Polska Spokojny rok na rynku inwestycyjnym

W 2025 roku wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce osiągnęła 3,98 mld euro. IV kwartał potwierdził odporność rynku oraz utrzymującą się aktywność inwestorów mimo wymagającego otoczenia makroekonomicznego i geopolitycznego.

Kapitał selektywny, ale konsekwentny

W całym 2025 roku aktywność inwestorów koncentrowała się na wybranych klasach aktywów oraz projektach spełniających jasno określone kryteria inwestycyjne, co sprzyjało utrzymaniu stabilnego poziomu wolumenu i selektywnej realizacji transakcji. Strategia wait and see była szczególnie widoczna w segmencie aktywów core. Rosnące stopy zwrotu oraz stabilizacja wycen przyczyniły się jednak do finalizacji kilku istotnych transakcji. Aktywność koncentrowała się na projektach oferujących potencjał wzrostu wartości oraz na aktywach zlokalizowanych w sprawdzonych lokalizacjach. Poza typowymi dla rynku transakcjami miał miejsce wykup udziałów (45 proc.) w portfelu CPI Poland o wartości około 0,5 mld euro.

Rekordowy napływ funduszy UE wzmocnił aktywność inwestycyjną i przyspieszył projekty infrastrukturalne, zwiększając głębokość rynku i portfele nowych przedsięwzięć. Połączenie solidnych fundamentów gospodarczych, rosnących dochodów czynszowych i stabilnych parametrów finansowania poprawiło perspektywy całkowitych zwrotów i zachęciło inwestorów do strategicznych zmian – komentuje Mateusz Skubiszewski, starszy dyrektor, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Logistyka i biura z największym udziałem

Największy udział w wolumenie inwestycji w 2025 roku miał sektor przemysłowo-logistyczny, który odpowiadał za 1,47 mld euro, czyli około 37 proc. całkowitej wartości transakcji. Na drugim miejscu znalazły się biura z wolumenem 1,31 mld euro i udziałem na poziomie 32 proc. Sektor handlowy zamknął rok z wynikiem 811 mln euro, co przełożyło się na około 20 proc. rynku.

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w 2025 roku znalazła się sprzedaż portfela w modelu sale and leaseback Eko Okna o wartości 254 mln euro w sektorze przemysłowo-logistycznym. Na rynku biurowym kluczowe znaczenie miały umowy dotyczące obiektów w Warszawie, w tym Wola Center sprzedane za 127 mln euro oraz wcześniej domknięta sprzedaż Mennica Legacy Tower. W segmencie handlowym do największych transakcji należało zbycie portfela parków handlowych Trei Portfolio za 186 mln euro oraz Galerii Libero w Katowicach za 103 mln euro.

Dominacja średnich i mniejszych transakcji

Struktura rynku w 2025 roku potwierdziła rosnące znaczenie transakcji o wartości od 40 do 100 mln euro, których łączny wolumen wyniósł 1,59 mld euro. Segment ten odnotował wzrost o 50 proc. rok do roku i pozostawał kluczowy dla płynności rynku. Transakcje o wartości powyżej 100 mln euro odpowiadały za 949 mln euro, co oznacza spadek w porównaniu z rokiem poprzednim i potwierdza selektywne podejście inwestorów do największych aktywów.

Stopy kapitalizacji bez istotnych zmian

W 2025 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce pozostały stabilne. Na koniec roku wynosiły około 6,25 proc. dla biur typu prime oraz sektora przemysłowo-logistycznego, 6,50 proc. dla centrów handlowych oraz 5,25 proc. dla projektów logistycznych obsługujących e-commerce.

Pomimo obniżek stóp procentowych w Europie w 2025 roku, nie zauważamy wyraźnej kompresji stóp kapitalizacji. Wynika to przede wszystkim z utrzymującego się relatywnie wysokiego kosztu finansowania oraz selektywnego podejścia inwestorów do nowych akwizycji. Polska pozostaje atrakcyjna na tle Europy Zachodniej dzięki wciąż wyższym stopom zwrotu i stabilnym fundamentom popytowym, co wspiera zainteresowanie aktywami prime – komentuje Karolina Wojciechowska, dyrektorka, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Perspektywy na 2026 rok

Stabilizacja polityki monetarnej w strefie euro oraz korzystne prognozy makroekonomiczne dla Polski, zakładające wzrost PKB z odnotowanych w 2025 roku 3,5-3,6 proc. do poziomu 3,7 proc. w 2026 roku, sprzyjają poprawie nastrojów inwestycyjnych. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że rosnące zainteresowanie nowymi graczami zagranicznymi oraz większa przewidywalność wycen mogą przełożyć się na stopniowy wzrost liczby transakcji, szczególnie w segmencie najlepszych jakościowo aktywów.

W 2025 roku wejście nowych graczy zagranicznych, m.in. francuskich funduszy instytucjonalnych, poszerzyło bazę kapitału międzynarodowego. W 2026 roku rosnący optymizm – wspierany stabilizacją polityki monetarnej, dalszym wzrostem czynszów i silnym wsparciem ze środków UE – powinien pobudzać zainteresowanie szerszej grupy inwestorów. Przy rosnących stopach zwrotu i stabilnym otoczeniu gospodarczym w UE Polska ma dobre warunki, by przyciągać więcej kapitału zagranicznego i wzmacniać swoją pozycję jako atrakcyjny rynek inwestycji – podsumowuje Mateusz Skubiszewski.