Epidemia wyhamowała wzrost cen mieszkań

Mimo zatrzymania szybkiego wzrostu cen mieszkań, z którym mieliśmy do czynienia jeszcze na początku roku, nie widać poważnych przecen. Barierami dla nich są m.in. bezprecedensowa stymulacja monetarna i fiskalna, kondycja finansowa gospodarstw domowych i fakt, że Polacy szukają dziś bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności.
Wprowadzone przy okazji epidemii restrykcje mają wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym. Po ponad dwóch miesiącach od zamrożenia gospodarki możemy już jednak z całą stanowczością powiedzieć, że pogłoski o mającej rychło nadejść śmierci rynku mieszkaniowego były bardzo mocno przesadzone. Co prawda liczba zawieranych transakcji w kwietniu wyraźnie spadła, ale już w maju mamy do czynienia z ożywieniem.
Zgodnie z przewidywaniami ceny mieszkań pozostają stabilne. Bazujemy przy tym póki co na informacjach o cenach pochodzących z ofert o chęci sprzedaży mieszkań. Na te zapisywane w umowach notarialnych przyjdzie nam bowiem poczekać co najmniej kilka miesięcy.
Oczywiście jeśli koronawirus i związane z nim ograniczenia gospodarcze zostaną z nami na dużej, a do tego kryzys weźmie górę, wzrośnie bezrobocie, płace Polaków przestaną rosnąć, coraz więcej gospodarstw domowych będzie miało problemy finansowe, a banki jeszcze mocniej zakręcą kurki z kredytami hipotecznymi – to ceny mieszkań mogą oczywiście spaść. Nawet jednak wtedy przeceny nie powinny być duże, bo i przed epidemią nasz rynek nie urósł zbyt mocno (na tle innych krajów Europy), a jego fundamenty były racjonalnie oparte o rosnącą zamożność społeczeństwa przy niewielkiej skali spekulacji. Punkt startowy mamy więc zupełnie inny niż na przełomie lat 2007/8, a ówczesne wyceny kryzys zrewidował zaledwie o kilkanaście procent.
Nie powinniśmy przy tym pomijać czynników znajdujących się po drugiej stronie równania. O co chodzi? Mamy przecież m.in. bezprecedensowy program stymulacji monetarnej i fiskalnej. Te w otoczeniu wzmożonej inflacji mogą działać na rynek mieszkaniowy w zupełnie odwrotną stronę – w kierunku stabilizacji cen, a w skrajnym przypadku nawet nominalnych wzrostów. Dlatego porzućmy na chwilę kasandryczne wizje kryzysu na rynku mieszkaniowym i spójrzmy też na kilka hamulców dla spadków cen mieszkań.

1. Niechęć do przecen

Jednym z najważniejszych jest podejście samych sprzedających. Dane na temat cen ofertowych sugerują, że właściciele mieszkań używanych nie są skorzy do obniżania cen (wg danych firmy Sonar Home średnia cena ofertowa od początku epidemii spadła w stolicy o mniej niż 1 proc.). Powodów takiej sytuacji jest sporo. Po pierwsze rynek nieruchomości reaguje na wszystkie zmiany z opóźnieniem. Działają tu m.in. czynniki psychologiczne. Po prostu właściciele szybko przyzwyczajają się do wysokich wycen i część z nich woli zrezygnować ze sprzedaży niż sprzedać z dyskontem. Do tego dochodzić może też obawa o zdrowie i fakt, że część sprzedających nie chce pokazywać mieszkań przez co ogranicza ofertę.
Podobne podejście do przecen dominuje w przypadku deweloperów, choć powody są inne. Firmy budujące mieszkania powinny być dobrze przygotowane do ewentualnych zawirowań ze względu na to, że przez ostatnich 7 lat trwała dla nich dobra koniunktura. Do tego w ofertach deweloperów jest dość mało mieszkań na sprzedaż. Według danych JLL w pierwszym kwartale br. deweloperzy w 7 największych miastach mieli do sprzedania trochę ponad 44 tysiące lokali. Przy dotychczasowym tempie sprzedaży oznacza to, że oferta wyprzedana zostałaby w ciągu 7-8 miesięcy.
Przy tym trzeba podkreślić, że za stan niepowodujący napięć na rynku uznaje się ofertę odpowiadającą rocznej sprzedaży. Teoretycznie więc nawet spadek liczby sprzedawanych mieszkań o 30-40 proc. nie powinien generować nadmiernych problemów. O ile ponadto nie dojdzie do fali rezygnacji z kupionych wcześniej lokali, to deweloperzy nie powinni powszechnie stosować zachęt w postaci obniżek cen. Przeceny hamują też rosnące w ostatnim czasie koszty. Ziemia, materiały jak i robocizna w ostatnich latach drożały. Epidemia nie doprowadziła do spadku tych kosztów, a więc też wielu deweloperów nie ma przestrzeni do obniżania cen.

2. Brak alternatywnych inwestycji

Ważnym hamulcem dla spadków jest też popyt inwestycyjny. Powód to lokaty oprocentowane przeciętnie na około 0,5 proc. w skali roku i obligacje skarbowe, których oferta od maja jest nawet 2-3 razy gorsza niż jeszcze w kwietniu. Do tego dochodzi awersja do ryzyka, czego ofiarą padły między innymi fundusze inwestycyjne, z których w marcu i kwietniu odpłynęło o około 23 mld zł więcej niż do nich napłynęły. W efekcie Polacy mają kapitał idący w setki miliardów złotych, który jest głodny zyskownej i w miarę bezpiecznej inwestycji.
W tym otoczeniu nie dziwi rozpoczęty w kwietniu wzrost zainteresowania mieszkaniami w dużych miastach. Nieruchomości są przecież uznawane za bezpieczną przystań dla kapitału, a do tego dają szansę na czerpanie zysków z wynajmu. Rychły wzrost wartości jest dziś znacznie mniej prawdopodobny niż kilka miesięcy temu, choć historia pokazuje, że i na ten w dłuższym terminie można także liczyć.

3. 500+ i finanse gospodarstw domowych

W odróżnieniu od sytuacji sprzed ostatniego kryzysu finansowego, w znacznie lepszej kondycji są też dziś gospodarstwa domowe. I tak na przykład z danych CBOS wynika, że większość (61 proc.) rodaków ma oszczędności. W 2007 roku odsetek ten był na poziomie zaledwie 23 proc. Lepszą sytuację finansową rodaków potwierdzają też badania Eurostatu. Wynika z nich na przykład, że w 2019 roku problemy z niewystarczającymi środkami na życie, czyli brakiem pieniędzy "do pierwszego" deklarowało 4,5 proc. badanych. W 2008 roku odsetek ten był na poziomie 14,4 proc. Nieprzewidziane wydatki zmusiłyby ponadto teraz 29 proc. gospodarstw domowych do pożyczenia pieniędzy. To sporo, choć w 2008 roku brak pieniędzy na nieprzewidziane wydatki deklarowało 51 proc. badanych. Jeśli natomiast chodzi o wakacje, to w ostatnim badaniu brak pieniędzy na wyjazd deklarował co trzeci rodak, a w 2008 roku odsetek ten był prawie dwa razy wyższy.
Na sytuację finansową rodzin wpływają też pieniądze wypłacane w ramach programu 500+. Co ciekawe, są one też ważne z puntu widzenia rynku mieszkaniowego. Dlaczego? Okazuje się bowiem, że ukredytowienie rodzin jest trzy razy wyższe niż gospodarstw domowych bez dzieci. Z szacunków HRE Investments opartych o dane Eurostatu wynika, że 5,9 proc. bezdzietnych gospodarstw domowych ma kredyt mieszkaniowy. W przypadku rodzin z dziećmi ten odsetek rośnie do 17,5 proc.

4. Wsparcie od banków

Idąc dalej, to jeśli ktoś, w związku z ograniczeniami nałożonymi na gospodarkę, popadnie w problemy finansowe, to też rozwiązania zaoferowane przez szeroko pojęty sektor bankowy powinny skutecznie pomóc. O co chodzi? Pierwszą zmianą były cięcia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Dzięki nim kredytobiorcy złotowi powinni zaobserwować wyraźny spadek raty kredytu. W przypadku długu zaciągniętego na 25 lat i kwotę 300 tys. złotych możemy mówić o spadku raty o 150 złotych - z 1530 zł do 1380 złotych miesięcznie.
Jest to już pewna ulga, a jeśli niewystarczająca, to banki zaoferowały też wakacje kredytowe. Rozwiązania są różne. Sam okres wakacji kredytowych to od 3 do 6 miesięcy. W ich ramach można nie płacić całej lub części raty. Okres kredytowania albo jest wydłużany albo nie. Jedno jest pewne – łączny koszt długu przez cały okres kredytowania będzie dla osoby korzystającej z wakacji kredytowych wyższy niż dla kogoś kto z takich wakacji nie skorzysta.
Do tego nawet jeśli ktoś z bankowych wakacji kredytowych skorzystał, ale potem popadł w problemy ze względu na utratę pracy lub źródło dochodu, to rząd postanowił zaproponować takim osobom dodatkowe 3-miesięczne bezpłatne wakacje kredytowe. Pomysł jest elementem tarczy 4.0.
Jeśli i to nie wystarczy, to ostatnim rozwiązaniem pomocowym jest Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Jest to rozwiązanie dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji (straciły pracę lub rata pochłania sporą część dochodu). Takie osoby mogą dostać pożyczkę na spłatę kredytu hipotecznego. Nie jest to jednak leczenie dżumy cholerą. Pożyczka ta jest nieoprocentowana, a poprawnie spłacana będzie częściowo umorzona. Przez 3 lata możemy dostawać do 2 tys. zł miesięcznie na spłatę rat. Po tym czasie mamy 2 lata na złapanie "finansowego oddechu", a dopiero potem następuje spłata. Rata ma być cztery razy niższa niż to co dostawaliśmy w ramach pożyczki. Jeśli więc dostawaliśmy co miesiąc po 2 tys. zł, to zwracać będziemy po 500 zł miesięcznie i tak przez 12 lat (144 miesiące). W ustawie jest jednak zapis, że jeśli będziemy sumiennie oddawać pieniądze, to ostatnie 44 raty zostaną umorzone. W sumie więc z funduszu dostać możemy maksymalnie 72 tys. zł (3 lata po 2 tys. zł miesięcznie), a oddać będziemy mogli wtedy tylko 50 tys. (100 rat po 500 zł).

5. Wsparcie od rządu

Jeśli już wspominamy o rozwiązaniach legislacyjnych, to nie sposób nie zauważyć innych działań rządu. Te najgłośniejsze mają oczywiście za zadanie zminimalizowanie efektów ograniczeń w gospodarce i skutków epidemii. Cel jest prosty – możliwie szybkie odrodzenie gospodarki wraz z postępującym jej odmrażaniem.
W kierunku rynku nieruchomości popłynąć mają jednak też konkretne pieniądze. I tak na przykład planowane jest rozszerzenie dodatków mieszkaniowych. Mowa jest o kwocie do 1,5 tys. zł miesięcznie. Rozwiązanie o tyle dobre, że pozwoli ograniczyć problemy najemców, których dotknęło zamknięcie niektórych branż, a dziś stają przed zagrożeniem utraty dachu nad głową. To oznacza też ograniczenie problemów właścicieli mieszkań, którzy w przypadku utraty płynności przez najemców straciliby też przynajmniej okresowo źródło przychodów. W efekcie, jest to program wspierający rynek najmu - zarówno najemców, jak i właścicieli. Trzeba przy tym mieć świadomość, że dopłaty oznaczają, że mniej prawdopodobne będą spadki czynszów.
Rząd rozważa też wprowadzenie ulgi podatkowej dla osób młodych zasiedlających nowe domy lub mieszkania. Mowa jest o kwotach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Problem w tym, że pieniądze mają trafiać do beneficjentów dopiero po zakupie lub wybudowaniu domu lub mieszkania. Nie jest to więc pomoc dla osób, których dziś nie stać na zakup, ale wsparcie z opóźnieniem tych, którzy kupili. Dlaczego z opóźnieniem? Ulga ma być rozliczana w rocznym zeznaniu PIT.
Lepszym i bardziej efektywnym rozwiązaniem byłoby to co zaproponowano w Nowej Zelandii. Chodzi o zastąpienie wymagań odnośnie wkładu własnego państwową gwarancją. To mogłoby wyraźnie ułatwić młodym osobom zakup pierwszego własnego mieszkania. Szczególnie dla młodych podnoszone obecnie przez banki wymagania dotyczące wkładu własnego to realna bariera w drodze do własności. Oczywiście mówimy tu o osobach mających pracę i posiadających zdolność kredytową, ale takich, które nie mają odłożonego 20-proc. wkładu własnego. W takim właśnie przypadku rządowa gwarancja zastępująca wkład pozwoliłaby ubiegać się o kredyt, bo banki miałyby zabezpieczenie w formie obietnicy rządu, że jeśli kredytobiorca nie będzie spłacał długu, to państwo pokryje do 20 proc. zadłużenia.

6. Nierealne oczekiwania sprzedających

Rozmawiając o zmianach cen powinniśmy przy tym bazować na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych. Pierwsze mówią przecież o tym, za ile Polacy nieruchomości faktycznie kupowali, a drugie – jedynie o tym, za ile sprzedający chcą je sprzedać. Co ciekawe, w tym rozdźwięku pomiędzy faktycznymi umowami, a nadziejami sprzedających leży kolejny hamulec dla spadków cen. Spójrzmy na konkretne liczby udostępniane przez bank centralny.
Przeciętna cena ofertowa w przypadku mieszkań używanych w siedmiu największych miastach to prawie 9,5 tys. zł za mkw. (dane za pierwszy kwartał 2020 roku). Z drugiej strony średnia dla faktycznie zawartych transakcji to 7,9 tys. złotych za m kw. To oznacza, że mamy prawie 1,6 tys. złotych „rozjazdu” wynikającego przynajmniej częściowo z nierealnych oczekiwań sprzedających. Ten bufor jest obecnie największy w historii, a epidemia może to urealnić. I tak w przypadku mieszkań używanych obniżka cen ofertowych nawet o kilkaset złotych w przeliczeniu na metr kwadratowy może nie przełożyć się na spadek cen transakcyjnych, a z drugiej strony dać kupującym satysfakcję, że udało im się kupić mieszkanie taniej.

7. Trwalsze fundamenty rynku

Ostatecznie hamulcem dla przecen powinny być fundamenty rynku mieszkaniowego – znacznie bardziej racjonalne niż kilkanaście lat temu, czyli pod koniec ostatniej hossy. Wtedy królowały zakupy spekulacyjne – Polacy kupowali mieszkania dla wzrostu ich wartości. Dowód? Na lokacie mogli zarobić więcej niż na wynajmie. Popularne były przy tym systemy zakupu, np. 10/90 polegał na tym, że 10 proc. ceny wpłacane było na etapie dziury w ziemi, a 90 proc. przed odbiorem kluczy. To spowodowało masowe rezygnacje z kupionych w ten sposób mieszkań. Mało tego – kilkanaście lat temu głównym motorem rynku był kredyt. Nawet jednak wtedy po szalonych wzrostach cen idących w dziesiątki procent rocznie kryzys sprowadził wyceny mieszkań w dół o zaledwie kilkanaście procent w ciągu kilku lat.
Dziś sytuacja wyjściowa jest zupełnie inna. Kondycja mieszkaniówki była przed epidemią zdrowa i nie mieliśmy do czynienia z bańką na tym rynku. Abyśmy mogli mówić o bańce na miarę tej z przełomu lat 2007/2008, ceny mieszkań musiałyby się niemal podwoić. Wskazują na to twarde dane pokazujące, ile metrów mieszkania w dużym mieście można kupić za przeciętną pensję, albo jaką część wynagrodzenia należałoby wydać na ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Całe szczęście Polska dołączyła do europejskiej hossy mieszkaniowej z dużym opóźnieniem, dlatego nie zdążyliśmy "napompować" naszego rynku tak jak na przykład Islandczycy, Austriacy, Skandynawowie, Niemcy, Brytyjczycy czy nawet Czesi lub Węgrzy.
Ponadto w ostatnim czasie mieszkania kupowane były przede wszystkim za gotówkę i bardzo rzadkie były wcześniej opisane systemu zakupu (np. 10/90). Do tego przez wiele lat wynagrodzenia Polaków rosły szybciej niż ceny mieszkań, dopiero od około dwóch lat mieliśmy do czynienia z sytuacją odwrotną. To szybko spowodowało, że pojawiły się opinie mówiące o bańce na rynku nieruchomości. Nawet jeśli nie były one słuszne, to bez wątpienia stały się w pewnym sensie użyteczne – wzmagały obawy kupujących i tonowały ich nadmierny optymizm.