Marże banków mogą wzrosnąć o 25-35 p.b.

Wszystkie banki wprowadziły podobne rozwiązania w celu ochrony swoich pracowników: praca z domu, praca zmianowa w biurze, wykorzystywanie zapasowych lokalizacji, spotkania komitetów kredytowych i wydających decyzje o udzieleniu kredytu przy wykorzystaniu Skype’a, spotkania z klientami przy wykorzystaniu transmisji wideo lub innych kanałów zdalnej komunikacji, rzadsze podpisywanie dokumentów w celu ograniczenia kontaktów osobistych. Ponadto obecnie wszystkie banki, a szczególnie te ze znaczną ekspozycją w sektorach handlowym i hotelowym, na które silnie wpływa pandemia COVID-19, przeprowadzają obecnie analizę portfeli i najemców. Podobnie postępują niektóre banki wobec portfeli nieruchomości biurowych i logistycznych.

Wskaźnik wynajęcia mieszkań przez najemców pozostał praktycznie na dotychczasowym poziomie, natomiast wskaźnik obłożenia w prywatnych akademikach znacząco spadł, głównie dlatego, że większość studentów krajowych oraz studentów z krajów sąsiednich wróciła do domu. Taka sytuacja może się utrzymać do końca roku akademickiego, w związku z czym zawieszenie spłat kredytów w tym sektorze jest również nieuchronne.

Zamknięte pozostają centra handlowe, restauracje, kluby, siłownie i wszelkiego rodzaju punkty usługowe, z wyjątkiem supermarketów, piekarń i aptek. Obowiązują także limity klientów, którzy mogą przebywać w sklepach w zależności od powierzchni sklepu. Polski rząd wydał specjalne rozporządzenie, na podstawie którego kredytobiorcy będący osobami fizycznymi mogą odroczyć spłatę rat kredytu hipotecznego na okres trzech do sześciu miesięcy. Rozwiązanie to cieszy się dużą popularnością wśród kredytobiorców, których znaczna część korzysta z tej możliwości. W odniesieniu do firm podobne rozporządzenie nie zostało wydane. Banki otrzymują jednak wnioski o zawieszenie spłaty kredytów od kredytobiorców, których najemcy musieli zamknąć działalność gospodarczą (sklepy, restauracje, usługi, hotele) lub spóźniają się z zapłatą czynszu wskutek problemów z płynnością związanych z brakiem lub znacznym spadkiem przychodów. Wnioski rozpatrywane są indywidualnie.

Pozytywnym elementem tarczy antykryzysowej wprowadzonym przez parlament jest system gwarancji udzielanych przez BGK dla banków komercyjnych do nawet 80 proc. udzielanych kredytów dla przedsiębiorców. Dzięki temu możliwe jest uzyskiwanie kredytów obrotowych lub innych rodzajów kredytów dla firm, które z racji spadku przychodów nie otrzymałyby takiego finansowania. Jest także program oferowany przez PFR dotyczący dopłat do odsetek kredytowych oraz subwencji finansowych o różnej wysokości w zależności od wielkości firmy i poziomu zmniejszenia przychodów, 75 proc. może być umorzone w przypadku kontynuacji działalności przez co najmniej 12 miesięcy i utrzymania zatrudnienia. Szczegółowe rozporządzenia już są wprowadzone.

Stanowisko kredytodawców

Aktualnie większość nowych procesów kredytowych jest opóźniana a decyzje kredytowe są wstrzymywane lub też są proponowane bardziej konserwatywne warunki i dodatkowe zabezpieczenia Podejście do udzielania nowych kredytów jest zróżnicowane. Większość banków podobnie jak i inwestorzy uważa, że sektor logistyczny przetrwa ponosząc najmniejsze straty, ale dostrzegają, że są najemcy, którzy działają w handlu, szczególnie w branży motoryzacyjnej, odzieżowej, meblarskiej i ich przychody drastycznie zmniejszyły się. Są też najemcy, którzy mają problemy z dostarczaniem swoich produktów z powodu zakłóceń w łańcuchach dostaw. Przewidywany jest wzrost znaczenia produkcji, a preferowani są producenci polegający na krajowych – czyli bezpiecznych – dostawach surowców lub komponentów. W sektorze biurowym każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie ze względu na możliwość redukcji powierzchni zajmowanej przez niektórych najemców lub wnioski o obniżkę czynszu najemców z branż dotkniętych zmniejszeniem popytu na ich produkty lub usługi. Nieruchomości hotelowe oraz centra handlowe odczuwają najbardziej dotkliwe skutki COVID-19, i termin pełnego powrotu do sytuacji z przychodami z początku roku nie jest na razie możliwy do określenia. Z tego powodu finansowanie lub refinansowanie obiektów hotelowych ze standardowymi zabezpieczeniami bazującymi na przychodach jest obecnie prawie niemożliwe, a obiektów handlowych znacznie utrudnione. Podobne podejście dotyczy finansowania innych aktywów jak np. prywatnych akademików, które też dotknął znaczny spadek przychodów z najmu.

Z kolei mieszkania na wynajem długoterminowy jak na razie nie odczuły drastycznego zmniejszenia obłożenia, natomiast ze względu na dużą podaż mieszkań na wynajem dotychczasowo oferowanych w najmie krótkoterminowym i niepewność zatrudnienia u wielu najemców, może dojść do obniżenia czynszów w całym sektorze. Ta sytuacja powoduje, że banki zaostrzyły warunki finansowania mieszkań na wynajem dla prywatnych inwestorów. Budynki z mieszkaniami na wynajem nabywane przez inwestorów instytucjonalnych są stosunkowo nowym produktem na polskim rynku i dlatego finansowanie jest oferowane przez niewiele banków. Ze względów na niepewność zatrudnienia, duży wzrost bezrobocia wśród niektórych grup zawodowych przewiduje się zmniejszenie popytu na nabywanie mieszkań i zwiększenie zainteresowania najmem mieszkań klasy ekonomicznej. Perspektywa finansowania dla sektora mieszkań na wynajem jest zatem dobra, ale należy liczyć się z bardziej ostrożnymi parametrami finansowania ze względów na możliwe przeszacowanie wartości i czynszów.

Będzie drożej

Banki zagraniczne, które w Polsce mają swoje przedstawicielstwa, koncentrują się głównie na najbardziej atrakcyjnych i dochodowych aktywach, skupiają się na selektywnym finansowaniu nieruchomości logistycznych i biurowych dla największych i doświadczonych inwestorów. Jednak koszty uzyskania kredytowania mogą się zmienić o 20-25 punktów bazowych z powodu wzrostu kosztu płynności i ogólnego ryzyka w sektorze.

Banki z siedzibą w Polsce na ogół odraczają lub tymczasowo wstrzymują decyzje w sprawie udzielenia nowych kredytów, a jeśli podejmują decyzje kredytowe, to warunki umów kredytowych są często bardziej ostrożne od ustaleń dokonanych w porozumieniach wstępnych pod kątem marż i wskaźników udziału kapitału własnego. Umowy, które zostały już podpisane są wykonywane, a wypłaty transz odbywają się zgodnie z uzgodnionym harmonogramem. Wszystkie banki są zainteresowane oceną ratingu klientów i jej wpływem na aktywa ważone ryzykiem. Ze względu na rosnący koszt płynności i ogólne ryzyko biznesowe, banki w Polsce przewidują wzrost marży o średnio 25-35 punktów bazowych. Ponadto kredytowanie jest udzielane mniej chętnie.

Inne czynniki

Banki dostrzegają ryzyko związane ze sposobem sporządzania wycen nowych inwestycji. Rzeczoznawcy obecnie zamieszczają we wszystkich wycenach postanowienia dotyczące COVID-19, co oznacza, że realna wartość rynkowa może się znacząco różnić od ich wyceny. Pomyślny przebieg rozmów z bankami o odroczeniu spłaty kredytów zależy od dobrego przygotowania analizy i zaprezentowania możliwości obsługi spłaty co najmniej odsetek.