Ile za działkę pod budowę drogi?

Tylko w tym roku w Polsce ma zostać oddanych prawie 490 km nowych dróg – podaje GDDKiA. Ich przebieg planowany jest zarówno przez tereny należące do gmin, jak i nieruchomości prywatne. W tym drugim przypadku o cenie gruntów, a w konsekwencji – o tym, czy dotychczasowy właściciel otrzyma odszkodowanie lub będzie musiał wnieść opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, decyduje wycena. Może się ona diametralnie różnić w zależności od tego kto, z czyjej inicjatywy i przy jakich założeniach ją wykona.
Polskie prawo jasno wskazuje, że jeśli wskutek uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości zmniejszyła się, a jej właściciel następnie ją zbył, to może on żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości działki. Ma na to pięć lat od dnia, kiedy plan stał się obowiązujący. Wynika to z art. 36 ust. 3 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu. Warto dodać, że obowiązuje także w przypadku przeznaczenia całej lub części nieruchomości pod budowę drogi.
Przykład: wartość nieruchomości wzrosła o 4 mln zł czy zmalała o 5 mln zł?
Nieruchomość o powierzchni 6 tys. mkw. została po połowie przeznaczona w nowo uchwalonym planie miejscowym pod drogę i pod inwestycję z maksymalną wysokością zabudowy do 30 m (dziewięć kondygnacji). Przed uchwaleniem dokumentu działka miała przeznaczenie usługowe i znajdował się na niej parterowy budynek. Dla tej nieruchomości zostały sporządzone dwie wyceny – jedna przez biegłego sądowego w postępowaniu przed sądem cywilnym, druga przez rzeczoznawcę powołanego przez władze Warszawy w postępowaniu administracyjnym. Obie wyceny miały określić, jak nowy plan wpłynął na wartość nieruchomości. Wyniki były następujące:
– wartość przed uchwaleniem nowego planu – biegły: 23 mln zł, rzeczoznawca: 11 mln zł;
– wartość po uchwaleniu planu – biegły: 18 mln zł, rzeczoznawca: 15 mln zł;
– zmiana wartości – biegły: -5 mln zł, rzeczoznawca: +4 mln zł. .
W przytoczonym przykładzie według wyceny biegłego sądowego właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości 5 mln, natomiast – zgodnie z analizą rzeczoznawcy powołanego przez samorząd – musi on wnieść opłatę do gminy z tytułu zwiększenia się wartości nieruchomości na poziomie 30 proc. wzrostu. Biegli różnią się w opiniach co do wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu. Oczywiście różnica ta wynika ze stosowania odmiennych wskaźników i dobierania w inny sposób nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jednak różnice są zbyt duże, aby uznać, że są czymś normalnym i zwykłym. To nie jest dopuszczalny błąd pomiaru, ale stosowanie diametralnie innych metod pomiaru. Jeśli procedury dają możliwości tak drastycznych różnic w ustaleniu rzeczywistości, to należy zadać pytanie, czy te procedury są prawidłowo uformowane. Jednym z powodów tak dużej różnicy w pomiarach jest to, że jedna wycena jest dokonywana przez niezależnego biegłego w postępowaniu przed sądem cywilnym, a druga w postępowaniu administracyjnym na zlecenie gminy, której dotyczy wynik postępowania.
Warto przypomnieć, że od wyniku postępowania administracyjnego przysługuje skarga do sądu administracyjnego. Niestety, procedura przed tym sądem jest ukształtowana w taki sposób, że nie zbiera się w kolejnych instancjach własnych dowodów i nie powołuje biegłych, tak jak ma to miejsce w sądownictwie cywilnym. Sąd administracyjny może jedynie z urzędu lub na wniosek stron włączyć dowody uzupełniające z posiadanych już dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w danej sprawie.
Dopóki nie nastąpi zmiana przepisów w prawie o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, strony mogą zlecić sporządzenie tzw. prywatnej opinii z zakresu wyceny nieruchomości oraz wnosić o przeprowadzenie z niej dowodu jako dokumentu prywatnego na podstawie art. 106 PPSA lub o traktowanie takiej opinii jako jej merytorycznego stanowiska w sprawie, stanowiącego rozwinięcie i uzasadnienie argumentów prawnych, które zostały przedstawione w skardze do sądu administracyjnego.