Bezpieczny kredyt zadziała w mniejszych miastach

Bezpieczny Kredyt 2% zelektryzował rynek mieszkaniowy już na etapie wstępnych zapowiedzi. Pierwsze informacje o programie pojawiły się, kiedy przeciętne oprocentowanie nowych i refinansowanych kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej sięgało 9 proc., a bufor zalecany przez KNF dodawał przy badaniu zdolności kredytowej dodatkowe 5 punktów proc. Nic dziwnego, że nowy program wzbudził duże zainteresowanie potencjalnych nabywców mieszkań. Pomimo nazwy „Bezpieczny Kredyt 2%” rzeczywiste, okresowo stałe oprocentowanie kredytu może być zróżnicowane pomiędzy poszczególnymi bankami i raczej wyższe niż 2 proc. Kwota dopłaty, również okresowo stała, będzie wyliczana na podstawie wskaźnika średniej kwartalnej stopy procentowej podawanego raz na kwartał przez BGK. Dla kredytobiorcy ważne będzie to, że zaciągając kredyt w danym kwartale otrzyma taką samą kwotę dopłaty, niezależnie od tego, w którym banku podpisze umowę i z jakim wyjściowym oprocentowaniem. Tym samym banki, które zdecydują się wziąć udział w programie, teoretycznie będą mogły konkurować oferowanymi warunkami.
Bardzo ważny dla kredytobiorców jest brak limitów jeżeli chodzi o cenę za metr kwadratowy i powierzchnię mieszkania. Jednak z powodu ograniczenia wysokości wkładu własnego (do 200 tys. zł) i kwoty kredytu (500 tys. zł dla singla, 600 tys. zł dla małżeństwa lub osób z dzieckiem) w rzeczywistości projekt ustawy wprowadza limit ceny całkowitej. To powoduje, że do programu kwalifikować się będą mniejsze mieszkania w centralnych lokalizacjach, ale przede wszystkim mieszkania poza centrum największych miast i z mniejszych miejscowości. Jeśli przyjąć jako punkt odniesienia ceny transakcyjne z końca 2022 roku (dane NBP), wówczas gospodarstwo domowe, które mogłoby wykorzystać maksymalny kredyt i dysponowało maksymalnym wkładem własnym mogłoby w Warszawie kupić mieszkanie o powierzchni zaledwie 62 mkw. na rynku pierwotnym i 66 mkw. na rynku wtórnym, podczas gdy w Zielonej Górze byłoby to 107 mkw. na rynku pierwotnym i 123 mkw. na rynku wtórnym.
Zupełnie inną kwestią pozostaje zdolność kredytowa potencjalnych nabywców i możliwość dysponowania przez nich 200 tys. zł wkładu własnego. Przy braku wkładu własnego z pomocą może przyjść skorzystanie z gwarancji w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, jednak program ten obwarowany jest dodatkowym zestawem warunków, w tym limitem ceny za jeden mkw. Jeżeli chodzi o zdolność kredytową dla programu Bezpieczny Kredyt 2%, sposób jej liczenia nie jest zapisany w projekcie ustawy. Można zakładać, że banki będą brać pod uwagę rzeczywistą wysokość raty, po uwzględnieniu dopłat, a więc korzystną dla kredytobiorców. Warto jednak podkreślić, że ze względu na sposób liczenia dopłat, istnienie bufora zalecanego przez KNF (obecnie 2,5 punktu procentowego dla kredytów o tymczasowo stałej stopie procentowej) oraz inne warunki w otoczeniu kredytowym (na przykład rosnące koszty utrzymania), zdolność kredytowa w programie Bezpieczny Kredyt 2% nie będzie równie duża (przy takich samych zarobkach), jak w okresie rekordowo niskiego oprocentowania kredytów, pod koniec 2020 i w pierwszych kwartałach 2021 roku.
Bezpieczny Kredyt 2% już teraz, przed uchwaleniem, mocno oddziałuje na rynek mieszkaniowy. Zaktywizowały się osoby, które nie będą kwalifikowały się do programu, ale spodziewają się, że w drugiej połowie roku program spowoduje wzrost popytu i konkurencji między nabywcami o malejącą podaż. Przede wszystkim uaktywniły się jednak osoby, które z programu chciałyby skorzystać i analizują procedowany projekt lub nawet rezerwują mieszkania na rynku pierwotnym. Popyt ze strony tych osób ma szansę zrealizować się w drugiej połowie roku. W ocenie skutków regulacji dołączonej do projektu oszacowano liczbę kredytów udzielonych w 2023 roku na 10 tys., bazując przede wszystkim na historycznej strukturze popytu kredytowego. Warto jednak zauważyć, że projekt ze względu na dostęp do relatywnie taniego pieniądza ma szansę zachęcić do zakupów dodatkowe grupy nabywców, wśród tak zwanych gniazdowników (dorosłych osób mieszkających z rodzicami) oraz osób wynajmujących mieszkanie, dla których Bezpieczny Kredyt 2% będzie tańszy niż najem wolnorynkowy. W dużych miastach projekt skierowany będzie przede wszystkim do zamożniejszych osób, dysponujących odpowiednią zdolnością kredytową.
Obecna wersja projektu ustawy bardzo mocno podkreśla, że dopłaty w programie przeznaczone są dla osób, które chcą nabyć swoje pierwsze mieszkanie na własne potrzeby. Różne próby obejścia tego warunku mogą skutkować utratą dopłat. Limit wieku (45 lat) wydaje się w tym wypadku wtórny, ponieważ większość nabywców pierwszego mieszkania w Polsce ma mniej niż 35 lat. W porównaniu z pierwotną wersją projektu ustawy wydłużono również okres, w którym trzeba się wprowadzić do nabytego mieszkania – z 12 do 24 miesięcy. Jest to odpowiedź na wcześniejsze wątpliwości, czy 12 miesięcy wystarczy na wprowadzenie się, zwłaszcza w przypadku rynku deweloperskiego. Jednocześnie tempo prac nad projektem jest na tyle duże, że choć jego główna idea (wsparcie przy zakupie pierwszego mieszkania) pozostaje ta sama, to szczegóły niemal na pewno jeszcze będą korygowane. A nie można zupełnie wykluczyć nawet bardzo istotnych zmian, choć do planowanego wejścia programu w życie pozostają jedynie trzy miesiące. Z pewnością po wejściu programu w życie wymagana będzie intensywna akcja promocyjna, tak aby kredytobiorcy dobrze rozumieli zasady produktu, z którego będą korzystać. Tymczasem deweloperzy już promują swoje mieszkania, zachęcając do rezerwowania mieszkań z nadzieją na pozyskanie kredytu.
Po raz pierwszy o Bezpiecznym Kredycie 2% poinformowano w grudniu 2022 roku, a w marcu 2023 został przyjęty przez Radę Ministrów. Jeszcze w I połowie kwietnia ma odbyć się pierwsze czytanie w Sejmie. W tym tempie realne jest, że zgodnie z pierwszymi zapowiedziami ustawa zostanie uchwalona jeszcze przed lipcem 2023, tak by banki już w II połowie roku mogły przyjmować wnioski kredytowe. W ten sposób zminimalizowano ryzyko dodatkowej zapaści na rynku kredytowym w oczekiwaniu na ostateczną wersję programu. Brak limitów cenowych może skutkować presją na podniesienie cen w przypadku nieruchomości spełniających założenia programu, o ile zainteresowanie nimi okaże się wystarczająco duże. Z kolei jeżeli ożywienie popytu spowodowane popytem okaże się trwałe, wówczas na większą skalę pojawią się nowe inwestycje dopasowane do projektu programu Bezpieczny Kredyt 2%, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach i na obrzeżach dużych miast.
Robotyka i automatyzacja w magazynach logistycznych
Robotyka i automatyzacja w magazynach logistycznych
W rozwoju e-commerce magazyny logistyczne odgrywają kluczową w łańcuchu dostaw towarów do klientów. Czas dostaw często stanowi przewagę konkurencyjną, dlatego operatorzy szukają ro ...
Knight Frank
Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki
Świadectwa charakterystyki energetycznej – centra handlowe mają nowe obowiązki
28 kwietnia 2023 r.oku weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dotychczas obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczył ...
kancelaria prawna Causa Finita
Aranżacja wnętrz drożeje, czynsze muszą rosnąć?
Aranżacja wnętrz drożeje, czynsze muszą rosnąć?
W związku z rosnącymi kosztami dostosowania powierzchni dla najemców biurowych, wynajmujący stoją przed wyzwaniem związanym z coraz niższą opłacalnością biznesu. Obecnie okres zwro ...
TFG Asset Management.
Polacy inwestują za granicą
Polacy inwestują za granicą
Ze statystyk Narodowego Banku Polskiego wynika, że w 2022 roku wartość polskich inwestycji bezpośrednich za granicą wzrosła do 8,3 mld zł wobec 7,0 mld w 2021 roku. Przeszło 18-pro ...
PFR TFI
Fleksy rosną nie tylko w dużych miastach
Fleksy rosną nie tylko w dużych miastach
Elastyczne miejsca pracy rozchodzą się jak świeże bułeczki. Firmy pytają o nie we wszystkich dużych miastach. Ale nie tylko. Chętnych na biura serwisowane nie brakuje również w mni ...
Newmark Polska
W Polsce mamy 12 proc. pustostanów i deficyt 2 mln mieszkań. Skąd ten paradoks?
W Polsce mamy 12 proc. pustostanów i deficyt 2 mln mieszkań. Skąd ten paradoks?
Deficyt mieszkań w Polsce występuje od wielu lat. Chociaż deweloperzy i inwestorzy indywidualni w ciągu ostatnich 10 lat oddali do użytku 1,8 mln lokali, średnia liczba pokoi przyp ...
CBRE
Budynki będą zmieniać swoje funkcje
Budynki będą zmieniać swoje funkcje
W ostatnich latach sytuacja gospodarcza i geopolityczna ulega dużym zmianom. To wpływa na rynek nieruchomości i konkretne budynki. Coraz częściej pojawia się potrzeba unowocześnien ...
CBRE
Inwestycje, stres i kapitał pomostowy
Inwestycje, stres i kapitał pomostowy
Tegoroczne targi MIPIM w Cannes odwiedziło ponad 23 tys. osób z ponad 90 krajów i ponad 2,4 tys. firm. Mimo że były liczne jak w czasach przedcovidowych, a pogoda dopisała, to nie ...
Catella Poland WPP
Branża potrzebuje liderów
Branża potrzebuje liderów
Chociaż dynamika zatrudnienia zmniejszyła się w porównaniu z początkiem 2022 roku, to firmy wciąż szukają analityków inwestycyjnych, którzy pomogą członkom zarządu w podejmowaniu t ...
Michael Page
Najemcy wybierają atrakcyjne budynki, z dostępem do usług oraz modnych miejsc
Najemcy wybierają atrakcyjne budynki, z dostępem do usług oraz modnych miejsc
Najemców biurowych nie stać na pomyłki, ani utratę najlepszych pracowników. Chociaż korporacje są gotowe do rezygnacji z części powierzchni, by ograniczyć wydatki, to jeszcze bardz ...
Newmark Polska
Brownfield ma zielone światło
Brownfield ma zielone światło
Coraz mniejsza dostępność ciekawych gruntów inwestycyjnych zachęca deweloperów do szukania okazji wśród działek już zabudowanych. Tylko w 2022 roku na rynek magazynowy trafiło 4,3 ...
Knight Frank
Grunt to sprawdzony partner
Grunt to sprawdzony partner
Na rynku mamy wysyp różnych struktur transakcji barterowych i joint venture, zawieranych przez inwestorów i deweloperów z właścicielami gruntów, które przez ostatnie lata rynkowego ...
Walter Herz