Wypowiedzenie umowy najmu – kiedy jest to możliwe i jak temu przeciwdziałać

Są takie centra handlowe, w których najemcy mają bardzo silną pozycję. Zwykle jednak – szczególnie w galeriach, które cieszą się dużym powodzeniem wśród klientów – to najemca jest słabszą stroną w przypadku konfliktu z właścicielem.

Oto historia z życia wzięta: po poradę zgłosił się najemca galerii (działa w kilku podobnych obiektach), który powiedział, iż czuje, że za chwilę będzie miał kłopoty. Mówił, że w centrum, w którym prowadzi jeden ze sklepów, zarządca dokładnie kontroluje wszelkie jego poczynania, jakby szukał powodu do nałożenia kary. Pretensje dotyczyły m.in. tego, że kilka minut za późno pracownik otworzył sklep, że zamknął go zbyt wcześnie, że obsługa miała przerwę na papierosa, że towaru na półkach było za mało w stosunku do sąsiednich butików. Najemca czuł, że wynajmujący chce się go pozbyć z galerii, w tym poprzez nieprzedłużenie umowy najmu, gdyż kogoś może mieć już na jego miejsce. Zobowiązania finansowe najemca regulował na czas.

W takiej sytuacji najemca nie powinien dawać powodów do tego, by wynajmujący mógł skorzystać z praw zapisanych w umowie, w szczególności zmierzających do wypowiedzenia. Najemca powinien pilnie porozmawiać z personelem sklepu i wyjaśnić zarzuty właściciela galerii. Warto też wcześniej przeszkolić personel, który musi wiedzieć, jakie są – poza sprzedażą towaru – obowiązki najemcy wynikające z umowy najmu i mieć świadomość, czym skutkuje ich zaniechanie. Personel powinien być też zapoznany, czy wręcz przeszkolony z zapisów regulaminu centrum handlowego. Ile czasu może upłynąć zanim właściciel galerii zamknie jego sklep, zależy od zapisów w umowie najmu, dlatego też warto wynegocjować dodatkowe, siedmiodniowe (lub dłuższe) wezwanie do zaprzestania naruszeń, które mogą powodować rozwiązanie umowy najmu. Jeśli nie ma takiego zapisu, praktycznie z dnia na dzień sklep może zostać zamknięty na skutek wypowiedzenia w związku z naruszeniami umowy, jeżeli wynajmujący będzie chciał się pozbyć najemcy. Na dodatek właściciel galerii może naliczać kary umowne do czasu wyprowadzki i przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego. Sklep nie zostanie zamknięty z dnia na dzień pod jakimś byle pretekstem. Najemca zyskuje więc czas na wyjaśnienie sytuacji, czy poprawę i może uniknąć naliczania kar umownych, poza tym posiada jasno wyartykułowany zarzut co do naruszeń, gdyż powinien być on opisany w wezwaniu.

Z takimi zarzutami, jak: w sklepie nie jest wystarczająco czysto, stan zatowarowania odbiega od sąsiednich butików, są skargi na personel sklepu, sklep jest później otwierany niż inne lub wcześniej zamykany, personel robi sobie za często tzw. przerwy na papierosa, zamykając lokal na jakiś czas w ciągu dnia, etc., najemcy będzie trudno polemizować. Pomimo że powyższe wydawać się może drobiazgami, to jednak na tle umowy najmu lub regulaminu galerii (który zwykle stanowi integralną część umowy najmu), może stanowić konkretne zarzuty. Na ogół, inne powody mogące prowadzić do zerwania umowy wynikają wprost z zapisów w kontrakcie najmu. Jako przykład mogę podać, że jeśli jest w kontrakcie zapisane, że najemca ma obowiązek zgłaszać wszelkie szkody w lokalu, to w sytuacji, gdy nawet to nie on wyrządził szkodę, lecz serwis sprzątający uszkodzi witrynę czy drzwi do sklepu, a najemca o tym nie powiadomi odpowiednich osób, wtedy właściciel galerii ma prawo zerwać z nim umowę. Nie z powodu samej szkody, ale na skutek braku reakcji.

Właściciel galerii może też nie przedłużyć umowy najmu. Zawsze właściciel obiektu ma prawo wymienić najemcę na innego, lepszego ze swojego punktu widzenia, jeżeli okres najmu danego lokalu się zakończy. Dlatego w interesie najemcy jest, aby zadbał o zapis w kontrakcie, który stanowi, że to najemca ma prawo przedłużyć umowę, najlepiej na takich samych warunkach jak dotychczas, tj. aby stosunek najmu był kontynuowany. Oczywiście jest to sytuacja bardzo komfortowa dla najemcy. Dlatego, jak już uda się uzyskać możliwość przedłużenia umowy, na ogół wynajmujący będzie oczekiwał, aby najemca poinformował o tym, że planuje zostać dalej w galerii (co jest równoznaczne z przedłużeniem umowy najmu), co najmniej na pół roku przed wygaśnięciem umowy. Jeśli tego nie zrobi, właściciel ma wolną rękę i czas na poszukiwanie nowego najemcy.

Zawierając umowę najmu warto zapisać w niej tzw. prawo pierwonajmu. Będzie to gwarancja, że wynajmujący jest zobowiązany – przed zakończeniem umowy – do zaoferowania lokalu w pierwszej kolejności dotychczasowemu najemcy. Dla jasności: to nie daje gwarancji kontynuowania najmu, ale najemca ma zapewnione pierwszeństwo prowadzenia negocjacji z wynajmującym.