Budynki muszą być smart

PropTech oraz smart rozwiązania dla nieruchomości od kilku lat wkraczają do coraz większej liczby budynków. Jednak do tej pory tradycyjny rynek nieruchomości adaptował nowinki technologie w dość umiarkowanym tempie. Pandemia Covid-19 zdecydowanie przyspieszyła te zmiany, kreując nowe potrzeby i styl pracy.

Aby zobrazować świat nowych technologii dla nieruchomości dobrze jest czasem sięgnąć do przeszłości, by pokazać, jakie zmiany zachodziły na tym rynku przez ostatnie dekady. Moim ulubionym przykładem jest Flatiron Building, jeden z najbardziej rozpoznawalnych biurowców na świecie. Ten 22-piętrowy budynek przypomina kształtem żelazko, a do użytku został oddany prawie 120 lat temu. Stojący na przecięciu Piątej Alei oraz Broadway obiekt stał się na tyle ważną ikoną Manhattanu, że rejon w którym stoi nazwano w 1985 „flatiron district”. Co ciekawe, pierwsze windy jeżdżące w tym budynku były zasilane ciśnieniem wodnym. Podróż z parteru na 20 piętro zajmowała ponad 10 minut.

Wraz z rozwojem technologicznym nieruchomości również zaczęły adaptować nowoczesne rozwiązania. Nasze przyzwyczajenia do automatyzacji czy cyfryzacji sprawiają, że oczekujemy podobnego podejścia także w otaczającym nas świecie fizycznym, w tym w budynkach, z których na co dzień korzystamy.

Na przykład rozwój transportu sprawił, że ludzie nie chcieli już tak długo czekać na parowe windy, zaś rozwój automatyzacji produkcji w latach 70-tych zainspirował inżynierów do stworzenia „inteligentnego budynku”. W ten sposób w latach 80-tych narodziła się automatyka budynkowa zebrana w system BMS (BMS – z ang. Building Management System). Trwający obecnie rozwój cyfryzacji branży nieruchomości jest w większości zainspirowany FinTechem, czyli cyfryzacją branży finansowej. Tak jak my nie wyobrażamy sobie obecnie spędzać codziennie 10 minut w windzie, tak w przyszłości nowe pokolenia nie będą sobie wyobrażały, że można marnować czas na szukanie miejsca do pracy czy wolnego parkingu.

We współczesnych budynkach biurowych spotkamy dziś szereg rozwiązań podnoszących funkcjonalność oraz bezpieczeństwo nieruchomości. Wiele z nowych technologii skupia się również na optymalizacji zużycia energii oraz mediów, redukując koszty. Wśród najciekawszych rozwiązań ostatnich lat możemy wymienić: inteligentne i energooszczędne oświetlenie dopasowujące barwę światła oraz jego natężenie do dobowego rytmu człowieka, gamę sensorów mierzących środowisko wewnętrzne, tj. wilgotność powietrza czy stężenie CO2, systemy zarządzające ruchem wind typu elevator destination dispatch, kamery LPR rozpoznające tablice rejestracyjne aut czy sensory zajętości miejsc.

Od kilku lat ilość nowych rozwiązań wykładniczo wzrasta. Zainspirowane cyfryzacją w innych branżach startupy oraz firmy technologiczne tworzą coraz to więcej innowacji dla nieruchomości. Rynek PropTech (z ang. Property Technologies) osiąga z roku na rok coraz większą wartość, tworząc nowe cyfrowe narzędzia dla inteligentnych budynków, a w szczególności biur. Colliers również ma w tym swój duży udział – na przestrzeni ostatnich 3 lat zorganizowaliśmy dwie edycje międzynarodowego programu Colliers Proptech Accelerator.

Swego rodzaju paliwem do jeszcze szybszej digitalizacji branży nieruchomości paradoksalnie stała się pandemia. Nie tylko nie opóźniła rozwoju, ale wręcz zadziałała jak katalizator i znacząco go przyspieszyła. Pojawiły się bowiem nowe potrzeby, związane między innymi z koniecznością zmiany modelu pracy oraz bezpieczeństwem, na które rynek nieruchomości musiał szybko odpowiedzieć.

Narzędziem, które najskuteczniej i najszybciej udało się w tej sytuacji wykorzystać i dostosować do nowych okoliczności stały się aplikacje na smartfony. To technologia, która w Polsce już z powodzeniem działa, jednak jeszcze do niedawna posiadała niewiele funkcjonalności i wciąż jest dostępna w bardzo nielicznych obiektach. Obecnie ich wachlarz znacząco się poszerza, w tym o takie funkcje, które pozwalają na zachowanie maksymalnego bezpieczeństwa.

Mobilne aplikacje budynkowe to przyszłość rynku biurowego. Wspomagają nie tylko deweloperów, właścicieli budynków i zarządców nieruchomości, ale oferują wiele przydatnych funkcji z punktu widzenia najemców i ich pracowników. Przyjrzyjmy się im na różnych płaszczyznach.

Bezpieczeństwo jest dziś tematem numer 1. Aplikacje pozwalają je wynieść na poziom dotychczas niespotykany. Dzięki wykorzystaniu technologii NFC i Bluetooth umożliwiają między innymi bezkontaktowe wchodzenie do biura. Niepotrzebne jest już pobieranie karty dostępu – mając telefon przy sobie bramki same się przed nami otworzą, a system przywoła windę na odpowiednie piętro. Goście najemcy będą mogli dostać coś na wzór elektronicznego biletu, który pozwoli im potwierdzić obecność w biurowcu bez konieczności rejestracji w recepcji. Zapraszający otrzyma z kolei powiadomienie na swój telefon o przybyciu gościa.

W przypadku potencjalnie niebezpiecznych zdarzeń, np. zagrożenia pożarowego albo przy wprowadzeniu nadzwyczajnych procedur związanych z epidemią, pracownicy budynku natychmiast otrzymają na swoje telefony stosowne powiadomienie i instrukcje postępowania, do których zawsze będzie można łatwo wrócić.

W obecnej sytuacji, kiedy istnieje konieczność zachowania dystansu społecznego, aplikacja znacznie to ułatwia – za jej pomocą office manager może np. wyłączyć poszczególne pomieszczenia i stanowiska pracy z użytku. Zaś w przypadku wykrycia zakażenia u któregoś z pracowników, system umożliwia szybkie zidentyfikowanie miejsc, w których chory przebywał i osób, z którymi miał kontakt.

Pandemia z czasem odpuści, a do biurowców wróci życie i wraz z nim potrzeba integracji i budowania zaangażowanej społeczności. Aplikacje stwarzają tutaj duże pole do popisu. Ułatwiają komunikowanie wszelkiego rodzaju eventów, spotkań, warsztatów i dodatkowych atrakcji, które organizują zarówno najemcy, jak i zarządcy budynków. Wbudowana funkcja czatu pozwoli również na łatwy przepływ informacji pomiędzy pracownikami biurowca. Aplikacja stanie się też swojego rodzaju kompendium wiedzy o budynku i obowiązujących w nim procedurach, ponieważ będzie można w niej zamieścić wszystkie potrzebne informacje, które będą zawsze pod ręką.

Aplikacje budynkowe pomagają też w kreowaniu idealnego miejsca pracy, gdzie komfort ma obok bezpieczeństwa największe znaczenie. Dzięki nim nawigacja po biurze i budynku będzie łatwa także dla nowych pracowników – wskaże drogę do konkretnej sali, restauracji czy sklepu, nie tylko w biurowcu, ale także poza nim. Za pomocą telefonu zarezerwujemy też wybrane pomieszczenie na spotkanie, ustawimy temperaturę czy zamówimy posiłek w biurowej kantynie i za niego zapłacimy.

Takie narzędzia nabierają jeszcze większego znaczenia obecnie, kiedy zmagamy się z pandemią. Firmy muszą spełniać restrykcyjne procedury, aby ich siedziby były bezpieczne dla pracowników i zapewniały ciągłość działalności biznesowej. Dlatego w Colliers zdecydowaliśmy się na wdrożenie aplikacji Office App we własnym biurze, a teraz oferujemy ją również naszym klientom.

Aplikacja posiada blisko 70 funkcjonalności. Zakres jej działania jest indywidualnie ustalany na podstawie potrzeb najemców i możliwości technologicznych nieruchomości, a także dostosowywany do strategii klienta.