Sustainability w wycenie nieruchomości

Choć w ostatnim czasie uwagę analityków zajmuje głównie wpływ pandemii, długofalowe trendy na rynku nieruchomości wiążą się także z innym czynnikiem – zmianą klimatu.

Pojęcie zrównoważonego rozwoju w branży nieruchomości przywoływane jest najczęściej w pozytywnym kontekście. Certyfikaty przyznawane „zielonym budynkom” podnoszą ich atrakcyjność dla przyszłych użytkowników i wpływają na prestiż obiektu. Jednak aspekt środowiskowy w wycenie nieruchomości może też mieć ciemną stronę.

Zmiany klimatu zapowiadają poważne problemy, których skalę na razie trudno oszacować. Pewne jest za to, że nie są one domeną odległej przyszłości.

W rzeczywistości ryzyko zmian klimatycznych już zaczyna odbijać się na cenach rynkowych. Ogłoszone w 2018 roku wyniki badań First Street Foundation wskazały, że domy podatne na powodzie na Florydzie, w Georgii, Karolinie Północnej i Południowej oraz Wirginii straciły na wartości 7,4 mld dolarów między 2005 a 2017 rokiem. Obszar metropolitalny Nowego Jorku doznał podobnej dewaluacji, łącznie tracąc 6,7 mld dolarów wartości w tym samym okresie. Badacze podkreślają przy tym, że uwzględnili skutki kryzysu gospodarczego – podana strata wartości spowodowana jest wzrostem poziomu morza. Na rynku nieruchomości komercyjnych skutki są podobne. Jak wykazały ostatnie badania w USA, nieruchomości komercyjne na obszarach dotkniętych przez huragany straciły na wartości o prawie 6 proc. rok po burzy i o 10,5 proc. dwa lata później.

Nawet najbardziej ostrożne prognozy sugerują nasilenie zmian klimatycznych. Tymczasem już teraz lustro wody u wybrzeży Nowego Jorku znajduje się o około 30 cm wyżej niż przed stu laty, przybór sztormowy sięga przeszło metr wyżej, zwiększyła się skala i częstotliwość występowania powodzi. Tym samym nieruchomości położone dotąd na bezpiecznym gruncie stały się podatne na skutki działania żywiołów. Wiele organizacji monitorujących stan środowiska alarmuje, że tempo zmian – od topnienia alpejskich lodowców i pokrywy lodowej Arktyki, po kolejne rekordy temperatur – jest większe niż zapowiadały dotychczasowe prognozy.

Zgodnie z oceną ekspertów Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW), ryzyko finansowe wynikające ze zmian klimatycznych jest wciąż powszechnie niedoceniane, co wynika z wieloletnich przyzwyczajeń. Podsumowuje to opracowanie Felixa Suntheima oraz Jérôme Vandenbussche'a zamieszczone na stronie MFW w maju 2020 roku: wpływ klęsk żywiołowych na rynki akcji, akcje banków i spółki z sektora ubezpieczeń innych niż na życie był ogólnie niewielki w ciągu ostatniego półwiecza, ale ta sytuacja może się drastycznie zmienić. MFW szacuje, że w połowie XXI wieku straty spowodowane przez susze, powodzie i pożary osiągną poziom biliona dolarów rocznie. Zapewne bezpośrednie skutki zmian klimatycznych dotkną najpierw Afrykę i Azję, ale odczuwalne będą na całym świecie.

Niemal równie istotne zmiany wynikają z prób ograniczenia wpływu na środowisko w globalnej skali. Ograniczenie roli paliw kopalnych, zwłaszcza węgla; wdrażanie nowej polityki transportowej i obniżenie emisji CO2, nowe przepisy – to wszystko zmienia sytuację całych sektorów gospodarki, a w konsekwencji może uderzyć w stabilność finansową.

Rosnąca grupa podmiotów poszukuje w tej sytuacji nowych narzędzi i wspólnych standardów, które pomogą branży poprawić wycenę ryzyka klimatycznego w przyszłości. Są to m.in: mapowanie (identyfikacja) ryzyka bezpośredniego dla obecnego portfolio oraz potencjalnych akwizycji, a także uwzględnienie ryzyka klimatycznego w procesach due diligence i innych procesach decyzyjnych.

Jednocześnie pojawiają się perspektywy tzw. green financing. Banki i inne podmioty chętnie finansowałyby „zielone” nieruchomości i tworzyły odpowiednie portfele produktów o minimalnym zużyciu energii i jak najmniejszym ujemnym wpływie na środowisko. Długoterminowe niższe koszty eksploatacji i utrzymania, wskazują, że są one aktywami o wyższej wartości dodanej dla najemcy i jednocześnie niższym ryzyku niż standardowe obiekty.

Główną, a wręcz jedyną przeszkodą jest niewielka ilość odpowiedniego produktu. Przynajmniej na razie – bo popyt na takie inwestycje powinien zaowocować zwiększoną podażą.