Polska Tylko cztery pozwolenia na budowę biur

Wysokie nasycenie nowoczesną powierzchnią biurową przekłada się na ostrożne podejście deweloperów oraz koncentrację na projektach o najwyższym potencjale komercyjnym. Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 6 232 400 mkw., co oznacza nieznaczny spadek o 1 proc. rok do roku. Zmniejszenie wolumenu wynikało z celowego wyburzania starszych obiektów oraz czasowych wyłączeń z oferty najmu w związku z przygotowaniami do dalszej adaptacji lub gruntownej modernizacji budynków.

Liczba decyzji administracyjnych od kilku lat utrzymuje się na podobnym, niskim poziomie. Decyzje udzielane są w centralnych dzielnicach, głównie na Woli i w Śródmieściu, podczas gdy w niektórych dzielnicach peryferyjnych w ciągu ostatnich lat nie odnotowano ani jednego pozwolenia na realizację budynku biurowego. W zeszłym roku wydano łącznie cztery pozwolenia na budowę, czyli o dwa więcej niż rok wcześniej. Choć skala decyzji pozostaje ograniczona, łączna powierzchnia użytkowa projektów z uzyskanym pozwoleniem wzrosła o 157 proc. rok do roku do 180 tys. mkw. Było to możliwe przede wszystkim dzięki dużym inwestycjom, takim jak Warsaw One czy AFI Tower.

Stołeczny rynek biurowy osiągnął etap dojrzałości, który naturalnie ogranicza tempo nowych inwestycji. Istotniejsze staje się dziś to, jaką jakość gwarantują istniejące powierzchnie i w jakim stopniu odpowiadają na potrzeby najemców. Mniejsza liczba nowych pozwoleń odzwierciedla bardziej selektywne podejście inwestorów, którzy wybierają projekty o najwyższym potencjale rynkowym. W kolejnych latach nowe inwestycje będą realizowane przede wszystkim tam, gdzie stoi za nimi realne zapotrzebowanie. W efekcie o kierunku rozwoju rynku zdecydują standard i funkcjonalność obiektów, a nie ich skala – komentuje Dominik Stojek, partner w dziale Advisory, lider Grupy Nieruchomościowej Deloitte.

Selektywne inwestycje i koncentracja w centrum

W 2025 roku aktywność deweloperów pozostawała ograniczona, co było konsekwencją przede wszystkim niepewności po stronie popytu, szczególnie w kontekście długoterminowych decyzji najemców oraz istniejącego pustostanu. Nowa podaż wyniosła nieco ponad 80 tys. mkw., czyli o około 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Projekty oddane do użytku pokazują, że na rynek trafiają przede wszystkim inwestycje o wysokim standardzie, znajdujące się w dogodnej lokalizacji i uwzględniające wymogi ESG. Według prognoz sytuacja będzie ulegała stopniowej poprawie i do 2028 roku podaż zwiększy się o około 290 tys. mkw.

Skala realizowanych inwestycji pozostaje umiarkowana. Na koniec czwartego kwartału ubiegłego roku w budowie znajdowało się około 180 tys. mkw. powierzchni biurowej, o 22 proc. mniej rok do roku, przy czym w tej puli mieszczą się zarówno nowe budynki, jak i te poddawane modernizacji. Ponad 85 proc. realizowanej powierzchni powstaje w centrum Warszawy, co pozwala na szybsze pozyskanie najemców i ograniczenie ryzyka inwestycyjnego. Największymi projektami w toku są Upper One (35 500 mkw.) oraz AFI Tower (54 000 mkw.), którego budowa rozpoczęła się pod koniec 2025 roku. Struktura zasobów nie zmienia się zasadniczo – największe skupisko powierzchni biurowej pozostaje na Woli (1 727 tys. mkw.), następnie na Mokotowie (1 457 tys. mkw.) i w Śródmieściu (1 336 tys. mkw.).

Modernizacje i zmiany funkcji

W warunkach ograniczonej nowej podaży coraz większego znaczenia nabiera modernizacja, repozycjonowanie oraz zmiana sposobu użytkowania istniejących budynków. W 2025 roku z użytkowania wycofano ponad 140 tys. mkw. powierzchni biurowej. W większości dotyczyło to budynków wybudowanych przed 2000 rokiem, o wysokiej energochłonności i ograniczonym potencjale adaptacyjnym. Część z nich przygotowywana jest do zmiany funkcji lub poddawana gruntownej modernizacji, natomiast pozostałe uznano za nieopłacalne w dalszej eksploatacji i przeznaczono do wyburzenia.

Decyzje administracyjne objęły m.in. rozbiórki budynków Syriusz, Orion i Saturn na Mokotowie, Megadex przy ul. Mickiewicza 63, obiektów przy ul. Jagiellońskiej 88 oraz wieżowca Intraco przy ul. Bonifraterskiej. W przypadku Intraco postępowanie związane z uznaniem budynku za zabytek wstrzymało prace wyburzeniowe. Złożono również wniosek o rozbiórkę części nadziemnej budynku przy ul. Konstruktorskiej 4, a z rynku wycofany zostanie biurowiec przy ul. Gdańskiej 27/31.

W dalszym ciągu premiowane są realizacje spełniające aktualne standardy ESG i wellbeing, a decyzje inwestycyjne koncentrują się na poprawie jakości i długoterminowej efektywności zasobów. W przypadku części starszych budynków skala nakładów niezbędnych do utrzymania konkurencyjności bywa nieproporcjonalna do możliwych przychodów, dlatego inwestorzy coraz częściej analizują alternatywne scenariusze, w tym konwersję biur na funkcję mieszkaniową. W ubiegłym roku wydano co najmniej trzy decyzje w tej sprawie – podsumowuje Dominik Stojek.