Polski rynek magazynowy: stabilizacja czynszów i nacisk na ESG 

Polski rynek magazynowy cały czas pozostaje na ścieżce wzrostu, pomimo że dynamika nie jest już tak intensywna jak w 2021 czy 2022 roku. Ogólna sytuacja geopolityczna, ale też strategiczne dla stabilności łańcuchów dostaw położenie naszego kraju, sprawiają, że zarówno krótko- jak i długoterminowe perspektywy rozwoju tego rynku są cały czas pozytywne.

W 2023 roku całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowo-przemysłowych przekroczyły w Polsce 30 mln mkw. i tym samym Polska dołączyła do grona największych rynków magazynowych w Unii Europejskiej, zaraz za Niemcami i Francją. Wzmożona aktywność deweloperów w ubiegłym roku przełożyła się natomiast na wysoki poziom nowej podaży, która w całym 2023 roku może osiągnąć poziom około 4 mln mkw. Mimo że jest to wolumen o około 10 proc. niższy niż w 2022 roku, to będzie to drugi najwyższy wynik w historii tego rynku.

W konsekwencji, od początku 2023 roku obserwujemy dość istotny wzrost poziomu pustostanów (z 4,1 proc. na koniec 2022 roku do 7,8 proc. na koniec III kwartału 2023 roku). Obecnie prawie 2,5 mln mkw. magazynów jest dostępne dla potencjalnych najemców w istniejących obiektach. Największą dostępnością charakteryzowały się rynki Polski Centralnej, regionu mazowieckiego, Górnego i Dolnego Śląska (łącznie prawie 1,7 mln mkw., 70 proc. wszystkich wakatów). Wzrost wskaźnika pustostanów wprowadza równowagę na rynek – najemcy mogą wybierać wśród większej liczby ofert, a deweloperzy dysponują powierzchnią do wynajęcia. Dotyczy to przede wszystkim głównych rynków magazynowych w Polsce.

Niemniej zawirowania na rynkach finansowych, związane m.in. z utrzymującymi się wysokimi kosztami finansowania nowych projektów, przełożyły się ograniczenie poziomu aktywności deweloperów oraz skupienie się na sześciu głównych ugruntowanych rynkach magazynowych w Polsce. Koncentruje się na nich prawie 90 proc. wszystkich powierzchni magazynowych w budowie. Spodziewamy, że w 2024 roku ta sytuacja się utrzyma.

Natomiast po stronie najemców przez cały 2023 rok obserwowaliśmy coraz większy nacisk na optymalizację zarówno powierzchni, jak i procesów, poszukiwanie oszczędności, a także możliwości konsolidacji działalności. W wyniku powyższych działań wolumen popytu w 2023 roku nie powinien przekroczyć 5,5 mln mkw. i będzie ponad 25 proc. niższy niż w rekordowym 2021 roku, kiedy to wynajęto ponad 7,3 mln mkw. W 2024 roku aktywność najemców powinna się ustabilizować się na umiarkowanym poziomie 5-6 mln mkw.

Po okresie wzrostów czynszów zaobserwowano pierwsze oznaki ich stabilizacji, a w niektórych lokalizacjach, szczególnie tych oferujących znaczące wolumeny dostępnej powierzchni w istniejących budynkach, dochodziło do korekty cen. W 2024 roku będziemy świadkami dalszej stabilizacji poziomów czynszów, przy jednoczesnym coraz mocniejszym nacisku na kwestie związane ze zrównoważonym rozwojem i ESG, a w szczególności na efektywność energetyczną, zużycie zasobów, mierzenia i redukcji śladu węglowego.