Zamrażanie marż

 Banki działające na rynku nieruchomości nie lubią być wrzucane do jednego worka. W branży działają zarówno tzw. banki uniwersalne, jak również banki hipoteczne i niehipoteczne, ale specjalizujące się wyłącznie w finansowaniu nieruchomości. Dodatkowo linie podziału wyznaczają rodzaje przedsięwzięć, na jakie banki udzielają kredytów (projekty komercyjne, mieszkaniowe, inwestycyjne zakupy nieruchomości) i z jakimi klientami głównie współpracują (instytucjonalnymi i indywidualnymi).

– Członków naszego grona można policzyć na palcach jednej ręki: Aareal, BPH, Kredyt Bank, Eurohypo, Investkredit, BRE Bank Hipoteczny oraz BZ WBK – wymienia Hans Koeppen, dyrektor zarządzający przedstawicielstwa austriackiego banku Investkredit w Warszawie. Grupa, o której mówi Koeppen, to banki finansujące budowę biurowców, centrów handlowych i logistycznych, jak również zakupy nieruchomości. – Od innego typu banków różni nas m.in. specjalizacja w branży, znajomość sposobów zabezpieczeczania kredytów nieruchomościowych, umiejętność kontroli procesu budowlanego. Nie bez znaczenia jest również fakt, że jesteśmy gotowi sfinansować projekt w znacznie większym stopniu, niż większość konserwatywnych banków hipotecznych.

  Natomiast Hans Koeppen uważa, że obecnie jest to niewielki problem.– Będzie większy, gdy nadejdzie czas kupowania całych portfeli nieruchomości przez dużych inwestorów – twierdzi szef warszawskiego przedstawicielstwa Investkreditu.

Rozwój rynku oraz wspomniana konkurencja zachęciły nieruchomościowe banki zarówno do systematycznego uatrakcyjniania swojej oferty, jak i do jej poszerzenia. Dziesięć lat temu, kiedy Aareal wszedł na polski rynek, rozpoczął od udzielania kredytów deweloperskich na budowę biurowców, centrów handlowych i logistycznych. Kiedy zaś do ataku ruszyli inwestorzy, coraz większy udział w portfelu banku zaczęły mieć kredyty na zakup budynków. – Teraz wprowadzamy kolejne propozycje – informuje Karl Wilson. – Chcemy finansować hotele, pomimo że jeszcze do niedawna rynek hotelowy był postrzegany jako bardzo ryzykowny. Coraz częściej angażujemy się również w deweloperskie projekty biurowe realizowane poza Warszawą.

Jeśli mowa o wejściu w finansowanie projektów mieszkaniowych (wciąż obarczonych pewnym ryzykiem), to nie bez znaczenia dla takich graczy, jak Aareal czy Investkredit, jest jeszcze silniejsza konkurencja pomiędzy bankami. Kredytów na budowę mieszkań udzielają bowiem banki uniwersalne i typowo hipoteczne, które współpracują również z klientami indywidualnymi. Dzięki temu zarobek może być podwójny: na pożyczce dla dewelopera, a potem na kredytach hipotecznych dla jego klientów. – Nie mamy oddziałów dla osób kupujących mieszkania, a spłacanie kredytu deweloperskiego na budowę apartamentowca trwa ok. 18O ile Aareal i Investkredit nie palą się do wejścia na rynek mieszkaniowy, o tyle BRE Bank Hipoteczny, mający na swoim koncie sfinansowanie niejednego projektu komercyjnego, czuje się w mieszkaniówce całkiem swobodnie. Równie dobrze współpracę z tym bankiem oceniają klienci. W klasyfikacji generalnej rankingu banków za 2005 rok przygotowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich, BRE Bank Hipoteczny po raz kolejny zajął I miejsce. Wysokie noty w tym samym zestawieniu otrzymały również banki Pekao SA, PKO BP oraz BPH.– To kwestia polityki tych banków. Ich centrale, pamiętając zawirowania na polskim rynku mieszkaniowym sprzed kilku lat, nie chcą podejmować ryzyka – mówi Sven Kain, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego, który finansuje zarówno projekty mieszkaniowe, jak i komercyjne. – Do tego dochodzi jeszcze kwestia kadry. Przedstawicielstwa zagranicznych banków są zbyt małe, by obsłużyć dodatkowy segment. W naszym banku w Polsce pracuje ok. 100 osób, w tym m.in. rzeczoznawcy, którzy krążą po kraju wyceniając różne przedsięwzięcia.

Według danych Związku Banków Polskich w ciągu I kwartału br. klientom instytucjonalnym udzielono zaledwie 49 kredytów za 517 mln zł (co oznacza wzrost o 69 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2005 roku), zaś ogólny stan zadłużenia tego typu klientów z tytułu udzielonych pożyczek  – tłumaczy Michał Wydra, sekretarz Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. Opinię tę podziela Sven Kain z BRE Banku Hipotecznego: – Ostatnio jeden z deweloperów powiedział mi prosto w oczy, że znów nadeszły dobre czasy, gdy nieoprocentowaneCo jeszcze hamuje rozwój rynku kredytów mieszkaniowych dla deweloperów? To także efekt braku wzajemnego zaufania pomiędzy deweloperami a bankami. Obie strony nie miały dotychczas okazji, by wypracować wzajemne zaufanie i poczuć się bezpiecznie w swoim towarzystwie.

     Magda Konstantynowicz