Polska Sprzedaż wyraźnie odbija, ceny nadal stabilne

Poprawa oczekiwań deweloperów nastąpiła po bardzo mocnym sprzedażowo lipcu. Co istotne, rynek nie otrzymał w tym czasie dodatkowego impulsu w postaci kolejnej obniżki stóp procentowych, zmian regulacyjnych czy nowego programu wspierającego popyt.

Ten odczyt pokazuje, że rynek poradził sobie lepiej, niż jeszcze kilka tygodni temu można było oczekiwać. Nie było kolejnych obniżek stóp procentowych ani programu, który nagle przyprowadziłby klientów do biur sprzedaży. Po prostu część kupujących przestała czekać na lepszy moment. Widzą, że ceny nie spadają, a wybór mieszkań jest duży, więc zaczynają podejmować decyzje. I to właśnie dziś najbardziej zmienia sytuację na rynku – komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu mieszkaniowego Tabelaofert.

Deweloperzy wyraźnie zmienili oczekiwania sprzedażowe

Jeszcze w czerwcu tylko 18,2 proc. badanych deweloperów spodziewało się wzrostu sprzedaży, podczas gdy 26,8 proc. zakładało jej spadek. W lipcu proporcje zaczęły się odwracać, a sierpniowy odczyt przyniósł już wyraźną przewagę optymistów.

Wzrostu sprzedaży w najbliższych miesiącach spodziewa się 57,5 proc. firm, stabilizacji – 37,3 proc., a spadku zaledwie 4,7 proc. Oznacza to, że w ciągu dwóch miesięcy udział deweloperów oczekujących poprawy sprzedaży wzrósł ponad trzykrotnie.

Dwa miesiące temu deweloperzy zastanawiali się, jak głębokie będzie wakacyjne spowolnienie. Tymczasem lipiec przyniósł bardzo mocną sprzedaż, a sierpniowy odczyt pokazuje, że branża nie traktuje tego wyniku jako jednorazowego wyskoku. Deweloperzy widzą, że popyt utrzymał się mimo wakacji i dlatego coraz częściej zakładają, że kolejne miesiące mogą przynieść dalszą poprawę – komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.

Lepsza sprzedaż nie oznacza jeszcze wyższych cen

Poprawa oczekiwań sprzedażowych zaczyna być widoczna również w ocenach dotyczących cen mieszkań. Nadal jednak zdecydowana większość deweloperów zakłada ich stabilizację.

W sierpniu utrzymania cen na obecnym poziomie spodziewa się 73,8 proc. badanych firm. Jednocześnie już 19,3 proc. deweloperów, czyli niemal co piąty, zakłada wzrost cen. To wyraźnie więcej niż miesiąc wcześniej, gdy takiego scenariusza oczekiwało 10,7 proc. firm. Spadku cen spodziewa się natomiast 6 proc. badanych.

– Wzrost oczekiwań cenowych jest widoczny, ale nie należy go przeceniać. Nadal blisko trzy czwarte deweloperów zakłada stabilizację cen. Bazowym scenariuszem dla większości rynku nadal pozostaje więc stabilizacja, mimo wyraźnie lepszych nastrojów sprzedażowych – dodaje Ewa Palus.

Sprzedaż rośnie szybciej niż oczekiwania cenowe

Różnicę między nastrojami dotyczącymi sprzedaży i cen dobrze pokazują oba indeksy. Indeks Zmiany Cen Mieszkań wzrósł z 0,00 w lipcu do 0,13 w sierpniu. Nadal pozostaje jednak wyraźnie poniżej Indeksu Zmiany Tempa Sprzedaży, który osiągnął poziom 0,53.

W praktyce oznacza to, że deweloperzy znacznie mocniej wierzą dziś we wzrost sprzedaży niż we wzrost cen mieszkań.

– Lepsza sprzedaż nie musi od razu oznaczać wyższych cen. Rynek jest dziś bardzo selektywny. W dobrze sprzedających się projektach czy przy najbardziej poszukiwanych mieszkaniach przestrzeń do wzrostu cen może się pojawić, ale w innych inwestycjach deweloperzy nadal będą musieli mocno konkurować o klienta. Dlatego nawet jeśli ceny zaczną rosnąć, będzie to raczej zjawisko punktowe niż ruch całego rynku – komentuje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet Partners, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów.

Klienci wybierają tańsze i mniejsze mieszkania

Poprawa sprzedaży nie rozkłada się równomiernie na całą ofertę deweloperską. Najszybciej z rynku znikają dziś tańsze mieszkania, a szczególnie dobrze sprzedają się lokale dwupokojowe.

Część klientów, zamiast dalej czekać na spadek cen, decyduje się na kompromis. Wybiera mniejszy metraż albo lokalizację położoną dalej od centrum, tak aby zmieścić się w zakładanym budżecie.

W przypadku większych mieszkań sprzedaż jest trudniejsza i częściej wymaga stosowania rabatów. Pokazuje to, że odbudowa popytu ma selektywny charakter i w największym stopniu dotyczy lokali najlepiej dopasowanych do możliwości finansowych kupujących.

Popyt będzie teraz najważniejszym testem

Pod koniec wakacji widać wyraźny wzrost optymizmu wśród deweloperów. Nie wynika on jednak z przekonania, że rynek osiągnął już dno. Pierwsza połowa roku była pod względem sprzedaży całkiem dobra, mimo kilku czynników skłaniających kupujących i deweloperów do ostrożności – od napięć geopolitycznych po nieco gorsze warunki finansowania.

Sierpniowy odczyt pokazuje więc, że poprawa nastrojów nie jest wyłącznie efektem niskiej bazy ani przekonania, że rynek nie może być już słabszy. Deweloperzy opierają większy optymizm na realnych wynikach sprzedażowych i rosnącej aktywności klientów.

Jednocześnie na rynku nadal brakuje podstaw do mówienia o szerokim wzroście cen. Popyt koncentruje się przede wszystkim na mieszkaniach tańszych, mniejszych i najlepiej dopasowanych do możliwości finansowych kupujących.

Najbliższe miesiące będą zatem kluczowym sprawdzianem dla rynku. Jeśli wysoka aktywność klientów utrzyma się także po wakacjach, sierpniowa poprawa nastrojów może okazać się początkiem trwalszego odbicia sprzedaży. Na razie jedno wydaje się jasne: deweloperzy zaczynają patrzeć na kolejne miesiące z większym optymizmem, ale wciąż nie widzą podstaw do oczekiwania gwałtownego wzrostu cen mieszkań.