Spowolnienie na regionalnych rynkach biurowych

Nabierająca rozpędu już od I kwartału 2020 roku pandemia zmieniła plany wielu organizacji. Spowolnienie gospodarcze, które niektóre branże doprowadziło na krawędź bankructwa, mniej dotkliwie wpłynęło na rynek biurowy. Jednak uzasadniona ostrożność zarówno po stronie deweloperów, jak na najemców miała znaczenie na końcowe wyniki rynku.

Niepewna sytuacja rynkowa nie wpłynęła na rozpoczęte już inwestycje, które są realizowane zgodnie z harmonogramem. IV kwartał 2020 roku na ośmiu największych rynkach regionalnych dostarczył 90 tys. mkw. powierzchni w ramach ośmiu ukończonych inwestycji. Analizując cały rok, nie powinno nikogo zaskoczyć, że prym pod kątem wielkość nowej podaży wiedzie Kraków, który od lat jest liderem wśród regionalnych rynków biurowych. To tam w 2020 roku oddano do użytku 140 tys. mkw. Tytuł wicelidera należy do stolicy Śląska, gdzie do użytku oddano ponad 60 tys. mkw.

Do największych realizacji ubiegłego roku w Krakowie należą: High5ive 4 o powierzchni 23 tys. mkw. Zrealizowany przez Skanska Property Poland, czy drugi etap kompleksu Podium Park o powierzchni 16,4 tys. mkw. należący do Globalworth. Zasoby rynku katowickiego znacząco powiększyły się w pierwszym i ostatnim kwartale, kiedy kolejno ukończono pierwszy i drugi etap kompleksu Face2Face, zrealizowany przez Echo Investment (łącznie 46 tys. mkw.). Podium pod kątem oddanych do użytku inwestycji zamyka Trójmiasto, które w II i III kwartale 2020 roku powiększyło się o 60 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Dwa największe biurowce ukończone w Gdańsku to Olivia Prime B o powierzchni 25 tys. mkw. oraz realizowany przez Skanska Property Poland pierwszy etap kompleksu Wave o powierzchni 23,6 tys. mkw.

Widoczne spowolnienie pod względem nowej podaży odnotowały najmniejsze rynki biurowe w Polsce. W całym 2020 roku w Lublinie nie oddano do użytku ani jednego projektu, a w Szczecinie zaledwie jeden o powierzchni 3,4 tys. mkw.

Mimo niższego wolumenu popytu niż w ubiegłym roku, od stycznia do grudnia 2020 roku odnotowano 12 transakcji powyżej 10 tys. mkw. Udany pierwszy kwartał ubiegłego roku przyniósł niższe, ale wciąż stabilne wyniki. W tym zakresie, w dalszym ciągu umów o największym wolumenie podpisano w Krakowie (158 tys. mkw.), a na kolejnych pozycjach znalazły się Wrocław (128 tys. mkw.) oraz Trójmiasto (88 tys. mkw.).

Sukcesem w postaci podpisania największej umowy w 2020 roku może pochwalić się Poznań. Chodzi o transakcję przednajmu na 26 tys. mkw. podpisaną przez firmę Allegro w biurowcu Nowy Rynek D należącym do Skanska Property Poland.

Ostrożnościowe podejście najemców najbardziej było widoczne w stolicy Małopolski. Tamtejszy popyt był o 40 proc. niższy w porównaniu z 2019 rokiem. W Szczecinie popyt spadł o 30 proc., a w Katowicach wynajęto o prawie 25 proc. mniej powierzchni niż w 2019 roku.

Nowa i nieskomercjalizowana w całości podaż oraz mniejsza aktywność najemców miały wpływ na wzrost współczynnika pustostanów powierzchni dostępnej na wynajem na większości regionalnych rynków. Wzrostu pustostanów nie odnotowano w Poznaniu, Szczecinie i Lublinie. Obecnie średni wskaźnik pustostanów w największych regionalnych ośrodkach biurowych wynosi 12,7 proc., czyli niewynajęte pozostaje 736 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 16,2 proc. i jest to wzrost o 2,1 względem ubiegłego kwartału oraz 5 pp. w porównaniu do ostatniego kwartału 2020 roku. Drugim pod względem wysokości współczynnika pustostanów regionem jest Wrocław, gdzie wskaźnik wzrósł do 15 proc. (wzrost 0,7 pp. kwartał do kwartału i 2,3 pp. rok do roku). Na największym biurowym rynku regionalnym, w Krakowie, na wynajem było oferowane ponad 200 tys. mkw. niewynajętej powierzchni, co stanowiło 14 proc. całkowitych zasobów.

Ostatnie lata na rynkach biurowych przyzwyczaiły nas do kolejnych rekordów i regularnie dobrych wyników. Ostatni rok przyniósł spowolnienie, aczkolwiek jego skutki nie muszą mieć charakteru długotrwałego. W zależności od dalszych działań i restrykcji rządowych oraz zmieniających się preferencji najemców czy ich podejścia do pracy w biurze po pandemii sytuacja na rynku może się zmienić. Odpowiedź na te wątpliwości będzie zależała od aktywności uczestników rynku w 2021 roku.