EN

Specustawa mieszkaniowa ograniczy handel i usługi?

Deweloperzy, korzystając z trybu wprowadzonej 22 sierpnia br. specustawy, omijają wiele czasochłonnych procedur i mogą szybciej oraz w prostszy sposób uzyskać stosowne pozwolenia na rozpoczęcie inwestycji. Aby uzasadnić przyjęcie tego trybu, ustawodawca wprowadził ograniczenia, które nie obowiązują przy inwestycjach realizowanych w zwykłym trybie prawa budowlanego. W myśl nowych przepisów, lokalu mieszkalnego nie można przekształcić np. na usługowy, a stawiając na terenie inwestycji pawilon handlowy nie można przystąpić do użytkowania go przed ukończeniem budowy mieszkań.

Inwestycje mieszkaniowe, które powstaną w trybie specustawy, mają dać ludziom więcej niż inwestycje realizowane w zwykłym trybie. Chodzi o to, aby żyło się wygodniej, aby osiedla były bardziej kompletne społecznie. W praktyce oznacza to, że musi być zapewniona określona liczba miejsc parkingowych, zachowana odpowiednia odległość od szkoły, przedszkoli, od przystanków komunikacji zbiorowej, od terenów zielonych i rekreacyjnych. A ponieważ celem jest przede wszystkim zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ustawodawca wprowadził dodatkowe ograniczenia dotyczące lokali usługowych i handlowych.

Zgodnie z ustawą, stosunek powierzchni użytkowej mieszkań do powierzchni lokali usługowych i handlowych powinien być nie mniejszy niż 80 do 20. Oznacza to, że powierzchnia pawilonów nie może przekroczyć 20 proc. powierzchni użytkowej mieszkań. Z tym zapisem wiążą się ograniczenia zarówno dla kupujących mieszkanie, jak i dla inwestorów chcących postawić pawilon na terenie inwestycji. Chroniąc funkcję mieszkaniową – a ma ona obejmować minimum 80 proc. powierzchni całej inwestycji – ustawodawca wprowadził przepis, z którego wynika, że nie może być zmieniany sposób użytkowania lokali mieszkalnych. Jeśli więc ktoś kupi mieszkanie, potem stwierdzi, że wyprowadza się za miasto, a w tamtym mieszkaniu chce otworzyć na przykład biuro rachunkowe czy salon masażu, to nie będzie mógł tego zrobić. Musi mieć świadomość, że funkcja mieszkaniowa jest przypisana do tego budynku realizowanego w trybie specustawy. Może komuś wynająć mieszkanie, ale jeśli będzie chciał zmienić funkcję lokalu, to dostanie sprzeciw.

Ustawodawca, tworząc przepisy, które upraszczają procedurę realizowania inwestycji, wprowadził ograniczenia po to, aby nie dopuścić do nadużywania tych przepisów i wykazać, że specustawa została pomyślana przede wszystkim w celu tworzenia większej liczby mieszkań. Celem publicznym jest mieszkaniówka. Dlatego mamy specustawę i ograniczenia, które mają zapobiegać obejściu prawa. Żeby ktoś nie pomyślał: "skorzystam z tego instrumentu, bo jest atrakcyjny, bo dużo szybciej dostanę rozstrzygnięcia i dużo szybciej wybuduję, a potem zrobię, co będę chciał". Założenie jest takie, aby nie tworzyć fikcji. Jeżeli ktoś kupuje mieszkanie z zamysłem, że potem zrobi z niego gabinet czy biuro, to powinien to dobrze rozważyć. A najlepiej kupować od razu lokal z funkcją usługową albo szukać takiego, który można przekształcić. Nie traktuję tego zapisu jako luki, tylko jako przepis szczególny w stosunku do zasad ogólnych. On jest wyrażony wprost.

Ograniczenia wynikające ze specustawy dotykają również inwestorów, którzy na terenie inwestycji realizowanej w specjalnym trybie chcą otworzyć pawilon handlowy. Na terenach objętych standardowym prawem budowlanym inwestor może przystąpić do użytkowania jeśli spełnia on wymogi techniczne. W tym przypadku jednak pierwszeństwo ma mieszkaniówka. W praktyce oznacza to, że dopóki nie powstaną budynki mieszkalne, nie można otworzyć sklepu czy punktu usługowego. Nie można przystąpić do użytkowania pawilonu przed zrealizowaniem inwestycji mieszkaniowej. W myśl ustawy nie może być tak, że inwestor wybuduje pierwszy blok i pawilon, i na tym skończy. Dlatego aby nie doszło do sytuacji, w której stosunek powierzchni handlowo-usługowej do powierzchni mieszkaniowej wynosi na przykład 40 do 60 (zamiast ustawowych 20 do 80), ustawa nakazuje w pierwszej kolejności zrealizować inwestycję mieszkaniową. Jeśli więc na takim terenie planowane jest otworzenie na przykład pawilonu handlowego lub ktoś chce wystartować ze swoim punktem ksero, nie stanie się to, dopóki nie będzie pozwolenia na użytkowanie mieszkaniówki. Rozwiązaniem dla inwestora mogłoby być uzyskanie pozwolenia na budowę w zwykłym trybie, a nie w trybie specustawy. Inwestor, chcąc wybudować pawilon w ramach całościowego projektu realizowanego w trybie specustawy, musi mieć świadomość, że kolejność ma znaczenie – nawet, jeśli jego lokal będzie wcześniej gotowy do użytku, musi zaczekać do czasu zrealizowania inwestycji mieszkaniowej.

(tytuł komentarza pochodzi od redakcji)

Ostatnie komentarze

Duże braki materiałów budowlanych

Duże braki materiałów budowlanych

schedule 20 października 2021

Sytuacja na rynku materiałów budowlanych i wykończeniowych bardzo różni się od tej sprzed pandemii. Brakuje niemal wszystkich komponentów, ale szczególnie dotkliwy jest niedobór st ...

Krzysztof Koziar, szef działu doradztwa budowlanego
CBRE

Czy najemcy są gotowi zapłacić więcej za powierzchnię w zielonym budynku?

Czy najemcy są gotowi zapłacić więcej za powierzchnię w zielonym budynku?

schedule 04 października 2021

Zapytaliśmy 373 firmy zatrudniające 10 milionów pracowników o ich strategie dotyczące nieruchomości. Spośród respondentów badania Knight Franka aż 40 proc. firm przyjęło cel zerowe ...

Karol Grejbus, dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy
Knight Frank

Rynek magazynowy z kolejnymi rekordami. Będzie coraz lepiej?

Rynek magazynowy z kolejnymi rekordami. Będzie coraz lepiej?

schedule 29 września 2021

W I połowie 2021 roku padły rekordy związane zarówno z wielkością ogólnej podaży powierzchni magazynowej w budowie oraz popytu w najlepszych lokalizacjach w Polsce. Należy również ...

Artur Szczepanek, project manager
Hines Polska

Renesans transakcyjny na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce

Renesans transakcyjny na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce

schedule 28 września 2021

I połowa 2021 roku pokazała, że rynek gruntów inwestycyjnych nie odczuwa wyraźnych skutków pandemii. Od ponad 20 lat nie obserwowaliśmy tak wzmożonej liczby transakcji, jaka ma mie ...

Emil Domeracki, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych
Colliers International

Problematyczne ładowarki do samochodów elektrycznych w garażach podziemnych

Problematyczne ładowarki do samochodów elektrycznych w garażach podziemnych

schedule 17 września 2021

W ostatnich latach w Europie sporo się dzieje w temacie elektromobilności, a samochody napędzane elektrycznie zyskują na popularności. W Polsce ten trend również zaczyna się pojawi ...

Robert Stachowiak, prezes zarządu
SGI

Rynek hotelowy wstrzymał oddech    

Rynek hotelowy wstrzymał oddech    

schedule 15 września 2021

Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami l ...

Katarzyna Tencza, associate director Investment & Hospitality
Walter Herz

Nawet 200 mkw. bez pozwolenia?

Nawet 200 mkw. bez pozwolenia?

schedule 13 września 2021

Do Sejmu wpłynął kolejny projekt regulacji, które mają umożliwić realizację jednorodzinnych budynków mieszkalnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. bez konieczności uzyskania pozwo ...

Sebastian Juszczak, prawnik
Polski Związek Firm Deweloperskich

Rząd zabiera nam szansę na drugą emeryturę

Rząd zabiera nam szansę na drugą emeryturę

schedule 03 września 2021

Polski Związek Firm Deweloperskich z niepokojem obserwuje doniesienia medialne na temat wycofania się rządu z dalszych prac nad wprowadzeniem REIT-ów w Polsce. PZFD jest jedną z or ...

Sebastian Juszczak, prawnik
Polski Związek Firm Deweloperskich

Praca zarządcy powinna być dostosowana do warunków pogodowych

Praca zarządcy powinna być dostosowana do warunków pogodowych

schedule 26 sierpnia 2021

Jesień to początek wytężonej pracy dla wielu branż, w tym dla firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami. Zakres prac wykonywanych przez zarządcę zależy w dużej mierze od w ...

Mariusz Łubiński, prezes
Admus

Ogromny apetyt kupujących mieszkania

Ogromny apetyt kupujących mieszkania

schedule 24 sierpnia 2021

Rynek mieszkaniowy w wielkim stylu i naprawdę szybkim tempie wrócił do stanu sprzed wybuchu pandemii. Rok 2021 w mieszkaniówce w niczym nie przypomina poprzedniego. O ile w 2020 ro ...

Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi / prezes zarządu
Cordia Polska / Polnord

Najbardziej konkurencyjne lokalizacje magazynowe w kraju – gdzie najlepiej inwestować?

Najbardziej konkurencyjne lokalizacje magazynowe w kraju – gdzie najlepiej inwestować?

schedule 19 sierpnia 2021

Z punktu widzenia najemcy optymalne usytuowanie magazynu pod kątem łańcucha dostaw to zlokalizowanie go jak najbliżej docelowego klienta. Szczególnie atrakcyjne są zatem obszary w ...

Bartłomiej Sutkowski, manager, Investment Management
Hines Polska

Fitwel i WELL - certyfikaty na nowe czasy

Fitwel i WELL - certyfikaty na nowe czasy

schedule 18 sierpnia 2021

Promowanie zdrowia i dobrego samopoczucia użytkowników staje się jednym z priorytetów dla właścicieli i najemców nieruchomości. Z pewnością wpływ na to ma obecna trudna sytuacja ep ...

Andrzej Gutowski, associate director w Dziale Certyfikacji Zielonych Budynków
Colliers

Kategorie