Czechy Mniej powierzchni, wyższa jakość

Z raportu „Occupier Fit-Out Guide 2026” przygotowanego przez Colliers wynika, że firmy w całej Europie zmieniają podejście do biur. Efektem są bardziej kompaktowe, wyższej jakości i elastyczne powierzchnie, dostosowane do modeli pracy hybrydowej oraz rosnących wymogów regulacyjnych związanych z ESG.

Mniejszy metraż, większa wartość

Średnio firmy wykorzystują dziś o 40 proc. mniej powierzchni biurowej niż przed pandemią COVID-19, oszczędzając nawet do 25 proc. całkowitych kosztów operacyjnych biura dzięki efektywnym układom funkcjonalnym, przestrzeniom współdzielonym i technologii. Fit-out staje się tym samym nie tylko projektem budowlanym, ale także strategicznym narzędziem optymalizacji kosztów i wsparcia satysfakcji pracowników – komentuje Jana Vlková, director of Workplace Advisory and Office Agency, Colliers Czech Republic.

Firmy muszą dziś analizować koszty biura w szerszym kontekście niż tylko cena za mkw. Kluczowym wskaźnikiem jest całkowity miesięczny koszt jednego stanowiska pracy oraz koszt przypadający na pracownika, obejmujący czynsz, opłaty eksploatacyjne, wielkość biura, efektywność wykorzystania przestrzeni oraz nakłady na fit-out.

Z danych Colliers wynika, że w 2025 roku miesięczny koszt jednego stanowiska pracy w nowoczesnych biurach wynosił około 450–650 euro, w zależności od standardu. W przeliczeniu na pracownika oznacza to 240–320 euro miesięcznie. Najczęściej firmy przyjmują 14 mkw. na stanowisko pracy, 7 mkw. na pracownika oraz desk sharing na poziomie 0,65 biurka na pracownika, co pozwala na bardziej efektywne wykorzystanie przestrzeni w modelu hybrydowym.

Istotnym elementem całkowitego kosztu pozostaje również sam fit-out. W Pradze jego cena waha się obecnie od ok. 950 euro/mkw. dla rozwiązań podstawowych, przez 1,2 tys. euro/mkw. w standardzie średnim, po około 1,85 tys. euro/mkw. w biurach klasy premium.

Na tle innych europejskich stolic Praga pozostaje konkurencyjna kosztowo. Czeska stolica wygrywa nie tylko w porównaniu z Europą Zachodnią – np. Berlin jest droższy o około 37 proc. w niższych standardach, a Londyn nawet o 45 proc. – ale także z innymi stolicami Europy Środkowo-Wschodniej.

Praca hybrydowa i technologia hamują wzrost kosztów

Jak wskazuje Colliers, technologie oraz zasady gospodarki cyrkularnej w istotny sposób ograniczają wzrost cen robót budowlanych, materiałów i energii. Obejmuje to m.in. ponowne wykorzystanie materiałów, rozwiązania modułowe, inteligentne zarządzanie energią oraz cyfryzację miejsc pracy. Znaczenie ma również dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), wymagająca niemal zerowego zużycia energii w nowych budynkach oraz rygorystycznych standardów przy modernizacjach. Zgodność z ESG przestaje być wyborem, a staje się obowiązkiem. Dodatkowo czeskie prawo budowlane wprowadza od 2024 roku jednolite decyzje środowiskowe, trwale wpisując ESG w procesy administracyjne.

Nowoczesne biura dążą dziś do certyfikacji BREEAM, LEED lub WELL. Przy budowie i aranżacji firmy muszą stosować materiały i rozwiązania konstrukcyjne z naciskiem na zrównoważony rozwój, niski wpływ na środowisko oraz zdrowe warunki wewnętrzne. Energooszczędne oświetlenie, systemy ogrzewania i chłodzenia, meble z materiałów z recyklingu lub certyfikowanych, a także zielone fasady i dachy stają się standardem. Takie podejście wspiera zjawisko tzw. flight to quality, w ramach którego firmy wybierają biura wyższej jakości mimo wyższych kosztów, ponieważ inwestycja ta zwraca się w dłuższym okresie – tłumaczy Jana Vlková.

Wyższe nakłady, niższe koszty całkowite

Choć zastosowanie ekologicznych materiałów może podnieść początkowe koszty fit-outu nawet o 10 proc. w rozwiązaniach premium, w dłuższej perspektywie firmy osiągają znaczące oszczędności dzięki mniejszej powierzchni i bardziej efektywnej eksploatacji – wyjaśnia Jana Vlková.

Przykładowo, koszt nowego biura o powierzchni 3,2 tys. mkw. dla 400 pracowników przy czynszu 24 euro/mkw. wynosi ok. 1,1 mln euro rocznie. Pomimo wzrostu czynszów, opłat serwisowych i cen fit-outu, jest to rozwiązanie wyraźnie tańsze niż utrzymanie pierwotnej powierzchni 5,5 tys. mkw., wynajmowanej przez 10 lat przy czynszu 14 euro/mkw., której całkowity roczny koszt sięgał niemal 1,5 mln euro.

Fit-out jako inwestycja w przyszłość

W 2026 roku firmy powinny traktować fit-out jako długoterminową inwestycję, a nie jednorazowy wydatek. Wczesne planowanie, praca na realistycznych benchmarkach cenowych oraz zaangażowanie dostawców już na początkowym etapie projektu pozwalają ograniczyć ryzyka, utrzymać budżet pod kontrolą i lepiej reagować na wahania cen.

Firmy, które odniosą sukces, będą potrafiły zrównoważyć rosnące koszty, wysokie oczekiwania pracowników i presję regulacyjną. Wysokiej jakości fit-out jest kluczem do osiągnięcia tej równowagi – podsumowuje Jana Vlková.