Polskie REIT-y na finiszu prac legislacyjnych

Zgodnie z informacjami płynącymi od administracji rządowej prace legislacyjne są na ukończeniu. Niewątpliwie polski rynek z ciekawością przygląda się pracom nad polskimi REIT-ami, które mogą stać się interesującą opcją inwestycyjną. Ich efektywność będzie zależała od finalnego kształtu regulacji, które muszą jeszcze przejść całą procedurę ustawodawczą.

REIT-y (ang. Real Estate Investment Trust) to wehikuły inwestycyjne, które umożliwiają inwestorom udział w nieruchomościach bez konieczności ich bezpośredniego zakupu. Funkcjonujące w zagranicznych jurysdykcjach REIT-y najczęściej przyjmują formę notowanych spółek akcyjnych gromadzących kapitał od inwestorów na nabycie i zarządzanie nieruchomościami generującymi przychody z najmu. Zazwyczaj REIT-y są zobowiązane do regularnej wypłaty większości zysków (zwykle minimum 90 proc.). Jednocześnie korzystają z preferencji podatkowych, najczęściej w postaci zwolnienia od podatku dochodowego na poziomie spółki (o ile spełnią określone warunki).

REIT-y w Polsce – od koncepcji do reaktywacji

Pierwsze poważne dyskusje na temat wprowadzenia REIT-ów w Polsce rozpoczęły się w 2025 roku. Wtedy Ministerstwo Finansów wraz z ekspertami rynku nieruchomości rozpoczęło prace nad projektem ustawy, która miała wprowadzić polską wersję REIT-ów.

W 2016 roku pojawił się pierwszy projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (FINN – Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości), który był polskim odpowiednikiem REIT-ów. Projekt zakładał wprowadzenie specjalnych spółek akcyjnych notowanych na giełdzie, inwestujących w nieruchomości na wynajem i podlegających szczególnym (preferencyjnym) zasadom opodatkowania.

Kolejna próba wprowadzenia REIT-ów do polskiego porządku prawnego pojawiła się w postaci SINN-ów (Spółek Inwestujących w Najem Nieruchomości), jednak również ten projekt nie doczekał się realizacji. Wśród głównych przeszkód wymieniano kwestie podatkowe, obawy o konkurencję dla rządowych papierów wartościowych oraz brak odpowiedniej edukacji inwestorów w zakresie inwestycji w nieruchomości.

Następnie w dokumencie „Kierunki działania i rozwoju Ministerstwa Finansów na lata 2025-2028” wymieniono wprowadzenie nowych instrumentów finansowych, w tym REIT-ów, jako jeden z priorytetów resortu.

Aktualny stan prac legislacyjnych nad REIT-ami w Polsce

Ministerstwo Finansów zakończyło koncepcyjny etap prac nad REIT-ami. Według informacji przekazanych przez prof. Dariusza Adamskiego, projektowane rozwiązania były weryfikowane w nieformalnych konsultacjach z uczestnikami rynku, a wyniki tych konsultacji były pozytywne.

Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami, polskie odpowiedniki REIT-ów miałyby obejmować nie tylko nieruchomości mieszkalne, ale również komercyjne, takie jak biura, internaty, akademiki, domy opieki społecznej czy centra handlowe. Działające w formie spółki miałyby być notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie i posiadać wysoki kapitał zakładowy (minimum 100 mln zł).

Wysokie wymogi kapitałowe mają na celu zapewnienie, że podmioty te będą zlecać inwestycje budowlane bezpośrednio deweloperom, co ma przeciwdziałać skupowaniu gotowych mieszkań z rynku i stymulować podaż mieszkań.

Dywidenda z polskich REIT-ów miałaby być zwolniona od podatku, pod warunkiem że wynosiłaby co najmniej 90% dochodów z najmu (po odliczeniu kosztów i podatków).

REIT-y infrastrukturalne jako nowa kategoria inwestycyjna

Zgodnie z pojawiającymi się informacjami, równolegle rozważana jest koncepcja tzw. REIT-ów infrastrukturalnych jako części szerszego pakietu dotyczącego publicznego rynku kapitałowego.

REIT-y infrastrukturalne różnią się od tradycyjnych REIT-ów tym, że obejmują infrastrukturę krytyczną, taką jak: wieże telekomunikacyjne, sieci energetyczne, rurociągi, terminale transportowe, magazyny paliw, obiekty użyteczności publicznej, odnawialne źródła energii (farmy fotowoltaiczne, wiatrowe) czy magazyny energii.

Odmiennie niż w przypadku tradycyjnych REIT-ów, REIT-y infrastrukturalne generują dochody z długoterminowych umów dzierżawy z operatorami telekomunikacyjnymi, energetycznymi czy transportowymi. Te długoterminowe kontrakty zapewniają stabilne przepływy pieniężne, co czyni je atrakcyjnymi dla inwestorów poszukujących bezpiecznych inwestycji.

REIT-y infrastrukturalne mogą stać się ważnym narzędziem do przyciągania kapitału zagranicznego i tworzenia mechanizmu quasi-partnerstwa publiczno-prywatnego. W kontekście potrzeb inwestycyjnych Polski w obszarze transformacji energetycznej oraz bezpieczeństwa i obronności, tego typu wehikuły mogą stanowić dodatkowe źródło finansowania dla projektów infrastrukturalnych.