Nauka na błędach

- Ciężko sprzedać nowy produkt, jakim jest zamknięty fundusz inwestycyjny, który nie może się jeszcze wykazać wynikami. Odważnych jest u nas wciąż za mało. Dodatkowo, duża część inwestorów woli inwestycje krótkoterminowe - powiedział nam dr Marek Łukaszewski, prezes Stowarzyszenia Funduszy Inwestycyjnych. Porażki pionierów - Skarbca Nieruchomości i CA IB FIZ Sektora Nieruchomości - nie zniechęcają kolejnych towarzystw funduszy inwestycyjnych do wyjścia na rynek z podobnymi produktami. Mało tego: ci, którzy na próbach sprzedaży nieruchomościowych certyfikatów inwestycyjnych zdążyli już ,zjeść zęby" wcale nie chcą rezygnować z tego pomysłu. Zapowiadają, że już wkrótce zaprezentują się z nowymi i lepszymi propozycjami.

Skarbiec - do dwóch razy sztuka

- W najbliższych trzech miesiącach złożymy do Komisji Papierów Wartościowych i Giełd wniosek dotyczący utworzenia funduszu nieruchomości - zapowiedział na styczniowej konferencji prasowej Jarosław Bauc, prezes Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych Skarbiec (TFI Skarbiec) i jednocześnie szef holdingu Skarbiec Asset Management. - Uważamy, że jest bardzo dobry czas na inwestowanie w nieruchomości ze względu na relatywnie niskie ceny. Szef Skarbca nie chciał przy tym mówić ani o środkach jakie towarzystwo zamierza tym razem pozyskać, ani o strategii funduszu. Przypomnijmy, że przyczynami, w jakich dopatrywano się fiaska pierwszego funduszu Skarbiec Nieruchomości, były źle opracowana strategia inwestycyjna (np. zamierzano kupować m.in. grunty i nieruchomości mieszkaniowe), niedopracowany marketing oraz skierowanie oferty przede wszystkim do inwestorów indywidualnych: - Teraz to będzie zupełnie inaczej zorganizowany projekt, dlatego szanse powodzenia oceniam bardzo wysoko - ogłosił prezes Bauc.

Ściąganie profesjonalistów

Dla TFI Skarbiec im wcześniej, tym lepiej, bowiem nad przygotowaniem funduszu inwestującego w nieruchomości pracują również konkurenci z Kredyt Banku. Dość zaawansowany jest również projekt prowadzony przez BZ WBK AIB TFI: - Fundusz będzie inwestował w nieruchomości komercyjne, głównie biurowce i obiekty handlowe. Pewna część jego aktywów może być również przeznaczona na zakup powierzchni magazynowej i zaangażowana w budownictwo mieszkaniowe - powiedział Krzysztof Samotij, prezes TFI. Fundusz zamierza pozyskać od inwestorów co najmniej 200 mln PLN. Co jeszcze wiadomo o nowym projekcie z Poznania? Przedstawiciele towarzystwa od pewnego czasu pokazują się na imprezach rynku nieruchomości w Polsce i poza nią. Można ich było np. spotkać na targach inwestycyjnych Expo Real w Monachium i konferencji organizowanej przez ,Eurobuild Poland", która dotyczyła zarządzania nieruchomościami. Dodatkowo osoby zaangażowane w tworzenie funduszu utrzymują ścisły kontakt z agencją Knight Frank specjalizującą się m.in. w doradztwie inwestycyjnym. Poznańskie towarzystwo inwestuje również w specjalistyczne kadry - od połowy lutego jego pracownikiem została Agnieszka Jachowicz, wcześniej wieloletni pracownik działu inwestycyjnego w agencji DTZ.

Ikar z CA IB

Polski rynek jest młody i niedoświadczony, ale głodny wiedzy i nowych projektów. Mowa tu zarówno o tworzących i zarządzających funduszami nieruchomości, jak i o samych inwestorach, którzy powoli wychylają się ze swojej konserwatywnej, bezpiecznej skorupy. - W dalszym ciągu jestem przekonany, że istnieje popyt na tego rodzaju produkt - powiedział nam Rafał Mania, prezes CA IB Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych, którego CA IB Zamknięty Fundusz Nieruchomości pod koniec 2003 r. nie zebrał minimalnej kwoty 160 mln PLN. Zdaniem prezesa na niepowodzenie projektu złożyło się kilka czynników, ale na pewno nie niechęć inwestorów. Były to m.in. gorący okres tuż przed końcem roku oraz konkurencja innych antypodatkowych funduszy inwestujących w papiery wartościowe. - Naszym pechem okazał się również długi czas podejmowania decyzji przez inwestorów instytucjonalnych, a mam tu na myśli fundusze emerytalne. Inwestowanie w nieruchomości to dla nich terytorium jeszcze nie do końca poznane - wyjaśnił Rafał Mania. - I chociaż w formie ,gentelmen's agreement" obiecali nam pewne kwoty, ostatecznie nie zmieścili się w czasie subskrypcji z oficjalnym zatwierdzeniem. Rozmawialiśmy również z Europejskim Bankiem Odbudowy i Rozwoju, który wyraził zainteresowanie naszą ofertą. Ostatecznie to również nie uratowało naszego projektu - zabrakło nam czasu. Z drugiej jednak strony spisali się klienci detaliczni zmobilizowani przez bank BPH! Wszystko to pozwala wierzyć, że popyt na zamknięty specjalistyczny fundusz inwestycyjny istnieje. W CA IB TFI nie podjęto jeszcze decyzji o ponownej próbie wejścia na rynek z podobnym projektem, ale zdaniem Rafała Mani, jest wielce prawdopodobne, że tak się stanie: - Wówczas wykorzystamy nasze doświadczenia i prawdopodobnie zostaniemy przy współpracy z Celtic Asset Management, firmą z rynku nieruchomości, która była naszym partnerem w pierwszym podejściu - powiedział prezes.

Konkurencja z Zachodu

Zaangażowanie do tworzenia nieruchomościowego funduszu CA IB firmy z tego sektora było mądrym krokiem. Nie skorzystali z takiej opcji twórcy pierwszego Skarbca Nieruchomości. Miejmy nadzieję, że następni zwrócą się po radę do nieruchomościowych speców, bo polski rynek penetrują zagraniczne fundusze. Są to instytucje, które mają do wydania przede wszystkim w Polsce (ale również w Czechach czy na Węgrzech) setki milionów dolarów. Wspomagają je zastępy doradców doskonale znających polski rynek nieruchomości. To poważna konkurencja dla polskich funduszy. Nie tylko ze względu na fakt, że za ,przybyszami z Zachodu" stoją doświadczenie i wielkie pieniądze. Jest bowiem jeszcze jedna kwestia - inwestowanie na rynku nieruchomości jest uznawane za bezpieczne i długoterminowe - tak więc większość funduszy interesuje się wolnym od dużego ryzyka lokowaniem pieniędzy swoich udziałowców. A nieruchomości pozwalających na takie zakupy nie ma w Polsce tak wiele. Rodzaj nieruchomości (biurowa, handlowa czy magazynowa) nie robi w tym przypadku zbyt wielkiej różnicy - popyt przewyższa podaż. Oznacza to ostrą rywalizację pomiędzy kupującymi oraz potrzebę elastycznych zasad inwestowania. To kolejna rada dla nowych funduszy.