Europa Środkowo-Wschodnia Nadchodzi kumulacja

W rezultacie rośnie popyt na najnowocześniejsze powierzchnie w centralnych lokalizacjach, a wraz z nim - stawki czynszowe w najbardziej pożądanych obiektach.

Stabilne fundamenty ekonomiczne

Gospodarki Europy Środkowo-Wschodniej w I połowie 2025 roku demonstrowały odporność na niekorzystne warunki makroekonomiczne – prognozowany wzrost PKB w tym roku wynosi od 0,7 proc. na Węgrzech i w Rumunii do 3,4 proc. w Polsce. Głównym motorem wzrostu pozostaje konsumpcja wspierana przez silny wzrost płac i inwestycje, także te z zastosowaniem środków unijnych.

Porozumienie celne, jakie wypracowały między sobą USA i UE, zmniejsza niepewność i działa na korzyść kluczowych sektorów, takich jak szeroko pojęta branża automotive oraz produkcja. Chociaż globalne ryzyko handlowe pozostaje, zróżnicowanie gospodarek Europy Środkowo-Wschodniej, konkurencyjne rynki pracy i stały napływ funduszy pomagają całemu regionowi utrzymać dynamikę rozwoju. Długoterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego nadal przewyższają te w strefie euro – mówi Andrei Vacaru, head of Capital Markets CEE, iO Partners.

Podaż nowych biur wciąż się zmniejsza

W I połowie 2025 roku zasoby powierzchni biurowej w stolicach sześciu kluczowych państw regionu Europy Środkowo-Wschodniej (Warszawa, Praga, Bratysława, Budapeszt, Bukareszt, Belgrad) wzrosły o 174 tys. mkw., przy czym największy wzrost odnotowano w Warszawie (85 tys. mkw.) i Belgradzie (69 tys. mkw.). Co warte podkreślenia, w Bratysławie i Bukareszcie nie oddano do użytku w tym czasie żadnych nowych powierzchni.

Odsetek pustostanów w stolicach CEE-6 spadł w ujęciu rok do roku o 110 punktów bazowych do 10,5 proc.. Największy spadek odnotowano w Belgradzie (-160 pb), Bukareszcie (-134 pb) i Pradze (-130 pb), a następnie w Budapeszcie (-115 pb) i Bratysławie (-64 pb). Redukcję wskaźnika pustostanów odnotowano również w Warszawie, choć była ona niewielka (-10 pb).

Przy utrzymującej się dużej podaży gotowych powierzchni biurowych, deweloperzy wciąż wstrzymują się z realizacją nowych projektów. Eksperci JLL przewidują, że w drugiej połowie roku liczba projektów oddawanych w stolicach CEE-6 pozostanie niska - według ich szacunków całkowita nowa podaż w 2025 roku będzie o 6 proc. niższa niż w roku ubiegłym i aż o 50 proc. mniejsza niż dwa lata temu. Obecnie w budowie w tych miastach jest zaledwie 725 tys. mkw. powierzchni biurowych na różnych etapach realizacji.

Wynajmują się głównie najnowsze projekty

W I połowie 2025 roku popyt netto w sześciu monitorowanych stolicach Europy Środkowo-Wschodniej przekroczył 570 tys. mkw. Za ponad jedną trzecią tej liczby odpowiadają firmy z sektora usług biznesowych, finansowego i technologicznego, które były najaktywniejszymi grupami najemców w tym okresie.

Firmy w pierwszej kolejności wybierają powierzchnie w oferujących najwyższą jakość, nowoczesnych projektach w centralnych lokalizacjach, które na wszystkich analizowanych rynkach stają się coraz mniej dostępne. To z kolei powoduje stały wzrost czynszów. Presja na podwyżki stawek za powierzchnie najwyższej jakości prawdopodobnie utrzyma się w perspektywie średnioterminowej ze względu na stabilny popyt i ograniczoną liczbę nowych zakończonych inwestycji – komentuje Mateusz Polkowski, head of Research, JLL Polska.

W strukturze popytu w Warszawie dominują renegocjacje

W I półroczu 2025 roku całkowite zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Warszawie wyniosło 301 tys. mkw. Struktura popytu była zdominowana przez renegocjacje, wynikające z takich czynników, jak wysokie koszty wyposażenia, bardzo ograniczona dostępność powierzchni w budynkach młodszych niż pięć lat oraz niewielka liczba inwestycji w trakcie budowy, których zakończenie planowane jest w ciągu najbliższych 24 miesięcy.

Obecnie w Warszawie powstaje tylko 125 tys. mkw., z czego 50 tys. mkw. zostanie oddane do użytku już w II połowie 2025. Rozpoczęcia nowych inwestycji można spodziewać się dopiero w 2026 roku. Podobnie jak w pozostałych stolicach CEE-6, stawki czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe w rejonie CBD wykazywały tendencję wzrostową. Trend flight to quality, czyli migracji najemców z lokalizacji gorszych do projektów o wysokiej jakości, zlokalizowanych w centrum miasta, jest już właściwie stałym elementem krajobrazu rynku biurowego w Warszawie.

Prognozy

Eksperci są zdania, że popyt na wynajem powierzchni biurowych w monitorowanych stolicach CEE-6 w pozostałej części 2025 roku będzie się zwiększał. Ze względu na spodziewaną kumulację wygaśnięć umów najmu, ograniczoną dostępność nowych powierzchni oraz rosnące koszty wyposażenia, odnowienia i przedłużenia umów będą nadal stanowić większą część aktywności rynkowej.

W latach 2025 i 2026 roczna podaż nowych powierzchni w sześciu stolicach Europy Środkowo-Wschodniej szacowana jest na zaledwie 300 tys. mkw. Ze względu na ograniczoną liczbę nowych inwestycji, wskaźnik pustostanów powinien wykazywać tendencję spadkową, szczególnie w segmencie premium. W rezultacie, w najbliższych kwartałach powierzchnie w najlepszych lokalizacjach w niemal każdej stolicy Europy Środkowo-Wschodniej powinny odnotować wzrost czynszów – mówi Piotr Kamiński, head of Office Leasing, JLL Polska.