Sektor mieszkaniowy w pierwszej połowie 2023

W czerwcu kontynuowana jest negatywna dynamika wskaźnika, który najlepiej obrazuje aktualne nastroje rynkowe. Deweloperzy w I półroczu 2023 roku rozpoczęli budowę 33 proc. mieszkań mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Przy porównaniu miesiąc do miesiąca spadek wyniósł astronomiczne 43,4 proc. Niemniej jest on w dużej mierze spowodowany istnieniem wysokiej bazy w ubiegłym roku. Przypomnijmy bowiem, że duża liczba formalnych rozpoczęć nowych inwestycji, którą obserwowaliśmy w połowie zeszłego roku, była spowodowana chęcią wykorzystania przepisów przejściowych i prowadzeniem inwestycji w reżimie starej ustawy o ochronie praw nabywcy. Prognozujemy, że w zakresie rozpoczynanych budów najgorsze jest już za nami. Dzięki poluzowaniu rekomendacji S, spadkowi dynamiki inflacji, prognozowanym obniżkom stóp procentowych oraz uruchomieniu programu BK2 proc. na przestrzeni najbliższych miesięcy spodziewać możemy się powolnej, stopniowej odbudowy podaży. Niemniej, nie należy zapominać, że prognozowany tegoroczny wynik wprowadzeń nowych inwestycji będzie słabszy niż rok temu. Natomiast w porównaniu z 2021 rokiem rozpoczniemy budowę aż o około 65 tys. mieszkań mniej.

Nowe pozwolenia na budowę

Względem I półrocza 2022 roku aż o 37,6 proc. spadła liczba mieszkań w sektorze deweloperskim, na których budowę wydano pozwolenia. Wynik ten, pomijając 2020 rok, w którym mierzyliśmy się z kilkumiesięcznym paraliżem urzędów, jest najgorszy od 2017 roku. Tak gwałtowne spadki są efektem kumulacji rynkowych czynników obserwowanych na przestrzeni ostatniego półtora roku. Podniesienie stóp procentowych i związane z tym obniżenie zdolności kredytowej Polaków, a także inflacja skutkowały znacznym spadkiem popytu. W efekcie deweloperzy, borykający się także z problemem w zakresie finansowania, decydowali o wstrzymywaniu nowych inwestycji w oczekiwaniu na poprawę koniunktury. To oznacza, że uzyskane dotychczas pozwolenia na budowę nie były konsumowane od razu, a odkładane „na później”, co znacznie zmniejszyło presję do ubiegania się o nowe decyzje. Jednakże z uwagi na obserwowane w ostatnich miesiącach zwiększenie zainteresowania mieszkaniami oraz uruchomienie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., prognozujemy, że na przestrzeni najbliższych miesięcy dynamika wydawanych pozwoleń zacznie stopniowo wzrastać.

Pozwolenia na użytkowanie

W zakresie mieszkań oddanych do użytkowania obserwujemy kontynuację bardzo dobrej dynamiki. Względem I półrocza ubiegłego roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania w sektorze deweloperskim wzrosła o 2,5 proc. Z uwagi na fakt, że przeciętny okres budowy budynku wielorodzinnego wynosi według GUS 24 miesiące, liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania jest bezpośrednio związana z liczbą mieszkań, których budowa rozpoczęła się właśnie 2 lata wcześniej. Skoro zatem 2021 rok był najlepszy w historii pod względem liczby startów nowych inwestycji, jasnym było, że w obecnym roku powinniśmy odnotować świetne wyniki w obszarze mieszkań oddanych do użytkowania. Jak widać, dysproporcja między bardzo dobrymi wynikami pozwoleń na użytkowanie a fatalnym rezultatem w zakresie rozpoczętych budów wynika z faktu, że wskaźniki te odnoszą się do innych okresów koniunktury. O ile bowiem liczba wydanych pozwoleń na użytkowanie stanowi odzwierciedlanie sytuacji rynkowej sprzed około dwóch lat, o tyle wskaźnik nowo rozpoczętych budów jest barometrem aktualnych nastrojów branży.