EN

Obiekty magazynowe – jak przygotować się do przeprowadzki

Proces przeprowadzki do nowej lokalizacji logistycznej wymaga odpowiedniego przygotowania już od samego początku. O czym pamiętać, by dobór nowego miejsca, negocjacje umowy najmu oraz budowa magazynu przebiegły zgodnie z planem i były pod naszą kontrolą.

Gdy rozpoczynamy proces wyboru nowej lokalizacji logistycznej ważne jest, aby na początku określić, jakiego magazynu oczekujemy, jakie powinien spełniać parametry techniczne – tak, aby wprowadzić się do takiego budynku, który będzie odpowiednio wybudowany pod nasze potrzeby.

Specyfikacja techniczna magazynu – co powinno się w niej znaleźć?

Deweloperzy są w stanie przygotować nową lokalizację logistyczną „pod klucz”, jednakże powinni znać oczekiwania, którym muszą sprostać. Należy je określić w specyfikacji technicznej, która powinna być – obok lokalizacji i terminu rozpoczęcia działalności w nowym obiekcie – jedną z istotniejszych części zapytania ofertowego wysyłanego do deweloperów.

W specyfikacji technicznej powinniśmy określić między innymi:

  • Wymiary budynku magazynowego (powierzchnia, wysokość, siatka słupów, podział na strefy, itp.).
  • Wymiary oraz standard wykończenia budynku biurowo-socjalnego (powierzchnia), liczba pracowników, zmian, rodzaju szatni, etc. – te dane pozwolą deweloperom na dokładne określenie powierzchni części biurowo-socjalnej i standardu w jakim być wykonana. Obecnie przygotowują oni biura w dobrym standardzie (klimatyzacja, wykładzina dywanowa itp.), jednakże część najemców ma wymagania przewyższające standard dewelopera.
  • Określenie rodzajów i liczby towarów niebezpiecznych (ADR), które będą magazynowane w budynku wraz z ich sposobami składowania. Produkty niebezpieczne potrzebują odpowiedniego przygotowania budynku i wyposażenia go w odpowiednie instalacje gaśnicze. Przygotowanie informacji o produktach niebezpiecznych jest istotne również ze względów formalnych, ponieważ jeżeli nie uzgodnimy tego z deweloperem w umowie najmu, to standardowe jej zapisy mówią o zakazie składowania towarów niebezpiecznych.
  • Określenie, czy planujemy zainstalować antresolę (zwana również mezaniną) w budynku, oraz podanie jej parametrów (np. liczba poziomów i liczba pracowników). Ten punkt jest ważny ze względu na skomplikowaną procedurę dotyczącą uzgodnień projektu i uzyskiwania pozwolenia na budowę antresoli. Dodatkowo, antresola wymaga dostosowania instalacji budynkowych, takich jak m.in. tryskacze, wentylacja, oświetlenie), których przewidzenie na etapie projektowania budynku jest dużo prostsze i tańsze niż ich wykonanie po wybudowaniu budynku (np. wydajność systemu przeciw pożarowego).
  • Określenie dopuszczalnego obciążenia, wypoziomowania i płaskości posadzki. Standardowe dopuszczalne obciążenie wynosi 5 ton na mkw. Jednakże w przypadku planowanego zastosowania antresoli lub regałów wysokiego składowania z wózkami systemowymi wymaga zwiększenia nośności posadzki. Zwiększone obciążenie posadzki dochodzi z reguły do 10 ton na mkw. Wypoziomowanie i płaskość posadzki mają znaczenie szczególnie w przypadku zastosowania wózków systemowych z uwagi na ich dużą wysokość podnoszenia i prędkość pracy, a jakiekolwiek odchylenia posadzki mogą być zagrożeniem dla regałów i budynku.
  • Określenie oczekiwanej temperatury w budynku magazynowym. W zależności od planowanej temperatury w budynku dobiera się przegrody zewnętrzne budynku (ściany, dach, itp.). Polskie przepisy przewidują różne współczynniki izolacyjności cieplnej w zależności od planowanej temperatury w budynku. Standardowo w budynkach magazynowych przyjmujemy temperaturę +15 stopni Celsjusza (współczynnik izolacyjności dla temperatury mniejszej niż 16 stopni Celsjusza). Jednak np. ze względu na charakter pracy może być wymagana wyższa temperatura - w takim przypadku należy zastosować wyższe współczynniki izolacyjności cieplnej dla temperatury większej niż 16 stopni Celsjusza). Powyższego określenia planowanej temperatury należy dokonać na etapie wysyłania zapytań ofertowych do deweloperów, ponieważ zmiana izolacyjności przegród po wybudowaniu budynku jest praktycznie niemożliwa i bardzo kosztowna. Z drugiej strony zastosowanie przegród o nieodpowiednich współczynniku izolacyjności może powodować wzrost kosztów eksploatacyjnych.
  • Chłodnictwo. W przypadku oczekiwania na wykonanie przez dewelopera instalacji chłodniczej, należy określić m.in. czynnik chłodzący, ilość, wymiary i temperaturę chłodni, wymagania dot. monitoringu temperatur. To wszystko ma wpływ na koszty eksploatacji instalacji ponoszone przez najemcę. Jako przykład dodam, że np. czynnik chłodzący CO2 (R744) zużywa ok. 40% mniej energii elektrycznej, a amoniak (R717) – ok. 30% mniej energii elektrycznej w porównaniu ze standardowym czynnikiem HFC (R404a).
  • Jeżeli chcemy, aby w naszym nowym budynku pojawiły się rozwiązania proekologiczne, to nasze oczekiwania należy uwzględnić w specyfikacji technicznej. Obecnie certyfikacja budynków logistycznych w standardzie BREEAM lub LEED nie jest jeszcze regułą, dlatego istotne jest określenie oczekiwań w tym zakresie.

Przygotowanie dokładnej specyfikacji technicznej i przekazanie deweloperom razem z zapytaniem ofertowym powoduje, że deweloper – przygotowując ofertę najmu – jest w stanie dokładniej wycenić koszty przygotowania budynku zgodnie z oczekiwaniami najemcy. W przypadku nieprecyzyjnej specyfikacji technicznej lub jej braku deweloper z reguły szacunkowo wycenia koszty dostosowania, co może powodować, że przedstawiona oferta najmu będzie niezgodna z oczekiwaniami najemcy.

Wycena budowy magazynu a specyfikacja techniczna

Dobrze przygotowana i dokładna specyfikacja techniczna stanowi również załącznik techniczny do umowy najmu – wraz z layoutami działki i budynku. Jest również podstawą do przygotowania przez dewelopera projektu wykonawczego budynku.

Zaletami dobrze przygotowanej specyfikacji technicznej są:

  • optymalna oferta najmu przy dostarczeniu budynku zgodnego z oczekiwaniami najemcy,
  • porównanie ofert najmu opartych na jednakowych danych dostarczonych do deweloperów biorących udział w przetargu,
  • ograniczenie ryzyka konieczności zmian (opóźnienia i dodatkowe koszty) po podpisaniu umowy najmu, na etapie projektowania i budowy.

Podsumowując: dokładne określenie oczekiwań najemcy na początkowym etapie procesu zmiany lokalizacji generuje większy nakład pracy, ale powoduje przygotowanie przez dewelopera budynku zgodnego z oczekiwaniami najemcy, jak również mniejsze ryzyko opóźnień oraz nieprzewidzianych kosztów w dalszych etapach procesu relokacji.

Ostatnie komentarze

Galerie chorowały na długo przed pandemią

Galerie chorowały na długo przed pandemią

schedule 27 lipca 2020

W prasie i w serwisach informacyjnych roi się od informacji o kondycji branży handlowej i spekulacji dotyczących powrotu wyników sprzed pandemii. Zastanawiam się tylko, co dla rynk ...

Grzegorz Mroczek, wiceprezes
CREAM Property Advisors

Obolała mieszkaniówka wraca do życia

Obolała mieszkaniówka wraca do życia

schedule 24 lipca 2020

Po okresie zastoju związanego z pandemią, branża mieszkaniowa wraca do życia i ruszają kolejne budowy – wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, którym przyjrzało się ...

Marcin Krasoń, dyrektor PR i komunikacji
Obido.pl

Ceny się trzymają, inwestorzy ostrożni

Ceny się trzymają, inwestorzy ostrożni

schedule 23 lipca 2020

Rynek gruntów inwestycyjnych, podobnie jak cała gospodarka, poważnie odczuł skutki pandemii COVID-19 i związanego z nią zamknięcia. W drugim kwartale bieżącego roku sfinalizowano j ...

Emil Domeracki, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych
Colliers International

Obiekty magazynowe – jak przygotować się do przeprowadzki

Obiekty magazynowe – jak przygotować się do przeprowadzki

schedule 10 lipca 2020

Proces przeprowadzki do nowej lokalizacji logistycznej wymaga odpowiedniego przygotowania już od samego początku. O czym pamiętać, by dobór nowego miejsca, negocjacje umowy najmu o ...

Ryszard Gwóźdź, menedżer ds. technicznych , Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych
Cushman & Wakefield

Rekordowe zakupy mieszkań

Rekordowe zakupy mieszkań

schedule 06 lipca 2020

5,7 mld zł - tyle Polacy wydali na zakup mieszkań w dużych miastach w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku - wynika z najnowszych danych NBP. Co więcej, mowa jest tu tylko o ...

Bartosz Turek, główny analityk
HRE Investments

Well-being – spojrzenie całościowe

Well-being – spojrzenie całościowe

schedule 02 lipca 2020

Well-being już od kilku lat uznawany jest za jeden z niezbędnych elementów budowania wizerunku pracodawcy. Pandemia COVID-19 jeszcze bardziej nasiliła trend skupienia na dbaniu o z ...

Dorota Osiecka, dyrektor Działu Workplace Innovation
Colliers International

Warto inwestować w parki magazynowe i retail parki

Warto inwestować w parki magazynowe i retail parki

schedule 26 czerwca 2020

Niespodzianka, jaką przygotował nam rok 2020 z pewnością zmieni bardzo dużo w naszej rzeczywistości. Jak ciężko zmiany odchorować będzie musiał rynek nieruchomości, pokażą najbliżs ...

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca
LBC Invest

175 zetabajtów danych

175 zetabajtów danych

schedule 25 czerwca 2020

Co kilka, kilkanaście lat mamy do czynienia z globalnym wydarzeniem, które swoją skalą wpływa na społeczeństwo, powodując znaczące zmiany w naszym nastawieniu i kształtując najmłod ...

Renata Hartle, manager ds. flex office i rozwiązań technologicznych
Colliers International

Widać już odbicie w mieszkaniówce

Widać już odbicie w mieszkaniówce

schedule 23 czerwca 2020

Kwiecień był póki co miesiącem najmocniejszego hamowania nowych inwestycji mieszkaniowych. Winne były ogólna niepewność, zamknięte urzędy i nakaz siedzenia w domach. Maj przyniósł ...

Bartosz Turek, główny analityk
HRE Investments

Rynek nieruchomości wraca na właściwe tory, chociaż niepewności wciąż jest wiele

Rynek nieruchomości wraca na właściwe tory, chociaż niepewności wciąż jest wiele

schedule 16 czerwca 2020

Rynek nieruchomości komercyjnych jest obecnie w stanie wyczekiwania. Obserwujemy sytuację na rynkach globalnych, możliwości najemców do utrzymania tempa rozwoju oraz zainteresowani ...

Piotr Kaszyński, partner zarządzający
Cresa Polska

Najtaniej, ale dużo trudniej

Najtaniej, ale dużo trudniej

schedule 10 czerwca 2020

Wraz z kolejnymi cięciami stóp procentowych oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wyznaczało kolejne historyczne minima. Dziś można pożyczyć pieniądze na mieszkanie z oprocentowan ...

Bartosz Turek, główny analityk
HRE Investments

W trakcie długiego weekendu hotele znowu będą pełne

W trakcie długiego weekendu hotele znowu będą pełne

schedule 05 czerwca 2020

Zdejmowanie ograniczeń z gospodarki skutkuje szybkim powrotem Polaków do najpopularniejszych rodzimych kurortów. Trudno się temu dziwić po długich tygodniach siedzenia w domach. Do ...

Bartosz Turek, główny analityk
HRE Investments

Kategorie