Fiesta w cieniu wirusa
Rynek inwestycyjny w Polsce nie stracił na swojej atrakcyjności i nadal przyciąga inwestorów z coraz to nowych stron. Deweloperzy nie mają większych problemów ze zbyciem swoich produktów. Żadne przesłanki nie wskazują na to, żeby sytuacja w najbliższych miesiącach miała się zmienić – zgodzili się uczestnicy 6. Konferencji Eurobuildu „Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych”, która w ostatnich dniach lutego odbyła się w warszawskim hotelu Intercontinental. Ale jeśli chodzi o wpływ epidemii koronawirusa na rynek, już takiej jednomyślności nie było.
Temat epidemii przewijał się w niemal wszystkich wystąpieniach i panelach dyskusyjnych, począwszy od prelekcji otwierającej konferencję aż po panel zamykający spotkanie [choć pierwszy przypadek zachorowania w Polsce wykryto dwa dni po zakończeniu konferencji – przyp.red.]. – Jesteśmy w bardzo podobnej sytuacji co w roku 2008 – powiedział prof. Witold Orłowski, główny doradca ekonomiczny PwC Polska, podczas otwarcia konferencji. – Od kilku lat cieszymy się na świecie dobrą koniunkturą, również na rynku nieruchomości. Skala boomu różniła się jednak w zależności od kraju – w niektórych mamy do czynienia z przegrzaniem, np. w Czechach i na Węgrzech. W innych krajach wzrost cen był skromniejszy, np. w Polsce. I dzisiaj te ostatnie kraje mogą być zadowolone – jeśli leci się niżej, to w momencie upadku ból jest mniejszy. Każdy cykl musi się kiedyś skończyć. Od kilku lat w gospodarkach: globalnej, europejskiej i polskiej narastają pewne problemy – i jest to typowe – w okresie rozwoju gospodarczego; muszą one doprowadzić do większej lub mniejszej korekty. W przypływie optymizmu strzela się na wiwat, ale jeszcze więcej prochu gromadzone jest na kolejne, spodziewane wiwaty. Gdy prochu jest dużo, każda iskra może wywołać wybuch. Obecnie, wszyscy zastanawiają się czy koronawirus nie jest czasem tą iskrą. Nie jestem ekspertem z zakresu wirusologii, żeby przesądzać czy ma on taki potencjał, ale nie ma wątpliwości, że już gospodarcze i finansowe konsekwencje wirusa są – mówił prof. Orłowski.
Dyskusję rozpoczął panel poświęcony inwestycjom w regionie Europy Środkowo-Wschodniej prowadzonej przez Marcina Mędrzeckiego z Colliers International. Jakie rynki regionu i jakie segmenty będą w najbliższej przyszłości najgorętsze i najbardziej obiecujące?
- Obecnie silnie koncentrujemy się na Polsce i Węgrzech. Polska jest niewątpliwie pierwszym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej o najwyższej płynności i dobrej dostępności produktu, natomiast Węgry oferują najlepsze zwroty skorygowane o ryzyko w regionie. Budapeszt nadal ma doskonały stosunek jakości do ceny, jeśli zrozumie się specyfikę tego miasta – zapewnia Marco Kohla, partner zarządzający GalCap Europe. – W niedalekiej przyszłości rynek hotelowy będzie nadal hitem, także jego segment hostelowy. W miarę napływu kapitału do Europy Środkowo-Wschodniej walka o najlepsze nieruchomości prawdopodobnie będzie się nasilać. Stopy kapitalizacji w segmencie biurowym mogą nadal spadać i osiągać najniższe w historii poziomy, których nie mogliśmy sobie nawet wyobrazić kilka lat temu – zapowiada Marco Kohla.
– Jako wielki fan krajów bałtyckich chciałbym podkreślić potencjał inwestycyjny Tallina, Rygi i Wilna. Sądzę, że są to ostatnie wschodzące stolice w Europie, gdzie najwyższe stopy kapitalizacji wciąż wynoszą między 6 a 7 proc. Co najważniejsze, wielu europejskich inwestorów międzynarodowych jeszcze nie odkryło możliwości tych miast i dlatego nie obniżyli rentowności rynku, jednak wierzę, że to się wkrótce zmieni. Jeśli chodzi o segmenty, których popularność wkrótce wzrośnie, to wskazałbym nieruchomości senioralne, a także obiekty biurowo-handlowe w centralnych lokalizacjach – dodał Tarmo Karotam, prezes zarządu Northern Horizon Capital.
Kolejny panel, moderowany przez Bartosza Turka z HRA Investments, został poświęcony instytucjonalnemu rynkowi najmu mieszkań. Czy to segment, który potencjalnie może stać się kurą znoszącą złote jajka? – Zdecydowanie tak. Dynamicznie rozwija się u nas rynek biurowy, a w ślad za tym postępuje napływ najemców mieszkań na wynajem, także tych z wyższej półki – uważa Darek Węglicki z Catella Residential Investment Management. – Podstawowy problem z tym rynkiem jest taki, ze znajduje się on w fazie początkowej – w Polsce po prostu nie ma portfeli mieszkań, które zainteresowałyby poważnych inwestorów – dodał Darek Węglicki. – Tworzenie portfeli odbywa się często poprzez wykup polskich spółek deweloperskich, który możemy obserwować od zeszłego roku – wpadł mu w słowo Michał Stępień z AFI Europe. – W cenie są zwłaszcza ci deweloperzy, którzy mają duże banki ziemi – właśnie te tereny będą w części zajmowane na inwestycje pod wynajem. Ponadto z rozmów z krajowymi deweloperami wynika, że wielu zamierza samodzielnie realizować całe budynki na wynajem, co ma być dla tych firm zabezpieczeniem przed możliwą dekoniunkturą na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Sądzę, że będziemy mieli do czynienia z wieloma takimi inwestycjami w najbliższych latach. Mieszkania nie bez powodu uchodzą za produkt bezpieczny – zapowiedział Michał Stępień.
Po panelu dyskusyjnym rozpoczęło się wielkie grillowanie, czyli „10, 20, 30 pytań do…” Daniela Puchalskiego. Świeżo upieczony partner zarządzający firmy Knight Frank bez trudu poradził sobie z pytaniem o tendencje na polskim rynku inwestycyjnym roku 2020. – Aktualnie na polskim rynku obserwujemy bardzo dużą aktywność we wszystkich sektorach. Jednak według mnie największy wpływ na zachowania rynkowe, transakcje i zapewne nowe strategie inwestycyjne będą mieć zmiany właścicielskie w funduszach i firmach deweloperskich, a także powstający rynek PRS. Z tym ostatnim wiążą się zakupy ziemi, usługi zarządzania, a także więcej pracy dla firm budowlanych czy wnętrzarskich. Ciekawostką jest to, że pojawiły się pierwsze fundusze, które są gotowe budować lokale usługowe hotelowe na wynajem w oparciu o usługową planistykę i VAT 23 proc. – mówił Daniel Puchalski. Nieco dłużej zastanawiał się, nad pytaniem, w co zainwestowałby wolne 100 mln euro. – Myślę, że w ziemię – tę jeszcze nie wyciągniętą z produkcji rolnej w największych miastach – oraz w biurowce ze starszą metryką – z problemami i niskim poziomem najmu. Przyjrzałbym się także zakładom usługowym i ruinom, które dają możliwość poprawienia wartości w perspektywie 4-5 lat – zdradził Daniel Puchalski. Ten były zawodnik rugby przyznał się także, że zamierza wkrótce wrócić na boisko (ale nie mówcie nic żonie!).
Po sparingu nastąpiła przerwa na kawę, a po niej konferencja rozdzieliła się na dwie, równolegle prowadzone sesje. Pierwsza z nich rozpoczęła się od dwóch prezentacji. Najpierw Elżbieta Chmielowska z Santander Bank Polska przeprowadziła rzeczowy instruktaż dotyczący optymalnych sposobów finansowania poszczególnych rodzajów inwestycji. Słuchacze dowiedzieli się m.in., jak najlepiej wykorzystać obligacje, kredyty czy mezzanine. Następnym prelegentem była Małgorzata Stochmal z Orange Nieruchomości, która omówiła inspirujące przykłady budynków „z odzysku”, które dostały drugie życie po modernizacji lub zmianie funkcji.
Emocje wzbudził także kolejny panel dyskusyjny, poświęcony inwestycjom biurowym, prowadzony przez Tomasza Pucha z JLL. – Cieszy mnie, że – za sprawą dziury podażowej – zwiększył się także popyt na biurowce segmentu środkowego– mówił Jarosław Prawicki z Karimpolu. – Do niedawna najwięksi inwestorzy byli zainteresowani wyłącznie inwestycjami typu „prime”, a ci oportunistyczni – nieruchomościami niższej jakości. Wszystkie klasy pomiędzy nimi (a jest ich przecież niemało) były dotychczas mało zauważane i raczej zaniedbane. To podejście się odczuwalnie zmieniło – uważa Jarosław Prawicki. – Nic dziwnego – dziura podażowa, która czeka nas w latach 2021-22, powoduje, że największe firmy, jeśli nadal rosną i myślą o przeprowadzce do większej siedziby, szukają powierzchni w projektach planowanych do oddania na rok 2023. Obecne najmy są podpisywane na 7-10 lat i to w momencie, gdy dopiero stawiamy ściany szczelinowe budynku, a o konkretne miejsca najemcy ostro konkurują – to dobry prognostyk dla branży i całej gospodarki – zapewniał Rafał Mazurczak z Echo Investment. – Nie ma mowy o przegrzaniu rynku biurowego w Polsce – zdecydowanie odrzuciła taką opinię Magdalena Kowalewska z Immofinanz. – Firmy nadal intensywnie się rozwijają – zarówno przez akwizycje, jak i rozwój organiczny – ponadto rynek regularnie zasilają kolejne fale najemców wchodzących na rynek. Dziura podażowa pewnie zmieni realia na jakiś czas, ale nie będzie trwać wiecznie – przekonywała Magdalena Kowalewska. – A duży popyt plus niska podaż plus rosnące koszty budowy – to oznacza jedno: wzrosty czynszów – zapowiedział Jarosław Prawicki z Karimpolu.
Ostatni panel pierwszej sesji dotyczył m.in. perspektyw rozwojowych rynku i był moderowany przez Przemysława Felickiego z CBRE. – Nowe huby biurowe wysysają najemców ze starszych budynków, co może stać się wkrótce wyzwaniem dla asset managerów. Takim magnesem jest rejon warszawskiego ronda Daszyńskiego, który nie powtórzył błędu mokotowskiego Mordoru i od początku powstał jako kwartał, w którym zabudowę biurową uzupełniła część handlowa i mieszkaniowa. A metro postawiło kropkę nad „i” – komentował Piotr Trzciński z Savills Investment Management. – Przyglądamy się rynkom regionalnym. Mamy nawet plan, żeby w tym roku stworzyć biurową platformę inwestycyjną dla miast regionalnych – sytuacja w nich jest dobra i stabilna, można bezpiecznie zakładać poziomy wejścia i wyjścia. Myślimy o nieruchomościach zlokalizowanych w centrach tych miast – zdradził Piotr Fijołek, senior partner w Griffin Real Estate. – Rynek w Polsce jest zdrowy i bezpieczny – ma dużą płynność i jest zdywersyfikowany, jeśli chodzi o źródła kapitału. W zasadzie jedyne wyzwanie to problem z dostępnością terenów inwestycyjnych. Koronawirus? Może powodować napięcia, ale raczej krótkoterminowe – zapewniał Peter Pecnik, prezes HB Reavis Poland.
– Nie byłbym taki pewien – ripostował Piotr Trzciński. – Nawet jeśli w drugim i trzecim kwartale tego roku epidemia nie będzie miała wpływu na zachowania inwestorów, to na przełomie roku 2020 i 2021 może już mieć. Część kapitału może zostać wycofana, część zamrożona, także projekty deweloperskie zaplanowane na koniec roku mogą zostać przyhamowane. Wszystko zależy od tego, kiedy wirus zostanie opanowany – uważa ekspert z Savills IM.
Rozbieżność w opiniach wywołała także sytuacja na rynku inwestycyjnym nieruchomości handlowych, który jest w ewidentnej defensywie. Zainteresowanie transakcjami spadło, ale – ze względu na brak dużych graczy – może to być dobry moment na zakupy z dużym opustem – uznali uczestnicy dyskusji.
Równolegle w sąsiedniej sali trwała sesja B konferencji, którą otworzyła dyskusja poświęcona kwestiom podatkowym w inwestycjach, prowadzona przez Justynę Bautę-Szostak z MDDP. Inwestorzy najchętniej lokują pieniądze tam, gdzie system prawny jest przewidywalny i przyjazny – to najważniejsze wnioski z tego panelu. – Te czynniki brane są pod uwagę w przyjmowanym modelu inwestycyjnym w horyzoncie co najmniej pięcioletnim – przypomniała Małgorzata Dankowska z TPA Poland. – Jako przykład warto przytoczyć sytuację sprzed ponad dwóch-trzech lat, gdy aparat skarbowy kwestionował w wielu przypadkach zwrot VAT-u. Był to okres, który spowodował, że inwestorzy zaczęli z niepokojem patrzeć na polski rynek – dodała Sylwia Toczyska z Vistra Poland. Z kolei Tomasz Ożdziński z EY stwierdził, że dziś często słyszy od inwestorów, że aparat skarbowy w Polsce nie jest przyjazny. – Jeżeli do tego dołożymy jeszcze zmiany w sądownictwie – bez względu na fakt, co myślimy na ten temat, ale wokół tego jest głośno, wiele też się mówi, że sądy mogą stracić niezależność – to nic dziwnego, że inwestorzy w Polsce zgłaszają wątpliwości i rozważają nawet zmianę lokalizacji. Jest takie powiedzenie, że pieniądz lubi ciszę, ale my ostatnio tej ciszy nie mamy – mówił Tomasz Ożdziński.
Logistyka, e-commerce i produkcja to czynniki, które będą miały kluczowy wpływ dla rozwoju magazynowego sektora. Wzrost powierzchni spekulacyjnej to dziś dla deweloperów dodatkowy argument, aby budować więcej – ocenili uczestnicy panelu magazynowego. Zdaniem prelegentów, ubiegły rok był pod wieloma względami rekordowy. – Odznaczał się dużą dynamiką i był dobry dla całego magazynowego sektora. W każdym regionie, w którym jesteśmy obecni, albo rozpoczęliśmy budowy, albo je skończyliśmy – mówiła Bożena Krawczyk z Segro. Natomiast zdaniem Tomasza Pietrzaka z MLP, rynki poza Polską stają się również coraz bardziej perspektywiczne. – Będziemy otwierać m.in. nowe parki pod Wiedniem, coraz lepiej idzie nam także w Rumunii – deklarował Tomasz Pietrzak.
Według Jarosława Wnuka z Bluehouse Capital, nadeszła już pora, aby zacząć się porównywać do rozwiniętych rynków, takich jak Niemcy czy Wielka Brytania, a także przestać konfrontować się z regionem CEE. Jego zdaniem jednym z powodów m.in. rosnącego zainteresowania inwestorów zagranicznych (w tym azjatyckich) polskim rynkiem jest fakt, że Polska została uznana za kraj rozwinięty. – Polski sektor magazynowy w końcu osiągnął dojrzałą pozycję wśród trzech głównych sektorów polskiego rynku nieruchomości. Do jego rozwoju przyczyniła się m.in. poprawa stanu infrastruktury, a teraz kolejnym bodźcem do jego rozwoju jest dynamiczna ekspansja sektora e-commerce – mówił Jarosław Wnuk. Według Artura Mokrzyckiego z Panattoni Europe, nadal pozostaje otwarte pytanie, w jakim kierunku rozwinie się rynek magazynowy w przyszłości. Jego zdaniem Polska ma nadal atut położenia w Europie bez granic, jednak wielu inwestorów nadal nie zauważa potencjału polskiego rynku opartego na przemyśle. Tymczasem w tej dziedzinie czekają nas niebawem duże zmiany, m.in. pod wpływem wzrostu globalnych ryzyk i zmian klimatycznych. Wszyscy uczestnicy zgodzili się ze stwierdzeniem, że logistyka i e-commerce odegrają wiodącą rolę w rozwoju magazynowego sektora, zaś wzrost powierzchni spekulacyjnej będzie dodatkowym argumentem dla deweloperów, aby budować więcej powierzchni również na cele spekulacyjne. Wyzwaniem dla branży będą jednak nadal rosnące koszty budowy i brak wykwalifikowanych pracowników.
Po zakończeniu obu sesji uczestnicy w dobrych humorach udali się na wspólny lunch, odbyła się także tradycyjna wymiana wizytówek. Czy w równie dobrych nastrojach spotkamy się za rok?
Tomasz Cudowski 
