Zmiany w specustawie mieszkaniowej

Po konsultacjach społecznych Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju wprowadziło zmiany w projekcie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Polegają one na przywróceniu kluczowych kompetencji organom samorządowym oraz na ich dookreśleniu, a także doprecyzowują kształt urbanistyczno-architektoniczny inwestycji. Czy Ministerstwo rozwiało w ten sposób wszystkie wątpliwości dotyczące nowego aktu prawnego?

Nowy projekt przemodelował procedurę lokalizacji inwestycji mieszkaniowych w ten sposób, że kompetencje w tym zakresie powierzono wyłącznie radzie gminy (pierwotnie miał jej posiadać wojewoda), która będzie podejmowała uchwałę w tym zakresie, po zasięgnięciu niezbędnych opinii i dokonaniu uzgodnień oraz po umożliwieniu złożenia uwag przez mieszkańców. Natomiast kwestię ewentualnej niezgodności inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej z planem miejscowym rozstrzygnięto w ten sposób, że rada gminy nie będzie już wyrażała w tym zakresie odrębnej zgody (jak projektowano uprzednio). Uwzględniając uwagi krytyków poprzedniej wersji projektu, w nowym projekcie przyjęto założenie, że inwestycje mieszkaniowe i towarzyszące będą realizowane niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego, pod warunkiem, że nie będą sprzeczne z ustaleniami studium uwarunkowań oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego (wymóg niesprzeczności ze studium nie będzie dotyczył terenów w przeszłości wykorzystywanych jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, na których funkcje te nie są realizowane). Takie rozwiązanie nie powinno budzić zastrzeżeń, zważywszy na nadzwyczajny charakter tej regulacji, mającej na celu przede wszystkim przyspieszenie procedur administracyjnych związanych z realizacją inwestycji mieszkaniowych.

Krytycy pierwotnego projektu ustawy formułowali również zastrzeżenia do zapisów związanych z koncepcją urbanistyczno-architektoniczną. Nowy projekt precyzuje, że koncepcję należy dołączyć już do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a jej wykonanie należy powierzyć osobom posiadającym uprawnienia urbanistyczne lub architektom posiadającym uprawnienia projektowe w branży architektonicznej. Zrezygnowano zatem z pierwotnego pomysłu konkursu na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, który mógłby okazać się długotrwały, na rzecz powierzenia przygotowania koncepcji specjalistom w tym zakresie, co z jednej strony powinno skrócić proces przygotowania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej a z drugiej strony powinno zapewnić zachowanie niezbędnych standardów urbanistycznych i architektonicznych.

Wycofano się również z pomysłu wydawania pozwoleń na użytkowanie inwestycji mieszkaniowych przez wojewódzkich inspektorów nadzoru budowlanego, co zasługuje na aprobatę, zważywszy, że są to organy nieprzygotowane do prowadzenia tego rodzaju postępowań, a powiatowe inspektoraty nadzoru, którym powierzono w nowym projekcie wydawanie pozwoleń na użytkowanie inwestycji mieszkaniowych posiadają w tym zakresie wieloletnie doświadczenie i wypracowane standardy postępowania w relacjach z inwestorami, co przywraca inwestorom poczucie pewności i przewidywalności w procesie inwestycyjnym.

Na marginesie należy także wskazać, że sam projekt ustawy nie wyłącza dalszego stosowania decyzji o warunkach zabudowy jako podstawy realizacji inwestycji mieszkaniowych. Jednak zważywszy na to, że Ministerstwo Infrastruktury prowadzi prace nad ustawą ograniczającą możliwość wydawania w przyszłości decyzji o warunkach zabudowy oraz przewidującą wygaśnięcie decyzji dotychczas wydanych, skutek nowych regulacji może być taki, że po wygaśnięciu uzyskanych dotychczas decyzji o warunkach zabudowy procedura lokalizacji inwestycji mieszkaniowych przewidziana w omawianej ustawie będzie jedyną możliwą formą ich realizacji.