Epokowe zmiany w mieszkaniówce

Po silnym tąpnięciu sprzedaży mieszkań w pierwszej fazie pandemii koronawirusa, branża stopniowo wraca do poziomów notowanych w poprzednich okresach. Jak podaje JLL, w drugim kwartale roku deweloperzy w sześciu największych miastach Polski sprzedali o około 60 proc. mniej mieszkań niż przeciętna kwartalna sprzedaż w ostatnich trzech latach. Sytuacja wśród deweloperów giełdowych wyglądała lepiej. Raportowali oni spadek sprzedaży w drugim kwartale średnio o około 25 proc. w ujęciu rok do roku. W samym czerwcu sprzedaż zaczęła jednak już dynamicznie rosnąć. Jeśli tendencja zaobserwowana na bazie wyników czerwca i lipca się utrzyma, rynek z pewnością szybko się odbuduje. Zmiany na rynku nieruchomości można natomiast już uznać za epokowe i od teraz będziemy mówić o rynku przed i po COVID-19.

W tym roku raczej nie uda się powtórzyć ubiegłorocznego poziomu kontraktacji, ale tendencje świadczące o poprawie sytuacji są wyraźne. W reakcji na zmniejszony popyt w okresie lockdownu deweloperzy ograniczyli podaż nowych inwestycji o około 30 proc. w relacji do średnich kwartalnych z ostatnich trzech lat. Napotkali również na problemy w uzyskiwaniu decyzji administracyjnych, co zabiera im teraz więcej czasu oraz dodatkowo opóźnia wprowadzenie nowych projektów do oferty. Potwierdzeniem, że sytuacja w tym zakresie już się stabilizuje, jest rozpoczęcie w lipcu przez deweloperów budowy takiej samej liczby mieszkań jak rok wcześniej.

Część potencjalnych klientów w związku z utratą lub obawą utraty pracy rezygnowała lub odłożyła na później plany zakupu mieszkania. Zainteresowani zaciągnięciem kredytu hipotecznego napotkali natomiast trudności w pozyskiwaniu zewnętrznego finansowania. Banki zaostrzyły bowiem procedury przyznawania kredytów, zwiększając wysokość udziału własnego oraz podwyższyły marże. Według ostatnich danych Biura Informacji Kredytowej w lipcu przyznano o ponad 20 proc. mniej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej. Jednak sam spadek nie jest tak istotny, jak wyraźnie widoczny trend wzrostowy, mówiący o powracającym popycie. W lipcu o przyznanie kredytu wnioskowało już niewiele mniej osób niż rok temu. Jeśli nie będzie drugiej fali pandemii i zamknięcia gospodarki, to akcja kredytowa banków szybko się odbuduje.

COVID-19 spowoduje też, że mieszkania będą kupowane i budowane bardziej poza centrum miast. Atutem będzie cena, większe bezpieczeństwo epidemiologiczne ze względu mniejsze skupiska ludzi, kontynuowanie przez sporą cześć osób pracy zdalnej, które chcą poprawić sobie komfort życia. Poszukiwane będą mieszkania kompaktowe z większą liczbą pomieszczeń na porównywalnej jak dotychczas powierzchni.

Jednym z trendów zmiany rynku w efekcie COVID-19 będzie również wzrost znaczenia zakupów mieszkań pod wynajem. Niewątpliwie popyt na rynku pierwotnym jest wciąż wysoki. Mamy jednak do czynienia z pewnego rodzaju impasem. Odcięci od kredytów klienci, w związku z wymogiem wysokiego wkładu własnego, będą zmuszeni do najmu mieszkania. To pozytywnie wpłynie na rynek najmu i przyciągnie do niego kapitał. Na rynku jest sporo gotówki, a niskie stopy procentowe zachęcają, aby chronić kapitał inwestując właśnie w nieruchomości. W osiągnięciu równowagi na rynku może pomóc rozwój najmu profesjonalnego poprzez tworzenie platform typu Resi4rent, budowanej przez Echo Investment. Inwestycje w mieszkania na wynajem długoterminowy zapowiadają lub już realizują także inne podmioty instytucjonalne.

To powoduje, że w średniej i dłuższej perspektywy można się spodziewać zwiększenia udziału mieszkań na wynajem. Obecnie, jak podaje Eurostat, z około 16 proc. odsetkiem osób żyjących w wynajmowanych lokalach jesteśmy daleko za Niemcami czy Austriakami, gdzie udział wynosi blisko 50 proc. Rynek niemiecki jest oczywiście specyficzny i w naszym kraju do takiego poziomu raczej nie dojdziemy. Polacy bardziej cenią własność mieszkania. Często bardziej im się opłaca płacić ratę kredytu niż wynajmować lokal. Jednak Polacy stają się coraz bardziej mobilni, a do tego coraz rzadziej będą skłonni wiązać się kredytem hipotecznym na 30 lat. Przestawianie się na najem już trwa.