Wchodzimy. Jesteście gotowi?

Kiedy dowiedzieliśmy się, że spółka deweloperska AM Development, dotąd nieobecna w Polsce, ogłosiła, że chce zwiększyć swoją aktywność w Europie Środkowej i otworzyć biuro w Warszawie, postanowiliśmy dowiedzieć się o niej czegoś więcej. Co to za firma i dlaczego sądzi, że uda jej się wejść na już ustabilizowany rynek?

Odmienna filozofia

AM Development jest jedną z trzech części holenderskiego holdingu AM. Jest deweloperem kompleksów miejskich, centrów handlowych i projektów biurowych w różnych krajach Europy. W zeszłym roku grupa zanotowała obrót w wysokości 1,13 mld euro, z marżą operacyjną w wysokości 10,7 proc. Przedsięwzięcia związane z handlem przyniosły spółce ponad 40 proc. rocznych obrotów. Rok wcześniej jedynie 22 proc. Firma ogłosiła, że chce skupić się na handlu także w Europie Środkowej. Nico Veldhuis jest szefem AM Development na Polskę. Obecnie przylatuje do naszego kraju co tydzień, ponieważ firma negocjuje z inwestorami ich zaangażowanie w ewentualne projekty. Te podróże jeszcze trochę potrwają ze względu na to, że warszawskie biuro dewelopera ruszy dopiero w ciągu najbliższych dwóch miesięcy. Szef polskiego oddziału AM nie chciał nam zdradzić, kto zostanie jego dyrektorem, przyznał jednak, że będzie to Polak. Nie ujawnił również szczegółów dotyczących planów spółki, za to obszernie opowiedział nam o jej filozofii. Nico Veldhuis podkreślił, że jego firma angażuje się jedynie w długofalowe przedsięwzięcia i nie jest zainteresowana współpracą z inwestorami, którzy liczą na szybkie zyski. Z tego właśnie powodu holenderska spółka chce inwestować w Polsce dopiero teraz. - Jesteśmy znani z tego, że nasze projekty różnią się od innych na rynku, mają inną filozofię. Być może trafiliśmy do Polski o rok lub dwa za późno. Ale jesteśmy deweloperem, który zaproponuje nowe pokolenie centrów handlowych - dość enigmatycznie tłumaczy Nico Veldhuis.

Nowa jakość

- Po 1989 r. było ogromne zapotrzebowanie na centra handlowe. Ktokolwiek chciał realizować swój projekt, mógł to z łatwością zrobić. Nie było żadnego nadzoru, ani planów zagospodarowania przestrzennego. Dopiero teraz zaczyna się dbać o jakość realizowanych inwestycji - uważa Holender. Jego zdaniem szanse takich deweloperów jak AM wzrosną, jeżeli lokalne władze zaczną przywiązywać większą wagę do rozwoju swoich gmin. Czego możemy spodziewać się po polskich projektach AM, skoro mają być zupełnie inne od już istniejących w naszym kraju? Być może tego, co firma wybudowała już w innych państwach. Trzeba przyznać, że część tych projektów może się podobać. Forum Alveiro, zlokalizowany nad kanałem i pod gołym niebem wielofunkcyjny obiekt handlowo-mieszkaniowy w Alveiro, na północy Portugalii zdobył na targach MIPIM tytuł Najlepszego Europejskiego Centrum Handlowego 1999 r. Realizowane w dwóch fazach centrum Metropolis w Lizbonie będzie składało się z budynków handlowych, biurowych i mieszkalnych, wybudowanych wokół nowego stadionu Sportingu Lizbona, stacji metra i pętli autobusowej. Znakiem szczególnym tej inwestycji będzie pięciopiętrowa szklana piłka, w której znajdą się bary i restauracje.

Życiodajny tenant mix

Pierwsze inwestycje AM w naszej części Europy powstały w Czechach. Dwa projekty handlowe zostały zrealizowane jako joint-venture wraz z holenderskim Aholdem (właściciel wielkopowierzchniowych sklepów spożywczych). Pierwsze z nich, Olympia Plzeń w Pilznie zostało otwarte w marcu tego roku. Kolejne, Olympia Olomouc w Ołomuńcu ruszy w drugiej połowie br. Trzeci projekt, Centrum Chodov, który powstaje przy współpracy z Rodamco Europe, będzie gotowy w 2006 r. Zasięgnęliśmy opinii tych specjalistów, którzy już odwiedzili wybudowane przez AM centrum w Pilźnie. Nigel Young, dyrektor zarządzający i właściciel firmy doradczej M.I.P.A. wypowiada się raczej pozytywnie. - Wygląda na to, że jest doskonale zbudowane, przy wykorzystaniu wysokiej jakości materiałów - uważa. Dodaje także, że obiekt jest dobrze zlokalizowany. Z drugiej strony zwraca uwagę na niefortunnie umieszczone zaplecze restauracyjne. Zdaniem Colina Waddella, odpowiedzialnego za doradztwo inwestycyjne w praskim biurze CB Richard Ellis, inwestycja AM Development została zaprojektowana jak niewielkie miasto, z budynkami wyglądającymi jak wzniesione z cegieł. Oceniając dobór najemców Colin Waddell mówi o Olympii Plzen jako o obiekcie ,z życiodajnym doborem najemców." Nigel Young zwraca uwagę, że centrum przyciągnęło najemców dotąd nieobecnych w mieście. Obaj zgadzają się, że choć obiekt nie jest położony w centrum miasta, to znajduje się w ,strategicznej" lokalizacji. Podobnie jest z Olympią Olomouc. Głównymi najemcami obu czeskich centrów AM Development są hipermarkety Hypernova, wynajmujące ponad 40 proc. powierzchni. Pierwszy środkowoeuropejski projekt AM Development nie wygląda na rewolucyjny, z czego więc wynika jego domniemana przewaga nad tymi, które już działają na rynkach? Choć Nigel Young wypowiada się ciepło o pilzneńskim centrum, uważa jednak, że nie zasługuje ono na miano obiektu kolejnego pokolenia, ,lecz raczej kolejnej fazy."

AM w Miasteczku?

Nico Veldhuis twierdzi, że AM Development chce wybudować w Warszawie centrum o powierzchni min. 40-50 tys. mkw. powierzchni. Jednak z tego, co mówią inni deweloperzy, z którymi się kontaktowaliśmy, większość interesujących działek w stolicy jest już wykupiona. Ich zdaniem nowy przybysz może zostać zaangażowany w realizowany przez Prokom Investments projekt ,Miasteczko Wilanów". To przedsięwzięcie pasuje do realizowanej przez AM koncepcji pod nazwą:

Tworzenie przestrzeni publicznej

Nico Veldhuis starannie tłumaczy, dlaczego to takie ważne dla jego firmy: - Możliwość tworzenia ulic, placów, krajobrazu jest warunkiem naszego zaangażowania w przedsięwzięcie. Jednak jeśli kreuje się dużo wolnej przestrzeni ciężko liczyć na to, że taka postawa szybko przyniesie finansowy efekt. Ulica może mieć 20 lub 10 metrów szerokości. Jeśli będzie węższa, na tej samej powierzchni zmieści się więcej sklepów przynoszących dochód. Naszą rolą jest przekonanie inwestora, że jeśli stworzymy więcej wolnej przestrzeni, ludzie zostaną w niej dłużej i wydadzą więcej pieniędzy. Niech przykładem będą choćby Pola Elizejskie w Paryżu - pointuje Nico Veldhuis.