Polska Jawne ceny nie spadają

JLL oraz RynekPierwotny.pl nawiązały strategiczną, wieloletnią współpracę. Jej celem jest rozwój ekosystemu danych, analiz oraz doradztwa dla sektora pierwotnego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Współpraca między firmami obejmie także wspólne wydawanie cyklicznych raportów i analiz rynkowych.

Popyt: niewielki wzrost sprzedaży

W III kwartale 2025 roku na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce deweloperzy sprzedali łącznie ponad 10,8 tys. mieszkań, co jest kilkuprocentowym wzrostem w porównaniu do poprzedniego kwartału. Sytuację tę można wytłumaczyć malejącym oprocentowaniem kredytów hipotecznych przy utrzymującym się cały czas w naszym społeczeństwie wzrostem zarobków. Obserwując stabilizujące się ceny, potencjalni nabywcy coraz śmielej podejmują decyzję o zaciągnięciu kredytu, zwłaszcza, że wiadomo już, że żaden program dopłat do kredytu nie wejdzie w życie. Według danych BIK, w lipcu br. banki udzieliły aż 22,4 tys. kredytów. Choć w sierpniu liczba udzielonych kredytów spadła o 13,9 proc. do około 19,4 tys., to wciąż był to wynik podobny do poziomów z maja i czerwca br. Wyraźnie wyższa liczba kredytów udzielonych w lipcu może mieć związek z realizacją części odłożonego popytu.

Podaż: deweloperzy zmniejszają ofertę

Po stronie podaży, dane JLL wskazują na wyraźne zmniejszenie liczby lokali wprowadzonych do oferty w porównaniu z poprzednimi kwartałami. Na sześciu monitorowanych rynkach pojawiło się w sumie około 9,5 tys. nowych mieszkań, co pod koniec września dawało całkowitą ofertę na poziomie 60,3 tys. jednostek. Pierwszy raz od dwóch lat kwartalny wynik sprzedaży był wyższy niż nowa podaż. W efekcie oferta na czterech z sześciu rynków zmalała, a jedynie w Krakowie i Warszawie pozostała na podobnym poziomie, co trzy miesiące wcześniej. Poprawiła się zatem relacja wielkości oferty do sprzedaży. Jeśli taka sytuacja powtórzy się w kolejnym kwartale, będzie można z pełnym przekonaniem mówić o zmianie trendu w relacji popytu i podaży.

Należy jednak zaznaczyć, że w tym kwartale trzeba zachować zwiększoną ostrożność, jeśli chodzi o analizę statystyk. Wyhamowanie liczb nowowprowadzonych na rynek mieszkań może być kumulacją kilku czynników, m.in: reakcją na utrzymującą się słabą sprzedaż czy zawirowaniami spowodowanymi nowymi regulacjami z 11-go września. W przypadku odczytów oferty, nadal pojawiają się projekty sprzedawane w tzw. pulach, co oznacza, że tylko część projektu jest dostępna w ofercie dewelopera. Mogło się też zdarzyć, że w pewnych przypadkach część mieszkań została wycofana ze sprzedaży ze względu na problemy ze spełnieniem wymogów ustawy – komentuje Aleksandra Gawrońska, director, Head of Residential Research, JLL Polska.

Ceny: brak wyraźnych zmian w związku z ustawą o jawności cen

Wyniki badań JLL po III kwartale wskazują, że ustawa o jawności cen nie spowodowała wyraźnych zmian na rynku, a wyceny oferty na koniec kwartału nie zmieniły się znacząco w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału. W większości miast odnotowano tylko niewielkie (1-3 proc.) spadki cen oferty (poza Poznaniem). Było to m.in. związane z niższymi cenami mieszkań wprowadzonych w minionym kwartale do sprzedaży. W nowej ofercie zwiększa się udział lokali tańszych, położonych dalej od centrów miast i przygotowanych z myślą o rosnącej liczbie nabywców korzystających z kredytów. Na statystyki wpływ mogły mieć także działania związane z wstrzymaniem sprzedaży najdroższych lokali lub zejścia cen do poziomu dotychczasowych promocji.

Wizja wejścia w życie nowych przepisów dotyczących jawności cen wywołała wśród deweloperów prawdziwą falę korekt w cennikach. W ciągu zaledwie dwóch miesięcy – w sierpniu i wrześniu 2025 roku – cenę zmieniło 25 proc. całej oferty mieszkań. Sam wrzesień 2025 roku przyniósł ponadprzeciętną rewizję cenników, np. dotykającą 13,8 proc. ofert w Warszawie. W innych dużych miastach skala zmian była jeszcze większa, osiągając np. 26,4 proc. w Łodzi, 20,4 proc. w Krakowie i 18,3 proc. w Gdańsku we wrześniu 2025 roku. Mimo tak dużej skali zmian, łączny efekt dla wysokości cen średnich na "na zero" lub lekko "in minus". Sumarycznie podwyżki i obniżki dla całej oferty zniosły się wzajemnie. Oznacza to, że gwałtowny repricing posłużył głównie do dostosowania indywidualnych cen mieszkań do realnych warunków rynkowych, a nie do masowego podniesienia lub obniżenia średniej ceny. Obniżono ceny zbyt wysokie, podwyższono te najniższe – komentuje Jan Dziekoński, head of Market Insights Big Data, RynekPierwotny.pl.

Na kierunek i intensywność korekt wpływały szczegółowe aspekty, takie jak położenie projektu, segment cenowy, typ mieszkania, a nawet piętro. Kluczowym wnioskiem z analizy JLL oraz Rynekpierwotny.pl jest to, że wdrożenie rygoru "jawności cen" zwiększyło skalę repricingu na mikro-poziomie, zmuszając deweloperów do precyzyjniejszego zarządzania cenami. W nowym otoczeniu rynkowym strategie cenowe muszą być oparte o jeszcze lepsze narzędzia i dokładne dane cenowe w konkurowaniu o klientów. Najbliższe miesiące pokażą, czy tak szerokie zmiany w cennikach przełożą się na istotne zyski sprzedażowe.

Prognozy: sprzedaż będzie rosnąć

W ostatnim kwartale roku można spodziewać się dalszego wzrostu sprzedaży, zwłaszcza jeśli inflacja utrzyma się w granicach 3 proc., a stopy procentowe – zgodnie z oczekiwaniami – zostaną ponownie obniżone.

Można się także spodziewać zwiększonego napływu wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku. Przypomnijmy, że od początku 2026 roku projekty składane przy wnioskach o pozwolenie na budowę będą musiały już uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Jednak wpływ tej regulacji na koszty realizacji będzie widoczny w pojedynczych inwestycjach dopiero pod koniec przyszłego roku, a w szerszej skali w statystykach – w latach 2027-28. W 2026 roku rozpoczynane inwestycje będą jeszcze oparte o pozwolenia wydawane na obecnych zasadach – komentuje Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector, JLL Polska.