Wśród najważniejszych czynników wymienia m.in. dostęp do grupy klientów HNWI, silne sąsiedztwo innych renomowanych marek, prestiżową architekturę i dużą liczbę turystów.

Rynek luxury coraz bardziej się różnicuje

Ostrożniejsze podejście do ekspansji jest także konsekwencją coraz bardziej zróżnicowanych wyników największych marek. Richemont, Hermès czy Ralph Lauren nadal notują wzrost przychodów, podczas gdy LVMH i Kering mierzą się ze spadkami sprzedaży i presją na marże.

Na wyniki sektora wpływają wyższe cła, rosnące koszty działalności oraz słabszy popyt po latach intensywnych podwyżek cen. Istotna pozostaje również turystyka, która dla marek luksusowych jest ważnym źródłem sprzedaży.

Colliers zwraca uwagę na zmiany w ruchu turystycznym związane z sytuacją na Bliskim Wschodzie. Wyniki z początku 2026 roku pokazują, jak duże znaczenie dla sektora mają wydatki podróżnych – zarówno odwiedzających Europę, jak i podróżujących do krajów Zatoki Perskiej.

W efekcie marki jeszcze dokładniej oceniają poszczególne rynki. Nie chodzi już o obecność wszędzie, ale o obecność tam, gdzie mają największą szansę na sukces.

Najlepsze lokalizacje zyskują na znaczeniu

Zmiana strategii marek wpływa również na rynek nieruchomości handlowych. Według Colliers na większości monitorowanych rynków EMEA czynsze w najlepszych lokalizacjach przy głównych ulicach handlowych i w centrach handlowych pozostają stabilne. Jednocześnie lokalizacje drugorzędne mogą być pod większą presją.

Dla segmentu luksusowego oznacza to jeszcze większą walkę o najlepsze adresy. Jeśli sklep ma być jednocześnie miejscem sprzedaży i wizytówką marki, lokalizacja staje się częścią jej strategii.

Podobny kierunek widać w segmencie średniej półki. Inditex i Next osiągają lepsze wyniki niż część konkurentów, podczas gdy H&M i Primark wskazują na ostrożność konsumentów i presję kosztową. W Polsce Grupa Inditex i LPP również koncentrują inwestycje na lokalizacjach o największym potencjale.

Marki nadal się rozwijają, ale coraz ostrożniej wybierają miejsca, w które kierują pieniądze.

Warszawa ma przed sobą test

O dalszym rozwoju rynku luksusowego w Warszawie zdecyduje nie tylko dostępność odpowiednich lokali, ale też to, czy miasto zaoferuje markom atrakcyjne otoczenie. Znaczenie mają sąsiedztwo renomowanych marek, jakość nieruchomości, dostęp do odpowiedniej grupy klientów oraz ruch turystyczny.

Marki coraz rzadziej poszukują wyłącznie powierzchni handlowej, a coraz częściej oczekują wsparcia w budowaniu strategii rozwoju dostosowanej do zmiennych warunków rynkowych i zachowań konsumentów” – mówi Marta Cegielnik, dyrektor współzarządzająca działem powierzchni handlowych w Colliers.

Dla Warszawy oznacza to potrzebę budowania silniejszej oferty luksusowego handlu – od jakości adresów i nieruchomości po sąsiedztwo marek i dostęp do klientów.

Globalne marki luksusowe nadal się rozwijają, ale robią to inaczej niż kilka lat temu. Mniej sklepów, większa selekcja i silniejsza walka o najlepsze adresy. Dla Warszawy to szansa, ale także test dojrzałości jej rynku luksusowego.