Mieszkaniówka wymaga systemowych usprawnień

W ocenie branży deweloperskiej, styczeń 2024 napawa umiarkowanym optymizmem. W pierwszym miesiącu roku oddano bowiem do użytkowania mniej mieszkań niż w 2023, wzrosła natomiast liczba lokali, na których budowę wydano pozwolenia. Brak tendencji wzrostowych widać też w zakresie budownictwa komunalnego, spółdzielczego i społecznego. Ogłoszone przez GUS dane za styczeń 2024 prowokują do przypomnienia o koniecznych do wdrożenia zmianach systemowych.

Jeśli chodzi o liczbę udzielonych deweloperom pozwoleń na budowę, 2023 rok był najsłabszy w ciągu ostatnich pięciu lat. Wydano w tym czasie zgodę na budowę o 40 tys. lokali mniej niż rok wcześniej. Mniejszą liczbę pozwoleń tylko częściowo tłumaczyć można było naddatkiem skumulowanych pozwoleń ze słabego dla rynku 2022 roku, a w szerszym kontekście możemy bowiem zaobserwować strukturalne problemy z podażą, szczególnie w największych aglomeracjach w kraju.

W styczniu inwestorzy otrzymali 14,6 tys. pozwoleń, co jest trzecim najlepszym miesięcznym wynikiem na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Daje to nadzieję, że tegoroczna dynamika udzielanych pozwoleń będzie co najmniej podobna, a nawet nieco lepsza od obserwowanej w minionym roku. Dobre wyniki zeszłorocznej sprzedaży, zapowiedź wprowadzenia programu „Kredyt na Start” oraz chęć inwestowania w oparciu o dotychczasowe przepisy warunków technicznych (nowe regulacje wchodzą w życie 1 kwietnia) mogą sprzyjać zwiększonej aktywności inwestorów w I półroczu 2024. Czynnikiem hamującym mogą być natomiast nadchodzące wybory samorządowe, które zogniskują uwagę urzędników na innych sprawach oraz zwiększą niechęć do podejmowania rozstrzygnięć, które mogłyby okazać się kontrowersyjne w oczach mieszkańców. Najważniejszym wyzwaniem dla rynku i rządzących będzie jednak systemowe usprawnienie podaży nowych inwestycji, do czego potrzebne są zmiany legislacyjne, choćby w specustawie mieszkaniowej czy reformie planowania przestrzennego.

Choć w ostatnich dwóch latach rozpoczynano budowę nawet kilkudziesięciu tysięcy lokali mniej niż miało to miejsce w okresie 2018-2021, wydaje się, że koniunktura ulegnie w tym roku częściowej poprawie. W styczniu rozpoczęto budowę ponad 12 tysięcy nowych mieszkań, co jest wynikiem o ponad 100 proc. lepszym od fatalnych danych z tego samego okresu w 2023 roku i świadczy o utrzymaniu trendu stopniowej odbudowy podaży, obserwowanego od czasu wprowadzenia w życie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Nie jest jednak pewne, że tendencja ta będzie się utrzymywać na przestrzeni całego roku – branża nie ma przekonania co do tego, kiedy wprowadzony zostanie nowy program ułatwiający nabycie mieszkania, jaka będzie jego skala, i jak do momentu jego wejścia w życie będą reagować nabywcy. Co więcej, brakuje gruntów i nowych pozwoleń na budowę, a to stanowi naturalną barierę dla rozpoczynania kolejnych inwestycji. Bez utrzymania odpowiedniego tempa nowych wprowadzeń, dostępność mieszkaniowa w Polsce będzie spadać.

Niepokojem napawa też liczba rozpoczętych inwestycji w ramach budownictwa spółdzielczego i komunalnego. Łącznie bowiem rozpoczęto budowę zaledwie 41 lokali (23 mieszkania powstaną w ramach budownictwa spółdzielczego, 18 lokali w ramach budownictwa komunalnego). Oznacza to, że wciąż brak rozwiązań dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na warunkach rynkowych. W ramach budownictwa społecznego natomiast rozpoczęto budowę 98 lokali mieszkalnych na terenie całego kraju. 8,3 tys. mieszkań oddanych do użytkowania w sektorze deweloperskim to najgorszy miesięczny wynik od przeszło pięciu lat. Jest on rezultatem fatalnych wyników wprowadzeń nowych inwestycji obserwowanych w 2022 roku. Z uwagi na fakt, że średni okres budowy obiektu wielorodzinnego wynosi około 22 miesięcy, ówczesna niska aktywność inwestycyjna będzie ujawniać się właśnie w aktualnych danych o pozwoleniach na użytkowanie. Powyższe stanowi potwierdzenie przewidywań PZFD, który alarmował o konieczności poprawy sytuacji podażowej, co częściowo wydarzyło się za sprawą uruchomienia programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.

Mała liczba nowych inwestycji skutkuje mniejszą liczbą pozwoleń na użytkowanie, czego rezultatem jest spadek liczby lokali przekazywanych w ręce Polaków. Utrzymanie tej tendencji pogłębiłoby problemy z dostępnością mieszkań i zwiększyło istniejącą lukę mieszkaniową. Dlatego tak istotne będzie podjęcie przez rząd systemowych, legislacyjnych działań, które poprawią warunki prowadzenia procesu inwestycyjnego w Polsce.