Mieszkania mniej liczne, za to droższe

Mimo spadku sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego, rynek trzyma się dobrze. Ceny rosną, a deweloperzy nadal budują na potęgę. Analitycy JLL prognozują, że działający na sześciu największych rynkach deweloperzy sprzedadzą w 2019 r. nieco ponad 60 tys. mieszkań. Jeśli oczekiwania znajdą odzwierciedlenie w rzeczywistości, to będzie to oznaczało spadek o około 7 proc. w stosunku do 2018 r. i wynik zbliżony do 2016. Z tych prognoz, a także danych za pierwsze dwa kwartały 2019 r., jasno wynika, że okres rekordowej sprzedaży mamy za sobą.

Tymczasem z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że wzrosty cen mieszkań nie słabną. W ciągu roku stawki za mkw. poszły w wielu miastach w górę o kilkanaście procent, a na żadnym z badanych rynków nie zanotowano spadku stawek za mkw. W przypadku nowych mieszkań o 15-20 proc. w ciągu roku ceny wzrosły w Katowicach, Krakowie, Trójmieście, Szczecinie i Zielonej Górze. Poniżej pięciu procent zmiana wyniosła tylko w Kielcach, Poznaniu i Opolu. Na rynku wtórnym obraz jest podobny – o ponad 15 proc. mieszkania podrożały w Bydgoszczy, Gdańsku, Łodzi i Zielonej Górze, a jedynym miastem ze wzrostem mniejszym niż 5 proc. jest Warszawa (2,6 proc.).

Za niesłabnącymi wzrostami cen stoją z jednej strony dobra sytuacja gospodarcza i na rynku pracy, z drugiej niskie stopy procentowe, a z trzeciej – wysokie koszty budowy związane z brakiem rąk do pracy i cenami materiałów budowlanych. Wzrost cen mieszkań prawdopodobnie zrekompensuje deweloperom spadek sprzedaży, akcjonariusze tych firm mogą więc chyba spać spokojnie. Wszystko wskazuje na to, że pierwsze objawy hamowania rynku okazały się być fałszywym alarmem.

W tym świetle nie dziwią dane Głównego Urzędu Statystycznego o aktywności deweloperów. Bazując na comiesięcznych odczytach można wnioskować, że większość firm nadal widzi przyszłość rynku mieszkaniowego w jasnych barwach. Świadczą o tym 152,6 tys. pozwoleń na budowę, jakie otrzymały, i 140,5 tys. rozpoczętych budów w ostatnich 12 miesiącach. Pierwsza wartość jest większa od tej sprzed roku o 7,5, a druga – o 18,7 proc. Szybko (aktualnie o 13 proc. rok do roku) rośnie też liczba lokali oddanych przez deweloperów do użytkowania, która w ostatnich 12 miesiącach przekroczyła 121,5 tys.

Z punktu widzenia klientów wzrost cen nie jest oczywiście dobrą wiadomością. W tej sytuacji pewna część osób rezygnuje z transakcji, a pozostali dużo uważniej podejmują decyzję zakupową. Liczba rekomendacji mieszkaniowych, jakie otrzymali użytkownicy obido.pl w okresie styczeń-lipiec 2019 roku, była o 63 proc. wyższa od analogicznego okresu rok wcześniej. Kupujący mieszkania mają coraz bardziej sprecyzowane oczekiwania i korzystają z bardziej zaawansowanych narzędzi.

Każdy zadaje sobie oczywiście pytanie: jak długo potrwają jeszcze podwyżki? Ale nikt nie zna odpowiedzi. Wiadomo jednak, że czynniki wpływające na wysokie ceny nieruchomości trzymają się mocno. Aby nastroje na rynku wyraźnie się pogorszyły, musiałoby dojść do jakichś spektakularnych zmian w otoczeniu gospodarczym, jak poważny kryzys lub nagły wzrost inflacji.