EN

Obiekty magazynowe – jak przygotować się do przeprowadzki

Proces przeprowadzki do nowej lokalizacji logistycznej wymaga odpowiedniego przygotowania już od samego początku. O czym pamiętać, by dobór nowego miejsca, negocjacje umowy najmu oraz budowa magazynu przebiegły zgodnie z planem i były pod naszą kontrolą.

Gdy rozpoczynamy proces wyboru nowej lokalizacji logistycznej ważne jest, aby na początku określić, jakiego magazynu oczekujemy, jakie powinien spełniać parametry techniczne – tak, aby wprowadzić się do takiego budynku, który będzie odpowiednio wybudowany pod nasze potrzeby.

Specyfikacja techniczna magazynu – co powinno się w niej znaleźć?

Deweloperzy są w stanie przygotować nową lokalizację logistyczną „pod klucz”, jednakże powinni znać oczekiwania, którym muszą sprostać. Należy je określić w specyfikacji technicznej, która powinna być – obok lokalizacji i terminu rozpoczęcia działalności w nowym obiekcie – jedną z istotniejszych części zapytania ofertowego wysyłanego do deweloperów.

W specyfikacji technicznej powinniśmy określić między innymi:

  • Wymiary budynku magazynowego (powierzchnia, wysokość, siatka słupów, podział na strefy, itp.).
  • Wymiary oraz standard wykończenia budynku biurowo-socjalnego (powierzchnia), liczba pracowników, zmian, rodzaju szatni, etc. – te dane pozwolą deweloperom na dokładne określenie powierzchni części biurowo-socjalnej i standardu w jakim być wykonana. Obecnie przygotowują oni biura w dobrym standardzie (klimatyzacja, wykładzina dywanowa itp.), jednakże część najemców ma wymagania przewyższające standard dewelopera.
  • Określenie rodzajów i liczby towarów niebezpiecznych (ADR), które będą magazynowane w budynku wraz z ich sposobami składowania. Produkty niebezpieczne potrzebują odpowiedniego przygotowania budynku i wyposażenia go w odpowiednie instalacje gaśnicze. Przygotowanie informacji o produktach niebezpiecznych jest istotne również ze względów formalnych, ponieważ jeżeli nie uzgodnimy tego z deweloperem w umowie najmu, to standardowe jej zapisy mówią o zakazie składowania towarów niebezpiecznych.
  • Określenie, czy planujemy zainstalować antresolę (zwana również mezaniną) w budynku, oraz podanie jej parametrów (np. liczba poziomów i liczba pracowników). Ten punkt jest ważny ze względu na skomplikowaną procedurę dotyczącą uzgodnień projektu i uzyskiwania pozwolenia na budowę antresoli. Dodatkowo, antresola wymaga dostosowania instalacji budynkowych, takich jak m.in. tryskacze, wentylacja, oświetlenie), których przewidzenie na etapie projektowania budynku jest dużo prostsze i tańsze niż ich wykonanie po wybudowaniu budynku (np. wydajność systemu przeciw pożarowego).
  • Określenie dopuszczalnego obciążenia, wypoziomowania i płaskości posadzki. Standardowe dopuszczalne obciążenie wynosi 5 ton na mkw. Jednakże w przypadku planowanego zastosowania antresoli lub regałów wysokiego składowania z wózkami systemowymi wymaga zwiększenia nośności posadzki. Zwiększone obciążenie posadzki dochodzi z reguły do 10 ton na mkw. Wypoziomowanie i płaskość posadzki mają znaczenie szczególnie w przypadku zastosowania wózków systemowych z uwagi na ich dużą wysokość podnoszenia i prędkość pracy, a jakiekolwiek odchylenia posadzki mogą być zagrożeniem dla regałów i budynku.
  • Określenie oczekiwanej temperatury w budynku magazynowym. W zależności od planowanej temperatury w budynku dobiera się przegrody zewnętrzne budynku (ściany, dach, itp.). Polskie przepisy przewidują różne współczynniki izolacyjności cieplnej w zależności od planowanej temperatury w budynku. Standardowo w budynkach magazynowych przyjmujemy temperaturę +15 stopni Celsjusza (współczynnik izolacyjności dla temperatury mniejszej niż 16 stopni Celsjusza). Jednak np. ze względu na charakter pracy może być wymagana wyższa temperatura - w takim przypadku należy zastosować wyższe współczynniki izolacyjności cieplnej dla temperatury większej niż 16 stopni Celsjusza). Powyższego określenia planowanej temperatury należy dokonać na etapie wysyłania zapytań ofertowych do deweloperów, ponieważ zmiana izolacyjności przegród po wybudowaniu budynku jest praktycznie niemożliwa i bardzo kosztowna. Z drugiej strony zastosowanie przegród o nieodpowiednich współczynniku izolacyjności może powodować wzrost kosztów eksploatacyjnych.
  • Chłodnictwo. W przypadku oczekiwania na wykonanie przez dewelopera instalacji chłodniczej, należy określić m.in. czynnik chłodzący, ilość, wymiary i temperaturę chłodni, wymagania dot. monitoringu temperatur. To wszystko ma wpływ na koszty eksploatacji instalacji ponoszone przez najemcę. Jako przykład dodam, że np. czynnik chłodzący CO2 (R744) zużywa ok. 40% mniej energii elektrycznej, a amoniak (R717) – ok. 30% mniej energii elektrycznej w porównaniu ze standardowym czynnikiem HFC (R404a).
  • Jeżeli chcemy, aby w naszym nowym budynku pojawiły się rozwiązania proekologiczne, to nasze oczekiwania należy uwzględnić w specyfikacji technicznej. Obecnie certyfikacja budynków logistycznych w standardzie BREEAM lub LEED nie jest jeszcze regułą, dlatego istotne jest określenie oczekiwań w tym zakresie.

Przygotowanie dokładnej specyfikacji technicznej i przekazanie deweloperom razem z zapytaniem ofertowym powoduje, że deweloper – przygotowując ofertę najmu – jest w stanie dokładniej wycenić koszty przygotowania budynku zgodnie z oczekiwaniami najemcy. W przypadku nieprecyzyjnej specyfikacji technicznej lub jej braku deweloper z reguły szacunkowo wycenia koszty dostosowania, co może powodować, że przedstawiona oferta najmu będzie niezgodna z oczekiwaniami najemcy.

Wycena budowy magazynu a specyfikacja techniczna

Dobrze przygotowana i dokładna specyfikacja techniczna stanowi również załącznik techniczny do umowy najmu – wraz z layoutami działki i budynku. Jest również podstawą do przygotowania przez dewelopera projektu wykonawczego budynku.

Zaletami dobrze przygotowanej specyfikacji technicznej są:

  • optymalna oferta najmu przy dostarczeniu budynku zgodnego z oczekiwaniami najemcy,
  • porównanie ofert najmu opartych na jednakowych danych dostarczonych do deweloperów biorących udział w przetargu,
  • ograniczenie ryzyka konieczności zmian (opóźnienia i dodatkowe koszty) po podpisaniu umowy najmu, na etapie projektowania i budowy.

Podsumowując: dokładne określenie oczekiwań najemcy na początkowym etapie procesu zmiany lokalizacji generuje większy nakład pracy, ale powoduje przygotowanie przez dewelopera budynku zgodnego z oczekiwaniami najemcy, jak również mniejsze ryzyko opóźnień oraz nieprzewidzianych kosztów w dalszych etapach procesu relokacji.

Ostatnie komentarze

Nietypowy rok dla FM

Nietypowy rok dla FM

schedule 15 stycznia 2021

2020 rok z wielu powodów był bardzo nietypowy dla Facility Management (FM). Biura długo stały puste, a branża wykorzystała ten czas na remonty i głośne prace budowlane. Nie ogranic ...

Mariusz Kisiel, dyrektor operacyjny TechFM
SPIE Building Solutions

Trudna sytuacja centrów handlowych

Trudna sytuacja centrów handlowych

schedule 13 stycznia 2021

Kolejne, już czwarte ograniczenie w możliwości funkcjonowania sklepów i punktów usługowych w galeriach handlowych na przestrzeni niespełna roku, jest ogromnym ciosem dla całej bran ...

Magdalena Frątczak, szefowa Sektora Handlowego
CBRE

Handel ofiarą koronawirusa

Handel ofiarą koronawirusa

schedule 22 grudnia 2020

Nie spodziewaliśmy się trzeciego w tym roku ograniczenia handlu, dotyczącego większości sklepów w centrach handlowych. To są działania nielogiczne, nieprzemyślane i bardzo szkodliw ...

Yoram Reshef, wiceprezes centrum handlowego
Blue City

Sprzedaż hipotek idzie na rekord

Sprzedaż hipotek idzie na rekord

schedule 18 grudnia 2020

Więcej kredytów mieszkaniowych i to na sporo wyższą kwotę – tak wyglądał listopad przez pryzmat danych BIK. Choć grudzień jeszcze trwa, to jest już bardzo prawdopodobne, że I ...

Bartosz Turek, główny analityk
HRE Investments

Megatrendy zmieniają rynek nieruchomości

Megatrendy zmieniają rynek nieruchomości

schedule 17 grudnia 2020

Digitalizacja i automatyzacja, elastyczność, zmiany w naturze procesów biznesowych spowodowane rozwojem nowych technologii - to tylko niektóre z obserwowanych megatrendów, które wp ...

Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzająca
Colliers International

Fotowoltaika i magazyny

Fotowoltaika i magazyny

schedule 16 grudnia 2020

Instalacje fotowoltaiczne w magazynach są rozwiązaniem ekologicznym i opłacalnym, jednak niektóre kwestie administracyjne mogą ograniczać ich zastosowanie. Na jakie aspekty należy ...

Ryszard Gwóźdź, starszy menedżer ds. technicznych, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych
Cushman & Wakefield

Covidowe oblężenie magazynów

Covidowe oblężenie magazynów

schedule 08 grudnia 2020

Zgodnie z ostatnimi raportami rynkowymi łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w naszym kraju przekroczyła poziom 20 mln mkw. Oznacza to, że w ciągu ostatnich pięciu lat ...

Mariusz Poławski, ekspert rynku nieruchomości

Właściciele biurowców muszą dobrze wykorzystać czas pandemii

Właściciele biurowców muszą dobrze wykorzystać czas pandemii

schedule 04 grudnia 2020

Na rynku nieruchomości komercyjnych coraz bardziej widoczne są skutki pandemii Covid-19. Najnowszym dane wyraźnie pokazują spowolnienie w sektorze biurowym. Co zatem powinni zrobić ...

Janusz Garstka, dyrektor w Dziale Agencji Komercyjnej
Knight Frank

Kolejne lata będą rekordowe dla Katowic

Kolejne lata będą rekordowe dla Katowic

schedule 02 grudnia 2020

Na koniec września 2020 roku całkowite istniejące zasoby powierzchni biurowej w Katowicach wyniosły prawie 560 tys. mkw., co daje miastu czwarte miejsce po Krakowie, Wrocławiu i Tr ...

Iwona Kalaga, ekspert ds. najmu
Knight Frank

Wpływ wyników wyborów w USA na globalny rynek nieruchomości

Wpływ wyników wyborów w USA na globalny rynek nieruchomości

schedule 01 grudnia 2020

Region EMEA jest zróżnicowany pod względem geopolitycznym, co w kontekście wygranej Joe Bidena i Partii Demokratycznej oznacza szereg konsekwencji natury ekonomicznej i biznesowej, ...

Damian Harrington, dyrektor ds. badań w regionie EMEA
Colliers International

Czas zacząć odrabiać straty

Czas zacząć odrabiać straty

schedule 30 listopada 2020

Przywrócenie niedzielnego handlu wsparłoby ten proces i dodatkowo jeszcze bardziej poprawiłoby bezpieczeństwo w centrach handlowych. Wszyscy z branży handlowej mówimy jednym głose ...

Magdalena Kowalewska, country manager operations Poland
Immofinanz

Koszty eksploatacyjne w czasie pandemii

Koszty eksploatacyjne w czasie pandemii

schedule 26 listopada 2020

Pandemia Covid-19 wymusiła na niektórych najemcach i właścicielach budynków biurowych konieczność poszukania oszczędności. W centrum zainteresowania znalazły się m.in. koszty ekspl ...

Magdalena Oksańska, head of Property Management Compliance
Knight Frank

Kategorie