Polska Stare projekty wracają do gry

Aktywność najemców utrzymuje się na poziomie zbliżonym do ubiegłego roku, choć całkowity popyt spadł o 11 proc. r/r w porównaniu ze średnią dla pierwszego półrocza z lat 2020-2024. Najemcy wciąż stawiają na najlepsze lokalizacje i wysokie standardy, co przekłada się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów w centralnych strefach miasta.

Zasoby biurowe w Warszawie na koniec czerwca 2025 roku wynosiły 6,33 mln mkw., z czego 46 proc. było zlokalizowanych w strefach centralnych. Na biurowej mapie stolicy szczególnie wyróżnia się okolica ronda Daszyńskiego, która pozostaje głównym beneficjentem inwestycji deweloperskich.

Popyt najemców koncentruje się na projektach oferujących najwyższą jakość, certyfikaty zrównoważonego rozwoju i centralne położenie. To kontynuacja trendu flight to quality, który obserwujemy już od kilku kwartałów – komentuje Jarosław Pilch, head of Tenant Representation, Savills.

Trend flight to quality – czyli poszukiwanie najlepszych lokalizacji i najwyższych standardów ESG – nie tylko się utrzymuje, ale coraz silniej wpływa na strategie zarówno najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Ekspreci oceniają, że ograniczona nowa podaż będzie dodatkowo wzmacniać presję na najlepsze biura w topowych lokalizacjach.

W I półroczu 2025 roku deweloperzy oddali do użytku największą ilość nowej powierzchni od trzech lat. Nowa podaż w porównaniu z okresem od stycznia do czerwca przed rokiem wzrosła o 34 proc. i wyniosła 85,2 tys. mkw. Do najważniejszych inwestycji należą: The Bridge (52 tys. mkw., Ghelamco) oraz Office House (27,8 tys. mkw., Echo Investment) – obie zlokalizowane w biurowym zagłębiu w okolicy ronda Daszyńskiego (podstrefa Zachodnie Centrum). Jednocześnie wolumen projektów w budowie zmalał o połowę względem ubiegłego roku, osiągając poziom 140 tys. mkw. Aż 86 proc. tej powierzchni realizowana jest w centrum miasta. Wśród największych inwestycji w trakcie realizacji znajdują się m.in.: Upper One (35,5 tys. mkw.), V Tower (30,7 tys. mkw.) oraz Studio A (24 tys. mkw.).

Mniejszy wolumen inwestycji w budowie może oznaczać ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni w perspektywie 2–3 lat, zwłaszcza w topowych lokalizacjach. Według naszych analiz do 2027 roku może powstać do 250 tys. mkw. nowej powierzchni. Tak niski poziom nowej podaży to dobra wiadomość dla właścicieli najlepszych biurowców, którzy będą mogli liczyć na zwiększone zainteresowanie ich inwestycjami. Do gry na nowo wejdą starsze projekty w bardzo dobrych lokalizacjach. Przykładem jest znany biurowiec Atrium1 przy rondzie ONZ, który przeszedł gruntowną modernizację, a po rebrandingu zmienił się w Wise Point i oferuje ponad 18 tys. mkw. powierzchni na wynajem – mówi Daniel Czarnecki, head of Landlord Representation, Savills.

Całkowity popyt brutto w I półroczu wyniósł 301,4 tys. mkw., notując niewielki, około 5 proc., spadek w porównaniu z analogicznym okresem przed rokiem. 55 proc. popytu przypadło na strefy centralne, a najwięcej umów zawarto w strefie Centrum (102,8 tys. mkw.) i na Służewcu (72,8 tys. mkw.). Zmieniła się struktura popytu względem pierwszego półrocza poprzedniego roku – nowe umowy odpowiadały za 47 proc. wolumenu, renegocjacje spadły do 43 proc., a pre-lety stanowiły zaledwie 2 proc. Na ekspansje przypadło 8 proc. podpisanych kontraktów.

Na koniec I półrocza w całym mieście do wynajęcia było 682,7 tys. mkw. biur, a wskaźnik pustostanów wynosił 10,8 proc., co oznacza spadek o 10 pb r/r. W centrum dostępność powierzchni zmniejszyła się do 7,8 proc. (spadek o 130 pb r/r), podczas gdy w strefach poza centrum wzrosła do 13,3 proc. (wzrost o 100 pb r/r). Najwięcej wolnej powierzchni znajduje się na Służewcu (223,9 tys. mkw.), w strefie Centrum (155,8 tys. mkw.) i wzdłuż korytarza Al. Jerozolimskich (87,1 tys. mkw.). Te trzy strefy odpowiadają za niemal 70 proc. wolnych biur w Warszawie.

Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w centrum wynoszą od 22,50 do 26 euro/mkw. miesięcznie, z możliwym wzrostem do 28 euro/mkw. miesięcznie dla powierzchni premium w budowie. W strefach pozacentralnych stawki dla projektów klasy A wahają się od 14 do 18 euro/mkw. miesięcznie. Opłaty eksploatacyjne osiągają poziom nawet 40 zł/mkw. miesięcznie. W nadchodzących kwartałach kluczowymi zjawiskami kształtującymi warszawski rynek biurowy będą konwersje, modernizacje i pogłębiająca się selekcja jakościowa powierzchni dokonywana przez najemców.

Coraz więcej właścicieli starszych budynków, nawet tych w centralnych lokalizacjach, analizuje zmianę funkcji – przede wszystkim na cele mieszkaniowe. Jednocześnie część starszych biurowców przechodzi kompleksową modernizację lub repozycjonowanie, aby móc konkurować z nowoczesnymi projektami pod względem standardu technicznego i atrakcyjności dla najemców – mówi Wioleta Wojtczak, head of Research, Savills.