Wyraźniejsze kształty koniunktury
- Prognozy na ten rok są optymistyczne, a ożywienie na rynku biurowym jest zauważalne już od stycznia - twierdzi Agnieszka Majewska z Cushman & Wakefield Healey & Baker. - Firmy, które zawarły umowy w czasach zwiększonego popytu, a więc w latach 1997 - 1999, obecnie poprzez renegocjacje lub relokacje mogą uzyskać powierzchnię o wyższym standardzie za niższą cenę. Powierzchni biurowej szukają także wchodzące na rynek małe i średnie polskie i zagraniczne przedsiębiorstwa. Część działających na warszawskim rynku specjalistów twierdzi jednak, że ,coś drgnęło" jeszcze w 2003 roku. Aleksandra Baciarelli tak pisze w raporcie przygotowanym dla firmy Knight Frank: "W drugiej połowie roku zauważono wyraźnie ożywienie, odzwierciedlone zwiększoną liczbą prezentacji nieruchomości". Niestety, nie przełożyły się one na ilość wynajętych metrów kwadratowych i ostatecznie w ubiegłym roku według danych KF, najemców znalazło 105 tys. mkw., czyli o 13 proc. mniej niż w 2002 roku. Najemcy byli zainteresowani przede wszystkim lokalizacjami poza centrum (60 proc. wynajętej powierzchni). Dodatkowo 45 tys. mkw. zostało zajętych przez inwestorów na własne potrzeby.
Małe i całkiem wielkie
W tym samym raporcie KF czytamy, iż ponad 61 proc. umów najmu w 2003 r. dotyczyło powierzchni niewielkich, poniżej 500 mkw. W przedziale od 500 do 1 tys. mkw. zawarto ok. 13 proc., zaś pozostały odsetek dotyczył powierzchni przekraczającej 1 tys. mkw. Dodajmy, że największą umową zawartą w zeszłym roku było wynajęcie przez Commercial Union 7,5 tys. mkw. w zlokalizowanym poza centrum budynku Crown Point firmy Ghelamco. Tymczasem rok 2004 rozpoczął się od dużej transakcji na 11 tys. mkw., które w centralnie położonym budynku Rondo 1 firmy Hochtief Project Development zajmie Ernst & Young. Tym samym firma wyprowadzi się z Warsaw Financial Centre oraz Warsaw Towers, pozostawiając po sobie puste piętra. Jednak - jeżeli zdać się na raporty agentów - to dopiero początek tego, co nas czeka w tym roku. Agnieszka Majewska z Cushman & Wakefield H&B informuje, że reprezentowana przez nią firma spodziewa się podpisania trzech dużych umów na powierzchnię powyżej 5 tys. mkw. Anna Staniszewska, współtwórczyni raportu firmy DTZ, oblicza popyt na 50 tys. mkw. kwartalnie.
Nowiutkie metry
Największe działające w Warszawie agencje nieruchomości różnią się w swych przewidywaniach co do ilości metrów kwadratowych mających się pojawić na rynku do końca tego roku. Wiąże się to m.in. z metodyką, którą posługują się w swoich badaniach. I tak według CB Richard Ellis w 2004 roku przybędzie w Warszawie 140 tys. mkw. Analitycy Cushman & Wakefield H&B przewidują, że deweloperzy oddadzą do końca roku 75 tys. mkw. poza centrum i 49 tys. mkw. w centrum (a więc w sumie 124 tys. mkw.). DTZ podaje, iż w nadchodzącym roku należy oczekiwać ok. 160 - 165 tys. mkw., z czego ponad 60 proc. poza centrum. Ostatnie na liście Jones Lang LaSalle oraz Knight Frank zapowiadają odpowiednio 156 tys. mkw. i 159 tys. mkw. Porównując powyższe dane z podażą z 2003 roku (ok. 170 tys. mkw.) oznacza to, że Warszawie przybędzie prawie tyle samo nowoczesnej powierzchni biurowej. Czego można się zatem spodziewać jeżeli chodzi o odsetek powierzchni niewynajętej? Czy wpłynie to również na wzrost czynszów?
Bez większych wahań
Zdaniem firmy DTZ reprezentowanej przez Annę Staniszewską, w centrum Warszawy w pierwszym kwartale można oczekiwać niewielkiego wzrostu odsetka powierzchni niewynajętej do 18-19 proc. W lokalizacjach poza centrum ten wskażnik powinien pozostać mniej więcej na tym samym poziomie 11-12 proc. Co do stawek czynszów DTZ prognozuje, iż w centrum ustabilizują się i wyniosą 20-22 EUR/mkw., zaś poza nim 16-20 EUR/mkw. Knight Frank jest nieco innego zdania i oficjalnie zapowiada możliwość dalszego spadku najwyższych stawek, które pod koniec roku wynosiły 23-25 USD/mkw. - Redukcja w podaży zaowocuje spadkiem powierzchni niewynajętej z 16,1 proc. w 2003 roku do 13,5 proc. w roku bieżącym - twierdzi Agnieszka Majewska z Cushman & Wakefield H&B. Nie zmienią się za to stawki czynszu: dla powierzchni klasy A w centrum 18-24 USD/mkw. i poza centrum 14-18 USD/mkw.
Koniec raju?
Jeżeli powyższe prognozy się sprawdzą i długo oczekiwane ożywienie wreszcie zawita do stolicy, właściciele budynków poczują się pewniej. Dla mniejszych najemców będzie to oznaczało cięższe negocjacje i mniej zachęt. Zgadza się z tym większość analityków przygotowujących rynkowe raporty. Duzi najemcy wciąż są bardzo cenni i mogą wymóc na właścicielach budynków zniżki, okresy bezczynszowe (tzw. rent-free period) oraz wyższy standard w wykończeniu powierzchni biurowej. Ale czego się nie robi, by przyciągnąć na wiele lat dużą i renomowaną firmę?
