Bo w Polsce jest sex
„Przestańcie szukać kryzysu,” prosił jeden z mówców w czasie 3. Konferencji Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych, zorganizowanej przez Dział Konferencji Eurobuild. I rzeczywiście, uczestnicy panelu wydawali się zachowywać równowagę między entuzjazmem dla poprawy sytuacji na polskim rynku nieruchomości a niepokojem odnośnie tego, jak długo utrzyma się taka koniunktura
Biorąc pod uwagę wzrost PKB o 4 proc. w ujęciu rocznym odnotowany w pierwszym kwartale roku, najniższą stopę bezrobocia od czasu zmiany systemu w 1989 roku, a także ogłoszoną niedawno przez agencję Moody’s zmianę oceny z negatywnej na stabilną A2, Polska wydaje się znajdować w bardzo korzystnej pozycji pod względem atrakcyjności dla inwestycji. Fakty te potwierdzili inwestorzy, deweloperzy i specjaliści rynkowi, którzy 17 maja zjawili się w warszawskim hotelu Intercontinental, aby rozmawiać o kondycji polskich nieruchomości. Mówcy wspomnieli także o słabych stronach rynku. Fakty, które najwyraźniej studzą apetyt inwestorów na inwestycje to – między innymi – wprowadzone niedawno zmiany w zakresie podatku VAT od nieruchomości, oraz w opodatkowaniu zamkniętych funduszy inwestycyjnych, a także wprowadzenie podatku bankowego.
Sexy, ale z bliznami
Zadane przez Przemysława Felickiego, dyrektora działu nieruchomości inwestycyjnych w CBRE pytanie „Co sprawia, że Polska jest tak bardzo sexy dla inwestorów?” było bez wątpienia pytaniem z tezą, choć najwyraźniej nikt nie miał zamiaru tej tezie oponować. Przeciwnie, Maciej Dyjas, partner współzarządzający oraz co-CEO w Griffin Real Estate podjął się zadania wyjaśnienia, dlaczego wszystkie sektory polskich nieruchomości są tak atrakcyjne dla deweloperów i inwestorów. Biura korzystają z dynamicznego rozwoju sektora outsourcingu, redystrybucja dóbr w ramach programu 500+ jest korzystna dla dalszego rozwoju sektora obiektów handlowych, natomiast projekty wynajmu nieruchomości mieszkalnych praktycznie nie istnieją, choć mają ogromny potencjał.
Choć Bożena Krawczyk, dyrektor ds. inwestycji w regionie Europy Środkowej w Segro dodała optymistyczny obraz sektora logistyki, który w 2016 roku na krajowym rynku uzyskał wyjątkowo dobre wyniki, tematem kolejnego panelu były gorsze strony krainy nad Wisłą. Wśród nich wymieniono niespójną interpretację przepisów dotyczących podatku VAT przez urzędy skarbowe, powodującą odmowy zwrotu podatku, które najwyraźniej wystraszył część inwestorów pod koniec ubiegłego roku. – Stosowana przez inwestorów strategia wait and see była bardzo widoczna – skomentował Michał Sawicki, starszy manager ds. podatków od nieruchomości w EY. Marcin Dackiewicz, wiceprezes grupy Bergold podkreślił, że trudno będzie naprawić nadwyrężone w ten sposób zaufanie. Moderator Tomasz Trzósło z JLL opisał zmiany jako represyjne i zbyt nagłe. Wśród grupy optymistów znalazła się między innymi Justyna Bauta-Szostak, doradca prawny, doradca podatkowy oraz partner w MDDP, która podkreśliła, że to nie pierwsza zmiana w zakresie podatku VAT. W ciągu ostatniego dziesięciolecia przeprowadzono wiele kontroli podatkowych, a sytuacja ostatecznie powinna się uspokoić. – Inwestorzy poradzą sobie ze zmianami, ale ludzie generalnie nie lubią zmian – zauważył inny mówca, który określił siebie jako ostrożnego optymistę.
Drogie lecz warte swojej ceny?
Pytanie, czy polskie nieruchomości są tanie czy drogie, stanowiło temat kolejnej dyskusji panelowej, w czasie której deweloperzy mieli zmierzyć się z inwestorami. Beata Kokieli, dyrektor ds. zarządzania aktywami w Trigranit Corporation stwierdziła wprost, że jej zdaniem polski rynek jest „drogi jak diabli”, natomiast Robert Dobrzycki powiedział, że jest to sprawa względna – dla kogoś inwestującego na Florydzie Polska może wydawać się tania. Dominik Sołtysik, dyrektor ds. inwestycji i rozwoju na Europę Wschodnią w firmie Orbis powiedział sprytnie, że jego ocena poziomu cen jest zależna od tego, czy ma kupować, czy sprzedawać. Uczestnicy panelu wyrazili jednak zaniepokojenie dużymi różnicami między umownymi a efektywnymi kwotami czynszu na niektórych rynkach biurowych, handlowych i logistycznych. – Inwestorzy wiedzą o tych różnicach. Chodzi jednak o to, że powinni też wiedzieć o tym, co się dzieje w momencie przedłużania umów najmu – powiedział Karol Pilniewicz, dyrektor na Europę Środkowo-Wschodnią w Cromwell Property Group, który zasugerował, że najemcy nie będą przedłużać umów najmu po stawkach określonych w umowach najmu, lecz po stawkach, które mogą być aż o 60 procent niższe. Uczestnicy panelu wyrazili ponadto zaniepokojenie brakiem polskich inwestorów na rynku. Dorota Latkowska-Diniejko, partner w Reino Partners podkreśliła, że polscy inwestorzy w obrocie praktycznie nie istnieją. Stwierdziła, że: 95 procent inwestorów to inwestorzy zagraniczni. Wszyscy uczestnicy panelu zgodzili się co do tego, że oczekiwane przepisy prawa dotyczące funduszy REIT mogą otworzyć nowe możliwości inwestowania w nieruchomości.
Dużą aktywność widać także w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, który jest dziś motorem wzrostu cen ziemi. Niektórzy inwestorzy wolą poczekać na ostudzenie się atmosfery na rynku, aby kupować ziemię taniej, podczas gdy inni nie widzą sensu w czekaniu. – Musimy kupować, ponieważ w innym wypadku będziemy musieli zamknąć firmę, a nikt nie chce tego robić. Jest dokładnie przeciwnie; wszyscy chcą się rozwijać – powiedział Mikołaj Martynuska, dyrektor zarządzający ds. inwestycji i rozwoju w development w Echo Investment. Wiesław Jan Prusiecki z grupy Konkret radził innym deweloperom, aby przestali szukać kryzysów, ponieważ to nie pozwoli im realizować nowych projektów i zagospodarowywać nowych terenów. Tomasz Konarski, CEO spółki YIT Poland podkreślił z kolei, że najsprytniejsi inwestorzy kupują ziemię w czasie kryzysu przygotowując się na lepsze czasy, lecz – paradoksalnie – większość inwestorów woli robić zakupy, gdy na rynku jest gorąco.
Gdzie inwestować?
Po przerwie na kawę, dwie przedstawicielki lokalnych władz starały się przekonać zgromadzonych, że ich miasta są znakomitym celem inwestycji. Katarzyna Włodek-Makos, dyrektor departamentu rozwoju ekonomicznego miasta stołecznego Warszawy podkreśliła, że 85 proc. odwiedzających stolicę cudzoziemców deklaruje, że chce do niej powrócić, a aż 95 proc. poleciłoby Warszawę swoim znajomym. Z kolei Kornelia Bargielska, członek zarządu InvestGDA, spółki należącej do władz Gdańska, która wspierała inwestorów przy takich projektach, jak wielofunkcyjne centrum Forum Gdańsk oraz przebudowa Wyspy Spichrzów na Mołtawie, przedstawiła działalność swojej instytucji. – Coraz trudniej jest inwestować, stopy kapitalizacji są coraz niższe – stwierdził natomiast Wojciech Koczara, moderator panelu dotyczącego alternatywnych możliwości inwestowania. Poruszono również temat inwestycji w hotele typu „condo”, domy dla osób starszych, centra danych, współdzielone powierzchnie do pracy (co-working), a nawet mieszkania na wynajem, które wciąż stanowią niszę na polskim rynku. – Mieszkania na wynajem niczym nie różnią się od nieruchomości komercyjnych – powiedział Michał Sapota, prezes zarządu spółki Murapol, która w ciągu nadchodzących trzech lat zamierza zbudować 4 do 5 tys. mieszkań na wynajem. Piotr Krawczyński, partner zarządzający w firmie doradztwa inwestycyjnego Synerium ostrzegł jednak, że nikt tak naprawdę nie wie, jaka będzie wysokość stóp kapitalizacji w różnych sektorach alternatywnych, a niektórzy będą musieli zapłacić cenę za bycie pierwszymi inwestorami. – Martwiłby mnie zbyt szybki wzrost – powiedział.
Inwestycje bez końca
Kolejny panel, zdominowany przez bankowców, poświęcono finansowaniu projektów. – Pierwsza podwyżka stóp procentowych w Europie spodziewana jest w połowie przyszłego roku – powiedział Grzegorz Trawiński, członek zarządu mBanku Hipotecznego. Michał Sternicki, dyrektor generalny Aareal Banku podkreślił natomiast, że większość deweloperów uwzględniła już tę podwyżkę w swoich inwestycjach, pozostaje tylko kwestia tego, kiedy stopy wzrosną i czy firmy, które nie wprowadziły wciąż korekt będą jeszcze w stanie to zrobić. Uczestnicy panelu zgodzili w większości się co do tego, iż boom inwestycyjny utrzyma się, ponieważ wydrukowano tak dużo pieniędzy, że jeszcze przez długi czas będą trwały poszukiwania możliwości inwestycyjnych.
W bardzo pouczającej prezentacji Elżbieta Lis, partner w Dentons wyjaśniła następnie główne różnice prawne związane z zawieraniem transakcji na poszczególnych rynkach nieruchomości regionu Europy Środkowo-Wschodniej, w tym w Polsce, Czechach, na Węgrzech i w Rumunii.
Ci, którzy zostali do samego końca, mieli przyjemność posłuchać ostatniej dyskusji panelowej, którą poprowadził Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills. Uczestnicy dzielili się swoimi przewidywaniami; i najwyraźniej osoby postrzegające przyszłość w jasnych barwach były w większości. Jedną z nich była Kinga Bachroń, partner w PwC, która mówiła o dobrych danych w polskiej gospodarce, w tym o niskiej stopie bezrobocia. Jak jednak stwierdzono, jest to obusieczny miecz, ponieważ może prowadzić do braku siły roboczej. – Umiejętności i specjalizacje potencjalnych pracowników będą mieć kluczowe znaczenie, a nie ich liczba – stwierdził z kolei James Chapman, partner odpowiedzialny za rynki kapitałowe Europy Środkowo-Wschodniej w Cushman & Wakefield. Ta pocieszająca myśl wybrzmiała pod koniec panelu, po którym wszyscy udali się na lunch i przystąpili do mniej formalnych dyskusji.
