Polska się trzyma i nie ryzykuje

W marcu odbyło się w Cannes jedno z najważniejszych wydarzeń rynku nieruchomości – MIPIM. Co roku uczestnicy spotykają się we Francji, aby przez kilka dni prowadzić rozmowy, negocjacje, badać nastroje rynkowe czy uczestniczyć w konferencjach tematycznych. Nastroje wśród inwestorów były różne. Wszyscy spodziewaliśmy się, że początek tego roku nie będzie bogaty w transakcje i nowe projekty i tak też jest – w całej Europie obserwujemy spowolnienie inwestycyjne. Natomiast w tym czasie niepewności możemy powiedzieć, że Polska jest i dalej będzie cieszyła się zainteresowaniem inwestorów, będąc jednym z najbardziej aktywnych rynków i przyciągając atrakcyjniejszymi niż w Europie Zachodniej stopami zwrotu. Mamy napływ nowego kapitału z krajów bałtyckich czy Skandynawii. Obecny kapitał jest dalej aktywny i mowa tu o inwestorach z regionu CEE, a także kilku z Europy Zachodniej.

W sytuacji niepewnych warunków rynkowych, wielu inwestorów sektora biurowego zwróciło się w 2022 roku ku stabilnym aktywom. Prawie 90 proc. z 2,1 mld euro zainwestowanych w sektorze w 2022 roku przypadło na nieruchomości typu core lub core+, które wpisują się w strategię niskiego ryzyka. Mimo to, w II połowie 2022 nastąpił gwałtowny odwrót i zauważalny wzrost transakcji value-add czy też oportunistycznych. Spodziewamy się, że inwestorów w 2023 będzie dalej oscylowało wokół aktywów value-add i oportunistycznych. Już teraz widzimy spore zainteresowanie wieloma takimi budynkami zarówno w Warszawie jak i w głównych miastach regionalnych. Niestety, aktywa typu core, będą cechować się mniejszym zainteresowaniem, gdyż tu nie nastąpiło jeszcze zauważalne obniżenie oczekiwań co do poziomów cen, a rosnące koszty finansowania nie pomagają w osiąganiu zakładanych zwrotów. Jednak jest to tylko kwestią czasu, gdy znowu wieże w centrum Warszawy będą przedmiotem obrotu.

Wolumen inwestycyjny w branży magazynowej w Polsce w styczniu i lutym nie był spektakularny, bo wyniósł około 260 mln euro. Magazyny dominowały w tym okresie pod względem liczby transakcji. Rok 2021 był rekordowy dla sektora pod względem wolumenu transakcji, ubiegły cechował się już jednak pewnym osłabieniem wolumenu transakcji. Spodziewamy się, że w tym roku ilość i wolumen transakcji bedą jeszcze mniejsze, chyba że sprzedający zaakceptują obniżki cen, aby kupujący mogli osiągnąć oczekiwane zwroty.

Parki handlowe to jedne z najbardziej poszukiwanych aktualnie produktów inwestycyjnych. Segment ten zaliczył w ubiegłym roku rekord, odpowiadając za 65 proc. udziału w liczbie transakcji całego sektora handlowego. Uważamy, że parki handlowe dalej będą ważnym elementem sektora i inwestorzy dalej będą kupować te aktywa, natomiast jeżeli chodzi o sektor centrów handlowych, to na radarze będą głównie aktywa tanie, w dobrych lokalizacjach, gdzie będzie można uzyskać finasowanie od istniejącego kredytodawcy.

PRS to drugi z najgorętszych obecnie segmentów rynku, który zamknął rok 2022 rekordowym wolumenem sfinalizowanych transakcji na poziomie 150 mln zł. Należy jednak pamiętać, że to w Polsce dalej raczkujący sektor, gdyż udział lokali tego typu w istniejących zasobach mieszkaniowych miasta jest ciągle marginalny – znacznie poniżej 1 proc. Dla porównania w Berlinie ten udział to 30 proc. Choć część projektów deweloperskich w tym sektorze została czasowo zawieszona – spodziewamy się dalszego jego rozwoju i kolejnych nowych graczy na rynku. Coraz większa liczba aktywnych deweloperów przekształca część swojego portfela mieszkaniowego w PRS, co związane jest ze spowolnieniem sprzedaży indywidualnej oraz brakiem dostępności do kredytów hipotecznych. Naturalne wydaje się również, że w sektorze mogą pojawić się nowi inwestorzy, a tym samym również nowe projekty czy platformy.

W najbliższych miesiącach możemy oczekiwać trudnych dyskusji pomiędzy kupującymi a sprzedającymi, które dotyczyć będą presji na obniżanie cen. Kluczową kwestią będzie również pozyskiwanie finansowania: obecnie banki podchodzą bardzo selektywnie do udzielania kredytów, preferując współprace z podmiotami, które już mają wyrobioną opinię na rynku. Spodziewamy się jednak, że polski rynek nieruchomości komercyjnych, pomimo mniejszej liczby transakcji, dalej będzie jednym z najbardziej płynnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.