Słowacja Drugi najwyższy wolumen w historii

Segmenty przemysłowy i handlowy zdominowały aktywność inwestycyjną, podczas gdy inwestycje biurowe pozostawały ograniczone. Popyt inwestorów koncentrował się przede wszystkim na dobrze zlokalizowanych aktywach typu value-add oraz nieruchomościach oferujących stabilny dochód, zabezpieczony długoterminowymi umowami najmu. Źródła kapitału różniły się w zależności od sektora: inwestycje przemysłowe były napędzane kapitałem spoza regionu Europy Środkowo-Wschodniej, handel – przez inwestorów z CEE, natomiast transakcje biurowe realizowali głównie krajowi inwestorzy ze Słowacji.

Wzrost liczby transakcji nastąpił po długim okresie ograniczonej płynności, spowodowanej wysokimi stopami procentowymi oraz rozbieżnościami w oczekiwaniach cenowych. Choć nastroje inwestorów pozostają ostrożne, lepsze dopasowanie wycen oraz utrzymujące się alokacje kapitału w strategie skoncentrowane na regionie CEE wsparły finalizację transakcji – wyjaśnia Rudolf Nemec, head of Capital Markets, Cushman & Wakefield Slovakia.

Rok rozpoczął się kilkoma dużymi transakcjami portfelowymi, a dynamika inwestycyjna utrzymała się także w II połowie roku. Podobny trend odnotowano w Czechach, gdzie całkowity wolumen inwestycyjny w 2025 roku osiągnął około 4,3 mld euro – ponad dwukrotnie więcej niż średnia z ostatnich pięciu lat i najwyższy wynik w historii.

Łącznie w 2025 roku sprzedano ponad 50 nieruchomości komercyjnych, z czego wiele w ramach transakcji portfelowych, w tym 10 centrów handlowych. Największy udział w wolumenie miał sektor przemysłowy – 46 proc. (446 mln euro), tuż za nim handel – 43 proc. (około 413 mln euro). Inwestycje biurowe odpowiadały za 9 proc. całkowitego wolumenu, czyli około 87 mln euro.

Pod względem pochodzenia kapitału sektor przemysłowy był zdominowany przez inwestorów spoza regionu CEE, głównie uznanych globalnych graczy. Transakcje handlowe realizował przede wszystkim kapitał z CEE, natomiast rynek biurowy opierał się głównie na inwestorach krajowych. Łącznie lokalne fundusze inwestycyjne (słowackie i czeskie) odpowiadały za 50 proc. wolumenu, a pozostała część pochodziła od międzynarodowego kapitału instytucjonalnego, w szczególności z USA, Azji oraz regionu DACH.

Kluczowe transakcje 2025 roku

Penta sprzedała Bory Mall w największej transakcji roku. Obiekt został nabyty przez czeski fundusz inwestycyjny ZFP Investments. Centrum handlowe oferuje 54 tys. mkw. powierzchni najmu, obejmuje ponad 200 lokali handlowych i charakteryzuje się wysoką frekwencją oraz niemal pełnym poziomem wynajęcia. Zlokalizowane jest w dynamicznie rozwijającej się dzielnicy miejskiej, wspieranej budową tysięcy nowych mieszkań oraz niedawnym oddaniem do użytku dużego szpitala w bezpośrednim sąsiedztwie.
Manova Partners sprzedał funkcjonujące centrum logistyczne Amazon w Sereď. Obiekt jest jednym z kluczowych aktywów logistycznych Amazona w Europie i jedynym w pełni dedykowanym centrum obsługi zwrotów na kontynencie. Nieruchomość oferuje stabilne i przewidywalne przepływy pieniężne, zabezpieczone długoterminową umową najmu z instytucjonalnym najemcą, oraz spełnia najwyższe standardy techniczne i środowiskowe. Aktywo nabył fundusz Erste Realitná Renta z austriackiej grupy Erste, rozszerzając portfel, który wcześniej obejmował cztery budynki biurowe.
Spółka inwestycyjna Wood & Company powiększyła swój portfel nieruchomości poprzez zakup Polus City Center, obecnie funkcjonującego jako Vivo! Bratislava. Aktywo obejmuje dominujące centrum handlowe, dwie wieże biurowe oraz grunty przeznaczone pod przyszłą zabudowę mieszkaniową. Dzięki tej transakcji Wood & Company posiada obecnie dwa kluczowe centra handlowe w stolicy Słowacji.
Tesco Slovakia sprzedało pięć galerii handlowych na terenie Słowacji w formule sale-and-leaseback, przechodząc z roli właściciela do długoterminowego najemcy. Strategia ta pozwoliła na uwolnienie kapitału przy jednoczesnym utrzymaniu działalności w kluczowych lokalizacjach regionalnych. Węgierska grupa inwestycyjna Adventum nabyła obiekty w Dunajskiej Stredzie, Trnawie, Nitrze i Żylinie, natomiast najnowsza galeria w bratysławskiej dzielnicy Petržalka trafiła do prywatnego inwestora z Czech.
Portfel obejmujący blisko 100 tys. mkw. w 11 budynkach zlokalizowanych w Novym Mescie nad Váhom, Żylinie i Koszycach, z bezpośrednim dostępem do głównych korytarzy transportowych, w tym autostrady D1, został sprzedany przez Stoneweg (Szwajcaria) do P3 (Singapur). Aktywa charakteryzują się stabilnym poziomem wynajęcia oraz lokalizacją w ugruntowanych parkach przemysłowych.

Perspektywy

W 2026 roku aktywność inwestycyjna prawdopodobnie pozostanie selektywna, a wolumeny transakcji będą uzależnione od jakości aktywów, dopasowania oczekiwań cenowych oraz dostępności kapitału. Choć możliwy jest stopniowy wzrost zaufania inwestorów i dalsza dywersyfikacja kapitału w kierunku Słowacji, utrzymują się ryzyka wynikające z czynników makroekonomicznych i politycznych – podsumowuje Rudolf Nemec.