25. edycja Dorocznej Konferencji Rynku Nieruchomości Komercyjnych

Polska jest inwestycyjną gwiazdą regionu, ale w sektorze handlowym nastąpiły znaczące zmiany. W biurach rynki regionalne maszerują ramię w ramię ze stolicą. Najem instytucjonalny z kolei nieprędko wyjdzie poza największe miasta. Uczestnicy konferencji podsumowywali kolejny dobry rok i prognozowali, że spowolnienie jest możliwe, ale kryzysu póki co nie widać.

Jubileuszowe spotkanie, które odbyło się 26 listopada w warszawskim hotelu Bristol, zgromadziło blisko 200 przedstawicieli branży. Uczestników konferencji powitała Ewa Andrzejewska, redaktor naczelna „Eurobuild CEE”. Podczas otwierającego konferencję panelu „Rynek inwestycyjny: Gwiazda regionu i okolic”, moderowanego przez Pawła Dębowskiego, partnera w warszawskim biurze Dentons i szefa Europejskiego Zespołu Prawa Nieruchomości, przypomniano, że w minionym półroczu na Polskę przypadła połowa transakcji sfinalizowanych na rynku nieruchomości w regionie CEE – nad Wisłę trafiło 2,72 mld euro z kieszeni inwestorów. Uczestnicy dyskusji zastanawiali się, co może zagrozić rynkowi inwestycyjnemu oraz kiedy możemy spodziewać się spowolnienia. Moderator pochylił się nad sytuacją na rynku handlowym, która bardzo odstaje od tego, co widzieliśmy rok temu. Agnieszka Jachowicz, członek zarządu, Stowarzyszenie Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych zwróciła uwagę na fakt, że w tym roku łączna wartość obrotu obiektami handlowymi spadła w Polsce o ponad połowę. Inni uczestnicy dyskusji, Leszek Sikora, dyrektor zarządzający, ECE Projektmanagment Polska i Łukasz Duczkowski, dyrektor ds. inwestycji, Globalworth, skupili się na wskazywaniu pozytywów. Kirill Zavodov, executive director, Goldman Sachs prognozował jednak, że najbliższe pięć lat może być trudne dla niektórych obiektów średniej wielkości. Na atrakcyjność budynków handlowych i biurowców oraz zróżnicowanie ich lokalizacji w Polsce, zwrócił z kolei uwagę Piotr Zamkotowicz, współzałożyciel i partner firmy Augusta Cracovia, która jest przedstawicielem filipińskiej ISOC Group w Polsce. W superlatywach o polskich biurach wypowiadał się również Łukasz Duczkowski. Atrakcyjność polskiego rynku inwestycji w nieruchomości podkreślał też dyrektor z firmy Goldman Sachs. Podczas panelu poruszono również kwestię aktualnego cyklu koniunkturalnego i spodziewanego spowolnienia. Co do tego, że takowe przyjdzie, wszyscy byli zgodni, trudno tylko powiedzieć, kiedy to się stanie. Najwyraźniej jednak nie nadejdzie ono bardzo szybko.

O to, czy to już koniec handlu, jaki znamy, jak wpływa na sektor zakaz handlu oraz jak radzić sobie w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu i wymaganiami klientów uczestników sparingu jego moderatorka – Lucyna Śliż, associate, head of Retail Business Development, Cushman & Wakefield. Według Karola Bartosa, szefa działu Asset Management, Atrium European Real Estate, przyszłość ma handel, który ma pomysł na siebie. Ripostował mu Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający, Trei Real Estate Poland. – Sieci mają pomysły na siebie, ale obroty pojawiają się w internecie. Trzeba mocno podkreślić, że handel stacjonarny napędza internetowy – uważa Jacek Wesołowski. Przekonywał też, że format parków handlowych sprawdza się nawet w bardzo małych miastach. Zdaniem Karola Bartosa format centrum handlowego wciąż ewoluuje, staje się ono centrum lifestylowym, łącząc różne funkcje pod jednym dachem.

Po retailersach głos zabrał Bartłomiej Sosna, ekspert rynku budowlanego w firmie Spectis. W swoim wystąpieniu nawiązywał do faktu, że branża budowlana nadal walczy o utrzymanie rentowności i przychodów. Największymi barierami dla rynku budowlanego są w Polsce wysokie koszty zatrudnienia i niedobór pracowników (choć ten już wyhamowuje podobnie jak wzrost cen surowców). Sytuację na runku może obrazować również znaczny spadek liczby aktywnych firm budowlanych. Co będzie dalej? Według prognoz PKB ma w najbliższych latach wciąż spadać, a koszty zatrudnienia wzrastają.

W panelu mieszkaniowym udział wzięli: Dariusz Węglicki, szef Catella Residential Investment Management na Polskę (moderator), Piotr Gromniak, członek zarządu platformy Resi4rent, Tomasz Łapiński, członek zarządu i CFO Cordii Polska, Ewa Surowska, starszy konsultant z firmy Leach & Partners. Uczestnicy zgodnie uznali, że rynek mieszkaniowy w Polsce nadal kwitnie, a deweloperzy sprzedają całą swoją podaż na pniu inwestorom indywidualnym, uwzględniając ich potrzeby i preferencje, które rozmijają się jednak z oczekiwaniami inwestorów instytucjonalnych. Jedynie nieliczni deweloperzy, którzy od początku nastawiają się na sprzedaż całych budynków inwestorom z rynku najmu, uwzględniają specyfikę tego sektora. Hamulcem we współpracy inwestorów i deweloperów jest także specyfika rynku kredytowego w Polsce. Uczestnicy rozmawiali także o zmianie pokoleniowej – młodzi ludzie przywiązują mniejszą wagę do własności. Paneliści zgodzili się także co do tego, że instytucjonalny rynek najmu nieprędko rozprzestrzeni się poza centra miast do dzielnic bardziej peryferyjnych. Trudno się także spodziewać, by wyszedł poza siedem metropolii do mniejszych ośrodków. – Idziemy w dobrym kierunku i są sygnały, że rynek będzie się dalej intensywnie rozwijał. Jesteśmy jeszcze na początkowym etapie rozwoju, jak biura czy handel 20 lat temu – podsumował moderator.

Po przerwie kawowej uczestnicy panelu biurowego zastanawiali się, czy fakt, że w miastach regionalnych buduje się obecnie więcej niż w Warszawie, oznacza zmniejszenie zainteresowania rynkiem biurowym w stolicy. Moderatorka, Monika Sułdecka-Karaś, partner i dyrektor regionalna w Knight Frank, pytała o to swoich rozmówców. Anna Celichowska, członek zarządu i dyrektor ds. komercjalizacji Virako oraz Sebastian Świstak, dyrektor warszawskiego oddziału Cavatiny, zaznaczyli, że deweloperzy zaczynają inwestować tam, gdzie czują się bezpiecznie. Piotr Szafarz, partner, szef zespołu prawa nieruchomości w Polsce w Dentonsie, zaprzeczył z kolei, by warunki umów najmu zależały od odległości od Warszawy. Wyjaśniał też, że różnice między Warszawą a miastami regionalnymi mogą wynikać z mniejszej dostępności dużych powierzchni w tych drugich. Grzegorz Trawiński, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości w Mbanku, tłumaczył zależność wartości pustostanów i chęci instytucji finansowych do finansowania obiektów biurowych. Wszystko zależy od tego, o jakie miasto chodzi, jakie są perspektywy i czy rynek jest płynny. Uczestnicy panelu rozmawiali także o rewitalizacji. Zwrócono uwagę, że miasta regionalne odrabiają pracę domową w tym zakresie i oferują coraz ciekawsze projekty rewitalizacyjne. Podsumowując dyskusję Monika Sułdecka-Karaś powiedziała, że nie widać regionalizmu, jeśli chodzi o umowy najmu. Piotr Szafarz zaznaczył, że Dentons z zainteresowaniem przygląda się „mikroregionalizacji” w obrębie Warszawy.

Po dyskusji biurowej głos zabrał Grzegorz Mroczek, wiceprezes Cream Property Advisors. Mówił o końcu sposobu zarządzania centrami handlowymi, jaki znamy obecnie. Przedstawił też nowe pomysły, które są odpowiedzią na rynkową sytuację na rynku obiektów handlowych. Zdaniem eksperta z Creamu rok 2020 będzie dla właścicieli i zarządców tych nieruchomości trudny ze względu na rosnące koszty usług i mediów. Cream zaproponował usługę CNC (Cream NOI Control), której zadaniem jest optymalizacja kosztów funkcjonowania budynku i podjęcie działań, mających na celu wzrost jej wartości. Inną kwestią jest obecna kondycja obiektów typu secondary, które ze względu na przemiany rynkowe straciły znaczenie bądź nie miały czasu wypracować dobrej pozycji na rynku. Cream wychodzi tu z inicjatywą C360. Jej zadaniem jest analiza wskaźników i parametrów centrum handlowego pod różnym kątem i zderzenie tych wyników z rezultatami uzyskanymi przez galerie podobne w skali i funkcjonujące w miastach o podobnej wielkości. Firma Cream pochyliła się także nad procesem sprzedaży nieruchomości handlowych. Na rynku ma pojawić się usługa Sell me, przygotowana wspólnie z Cream Legal.

Duże zainteresowanie wzbudziło kończące konferencję wystąpienie szefa Panattoni Europe. Robert Dobrzycki ekspresowo odpowiadał na pytania dotyczące zarówno biznesu i branży, jak i życia prywatnego. Szef Panattoniego zdradził, że we wrześniu 2020 odbędzie się uroczysta gala z okazji 15-lecia firmy. Zapytany o idealnego pracownika, odpowiedział, że powinien być samodzielny, przedsiębiorczy i otwarty. Zapowiedział też kolejne ekorozwiązania w swoich parkach. Najważniejszymi wartościami są według niego szacunek i pokora. Ta druga to, jego zdaniem, najistotniejsza cecha w biznesie. Jest za koncepcją work life balance. Na emeryturze planuje zająć się inwestowaniem w nieruchomości komercyjne. Za swój ulubiony projekt uważa drugą inwestycję Panattoniego. Był to obiekt dla H&M. Nie zamierza nigdy wyprowadzić się z Polski.

Po oficjalnej części konferencji rozpoczęła się ta mniej formalna – wspólny lunch, dyskusje kuluarowe, wymiana doświadczeń i… wizytówek. A ekipa Eurobuildu rozpoczęła odliczanie do kolejnej dorocznej konferencji.

Anna Korólczyk-Lewandowska